眼下，“錢(qián)”居然成為了問(wèn)題，這是錯在我們太能掙錢(qián)了呢？還是太不會(huì )花錢(qián)了呢？
第一季度急升的經(jīng)濟指標和發(fā)燙的滬深股市，顯示出宏觀(guān)調控手段有待優(yōu)化。目前的經(jīng)濟現象源自于流動(dòng)性過(guò)剩，出臺的各種宏觀(guān)政策都是圍繞著(zhù)一個(gè)核心，即減少市場(chǎng)上四處泛濫的流動(dòng)性：一是提高利率，增加企業(yè)成本，抑制房市、股市過(guò)熱；二是提高匯率，降低退稅，減少貿易順差；三是提高準備金率，凍結流動(dòng)性；四是嚴控土地、信貸、項目門(mén)檻，抑制地方政府和民間的投資沖動(dòng)。
可是，不對稱(chēng)地提高利率雖然增加了企業(yè)的投資成本，減少了銀行的利差，但同時(shí)也擴大了銀行的存差，增加了銀行的風(fēng)險；人民幣升值雖有可能抑制出口、減少順差，但卻膨脹了市場(chǎng)上已經(jīng)存在的流動(dòng)性的規模；上調準備金率，但同巨額過(guò)剩資本相比，凍結的流動(dòng)性微不足道，其信用仍然存在；土地、信貸的嚴控，固然可能抑制房市、股市過(guò)熱，但同時(shí)也堵塞了吸收流動(dòng)性的渠道。
我們應當正視的現實(shí)是，已經(jīng)釋放出來(lái)的數以十萬(wàn)億計的流動(dòng)性是無(wú)法收回的。即使新增的流動(dòng)性大幅減少，經(jīng)濟過(guò)熱的原因仍然難以消除。目前各部門(mén)都在自己的“防區”內“嚴防死守”，但其效果卻可能像大江防洪——自身堤壩越堅固，其他部門(mén)潰堤的風(fēng)險就越大。宏觀(guān)調控真正迫在眉睫的是，需要為前所未有的大規�！胺趾椤�，做好充分的戰略準備。
以新的主流住宅產(chǎn)品消化流動(dòng)性
改革開(kāi)放之初，中國經(jīng)濟捉襟見(jiàn)肘，四處借貸，招商引資，幫助富國消化了剩余資本，還要欠人家人情。而眼下，“錢(qián)”居然成為了問(wèn)題，這是錯在我們太能掙錢(qián)了呢？還是太不會(huì )花錢(qián)了呢？
現在真正需要回答的問(wèn)題是——如何以最高效率“消化”流動(dòng)性，將流動(dòng)性轉變?yōu)檎鎸?shí)的國民福利。既然緊縮的政策難以給經(jīng)濟降溫，那么能否通過(guò)有效的擴張性經(jīng)濟政策，來(lái)解決流動(dòng)性帶來(lái)的風(fēng)險呢？
并非所有經(jīng)濟都能找到可以同時(shí)滿(mǎn)足高速度和低風(fēng)險的經(jīng)濟“高速路”。日本經(jīng)濟之所以長(cháng)期無(wú)法從通貨緊縮里脫身，就是因為缺乏足夠的有效的需求，只能通過(guò)強行擴張財政，來(lái)“消化”掉其巨額流動(dòng)性。結果，形成的資產(chǎn)，由于回報極低，不僅無(wú)法帶來(lái)長(cháng)期的新增收益和國民福利，反而轉變?yōu)榫揞~的政府債務(wù)。
但發(fā)達國家工業(yè)化完成后的價(jià)格泡沫化的“通病”，并不意味著(zhù)中國一定也會(huì )走上“過(guò)多貨幣，追逐少量資產(chǎn)”的虛擬經(jīng)濟之路。在高速城市化過(guò)程中的中國，對資金幾乎有著(zhù)無(wú)限的饑渴需求。我們現階段面對的主要問(wèn)題，仍然是如何創(chuàng )造足夠的資產(chǎn)，而不是“凍結”過(guò)多的貨幣。其中最主要的潛在資產(chǎn)之一，就是不動(dòng)產(chǎn)。具體講，就是住宅。中國的城市化無(wú)論在速度上和規模上都是人類(lèi)歷史上前所未有的。人口的空間轉移，使得住宅(及相關(guān)基礎設施)缺口極其巨大。只要政策得當，這些潛在的需求，完全可以轉化為現實(shí)的需求，從而使房地產(chǎn)業(yè)成為大規模吸收流動(dòng)性的戰略“分洪區”。
