本文提要
“業(yè)主的建筑物區分所有權”———這是《物權法》中頗為拗口、也是無(wú)數業(yè)主最為關(guān)心的章節。從不同性質(zhì)的產(chǎn)權劃分，到業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的功能，再到車(chē)位、車(chē)庫歸屬等小區熱點(diǎn)問(wèn)題……《物權法》的觸角深入到了小區管理的各個(gè)方面。
倘若一定要選取一部近年最具法治現狀代表性的立法，2007年10月1日起實(shí)施的《物權法》無(wú)疑是最具考察價(jià)值的樣本之一。
作為一部與公民財產(chǎn)權益息息相關(guān)的權利法典，也許沒(méi)有一部法律像《物權法》這般經(jīng)歷了如此復雜變幻的博弈過(guò)程，也沒(méi)有一部法律像《物權法》這般喚起了如此洶涌澎湃的對私有財產(chǎn)進(jìn)行確權的社會(huì )熱情。
但此部法律更耐人尋味的是，它自今年3月16日誕生后，在長(cháng)達半年多的“實(shí)施準備期”屢遭難題。從社會(huì )關(guān)注的“釘子戶(hù)”事件到沸沸揚揚的“住改商”風(fēng)波，再到糾纏不清的小區物權糾紛，它們或揭開(kāi)了未決的立法懸念，或觸及了現實(shí)的物權“死結”。所有這一切，都以最直觀(guān)的方式檢測著(zhù)《物權法》，也等待著(zhù)法律更加及時(shí)、明晰的答案。
對于已經(jīng)正式實(shí)施的《物權法》而言，司法實(shí)踐中對它的考驗也許才剛剛開(kāi)始！本刊將分三期就這一問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)題報道。
——編輯手記
“業(yè)主的建筑物區分所有權”———這是《物權法》中頗為拗口、也是無(wú)數業(yè)主最為關(guān)心的章節。從不同性質(zhì)的產(chǎn)權劃分，到業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的功能，再到車(chē)位、車(chē)庫歸屬等小區熱點(diǎn)問(wèn)題……《物權法》的觸角深入到了小區管理的各個(gè)方面。
《物權法》出臺后，錯綜復雜乃至血腥不斷的“小區糾紛”都能迎刃而解嗎？弱勢的業(yè)主從此能享受“無(wú)痛置業(yè)”的快樂(lè )嗎？不可否認，《物權法》的確“烹飪”了一桌“維權的盛宴”，不過(guò)，當我們細細品味一些權利的“滋味”，也許并不都能得到樂(lè )觀(guān)的結論。
車(chē)位：開(kāi)發(fā)商“套現”正瘋狂
“我們小區的車(chē)位已經(jīng)漲到28萬(wàn)了，我花12萬(wàn)買(mǎi)的車(chē)，卻要花兩倍多的錢(qián)才能停車(chē)，這還讓不讓人活了！《物權法》管不管這事？”電話(huà)中，陳小姐滿(mǎn)是焦慮的口氣。
居住在廣州的陳小姐告訴筆者，以前，小區的有車(chē)族每月只要花上200多元就能租用一個(gè)車(chē)位，但今年3月《物權法》出臺后不久，開(kāi)發(fā)商貼出了出售車(chē)位的告示，價(jià)格也不斷“調整”，從15萬(wàn)一路漲到了28萬(wàn)。開(kāi)發(fā)商為了逼迫業(yè)主買(mǎi)車(chē)位，使出了“只售不租”的“霸王”手段，寧肯讓沒(méi)有賣(mài)掉的車(chē)位空置，也不準業(yè)主租用。一些業(yè)主被迫將車(chē)停在小區外邊，車(chē)輛被損、被盜事件時(shí)有發(fā)生。
“我們也想做個(gè)有志氣的業(yè)主，堅決不買(mǎi)高價(jià)車(chē)位，但小區車(chē)位本來(lái)就緊張，現在不買(mǎi)以后可能就買(mǎi)不到了。而且現在已經(jīng)有人買(mǎi)了幾個(gè)、甚至十幾個(gè)車(chē)位，準備以后再加價(jià)炒賣(mài)�！标愋〗銡鈶嵍鵁o(wú)奈地表示。
《物權法》出臺后，在廣州、上海等地，許多小區都掀起了緊急出售車(chē)位、車(chē)庫的風(fēng)潮，一個(gè)車(chē)位二三十萬(wàn)元屢見(jiàn)不鮮，有的甚至飆升到四五十萬(wàn)元。有知情者透露，這一波極不正常的“熱賣(mài)”，實(shí)際上是與《物權法》打“時(shí)間差”�！段餀喾ā芬幎ǎ骸敖ㄖ䥇^劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定�！倍壳霸S多小區的業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，并未明確約定車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，開(kāi)發