選擇房地產(chǎn)作為釋放流動(dòng)性的經(jīng)濟降落傘，主要理由是：首先，可以吸收大量的流動(dòng)性；其次，可以不依賴(lài)國外市場(chǎng)；第三，不會(huì )增加出口，導致新的貿易摩擦；第四，可以加速農業(yè)人口向城市的轉換，減少資源(農地、環(huán)境、能源)損耗；最后，不動(dòng)產(chǎn)壽命長(cháng)，保值增值潛力巨大，任何資本品無(wú)出其右。
正確的目標的實(shí)現，必須依賴(lài)正確的戰略。過(guò)去的計劃實(shí)踐和時(shí)下的市場(chǎng)改革表明，推動(dòng)房地產(chǎn)僅靠市場(chǎng)不行，僅靠政府也不行。
僅靠市場(chǎng)不行，是因為市場(chǎng)以單純營(yíng)利為目的，其提供的居住產(chǎn)品，無(wú)法兼顧多重目標(金融穩定、分配公平、企業(yè)競爭等)；僅靠政府不行，是因為政府沒(méi)有足夠的財力，無(wú)法在短期內滿(mǎn)足如此巨大的需求。
正確的做法是政府和市場(chǎng)的結合，設計出一種兼顧各方面需求的主流產(chǎn)品：首先政府提供包含所有成本的廉價(jià)土地，然后，大規模建設低成本、小戶(hù)型住宅；住宅采用“零首付”，逐月支付按揭，10年至15年后，一次性交付地價(jià)并獲得住宅的產(chǎn)權。同時(shí)，保留目前市場(chǎng)供給方式作為補充，但在價(jià)格和產(chǎn)品種類(lèi)上全面放開(kāi)，主要用于滿(mǎn)足投資性需求。
這樣做的好處是：第一，可以通過(guò)公積金等制度，將個(gè)人收入強制納入住房消費，直接擴大內需；第二，有利于降低住宅消費門(mén)檻，即使居民收入很低時(shí)，也可以有地方住，并通過(guò)預支自己未來(lái)的信用購房，避免積累大筆儲蓄，待到購買(mǎi)時(shí)，價(jià)格又增加的窘境；第三，可打開(kāi)農村勞動(dòng)力進(jìn)入城市的正規通道。穩定的城市勞動(dòng)力比流動(dòng)的農村勞動(dòng)力更適合產(chǎn)業(yè)升級的勞動(dòng)力需求。低廉的住宅價(jià)格，在提高了工人福利的同時(shí)，也間接地提高了企業(yè)的競爭力。而這種間接的補助，更容易避開(kāi)加入世貿后，國際貿易方面的糾紛。第四，可以避免對現有商品房市場(chǎng)的沖擊，真正做到“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”。在滿(mǎn)足了多樣化的需求的同時(shí)，使流動(dòng)性獲得雙重的分流。
使用權和所有權分開(kāi)轉讓的方法(先租后售)，既不同于“只售不租”的經(jīng)濟適用房或限價(jià)房，也不同于“只租不售”的廉租房。由于收益穩定，回收可靠。因此，可以通過(guò)銀行長(cháng)期貸款或資產(chǎn)證券化的辦法，由市場(chǎng)(銀行、證券)大規模介入，政府則僅提供擔保(以住宅為擔保物)和相關(guān)政策。幾乎不需要給政府財政增加任何壓力，就可以達到大量吸收流動(dòng)性的目的。
不能讓投資/炫耀性需求主導市場(chǎng)
面對急升的房?jì)r(jià)，有一種觀(guān)點(diǎn)認為：“目前的流動(dòng)性過(guò)剩絕大部分為房地產(chǎn)吸收，而過(guò)剩資金主要是流入最發(fā)達地區的房地產(chǎn)行業(yè)，這些地區過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)發(fā)展，制約著(zhù)產(chǎn)業(yè)升級�！�
可是，流動(dòng)性大規模流向發(fā)達地區房地產(chǎn)，并非產(chǎn)業(yè)政策所致。不同的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，在不同的經(jīng)濟發(fā)展階段顯示出“不均衡”增長(cháng)，乃是結構轉型經(jīng)濟的固有特征。在城市化高速發(fā)展階段，城鄉資源在空間上大規模重新配置，相應的住宅和基礎設施等資本品，必然成為這一階段投資趨向的優(yōu)先和重點(diǎn)。目前銀行數以十億計的“存差”和最近的股市急升也都表明，“其他行業(yè)”并沒(méi)有因為房地產(chǎn)“吸收”的流動(dòng)性“過(guò)多”，而造成資金匱乏。
房地產(chǎn)是否會(huì )形成泡沫，不僅取決于它的規模，同時(shí)取決于它的價(jià)格。假設每平方米1萬(wàn)元，市場(chǎng)的真實(shí)需求是100萬(wàn)平方米；每平方米5000元，真實(shí)的需求就可能是1000萬(wàn)平方米；而每平方米2000元時(shí)，真實(shí)的需求就可能上升到1億平方米。換句話(huà)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，取決于采用何種價(jià)格與規模的供求組合。
可供選擇的增長(cháng)模式有四組：一是高價(jià)格、大規模；二是高價(jià)格、小規模；三是低價(jià)格、小規模；四是低價(jià)格、大規模。
顯然，“高價(jià)格、大規�！焙汀暗蛢r(jià)格、小規�！倍疾皇蔷獾慕M合：前者會(huì )導致供給過(guò)剩，從而形成經(jīng)濟泡沫；后者會(huì )導致供給短缺，需求無(wú)法滿(mǎn)足。住宅制度改革前后的住宅供給模式，就是這兩種模式的實(shí)踐效果。
“高價(jià)格、小規�！焙汀暗蛢r(jià)格、大規�！倍际蔷獾墓┣蠼M合：在城市化高速發(fā)展階段，資金短缺，社會(huì )總體收入水平不高，以居住消費為主的后者應當是主流的供求模式；而在城市化已經(jīng)結束，流動(dòng)性充裕，社會(huì )總體收入水平較高的時(shí)候，以投資和炫耀性消費為主的前者應當是主流的供求模式。
目前的房地產(chǎn)供求組合是典型的“高價(jià)格、大規�！蹦Ｊ�。一旦供給超出真實(shí)需求，多出的部分就極易演變?yōu)榻?jīng)濟泡沫。中國目前的特點(diǎn)是城市化高速發(fā)展和流動(dòng)性異常豐沛并存，此時(shí)的最優(yōu)的增長(cháng)模式，就是同時(shí)采用“低價(jià)格、大規�！焙汀案邇r(jià)格、小規�！�。顯然，這需要有高度技巧的政策設計，來(lái)分別滿(mǎn)足這兩種不同的需要。
現在市場(chǎng)上既有昂貴的時(shí)裝，也有價(jià)格飚漲的紀念郵票和古董，但卻只聽(tīng)到大家在抱怨房?jì)r(jià)太高，一個(gè)重要的原因，就是因為目前住宅市場(chǎng)的居住需求幾乎完全被投資/炫耀性需求所主導。
投資性/炫耀性需求主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)，本質(zhì)上就是一個(gè)拍賣(mài)會(huì )——是出價(jià)最高的投資者而不是大多數消費者決定了市場(chǎng)價(jià)格。表現在房地產(chǎn)市場(chǎng)，就是居住需求被迫接受投資/炫耀性需求的定價(jià)。
房地產(chǎn)要成為經(jīng)濟成長(cháng)的支柱，就必須改變增長(cháng)的模式，將不同的需求分開(kāi)。實(shí)行低成本、“零首付”、長(cháng)還款周期、小戶(hù)型以及先使用、后獲得產(chǎn)權的政策設計，其核心目標，就是要形成“低價(jià)格、大規�！钡墓┣蠼M合，并使之成為市場(chǎng)上的主流。同時(shí)壓縮高檔物業(yè)的規模，精簡(jiǎn)其作為滿(mǎn)足少數投資/炫耀性需求的市場(chǎng)補充。
只要投資/炫耀性需求占總供給的比例足夠小，就完全可以像紀念郵票或紀念幣市場(chǎng)那樣徹底放開(kāi)。
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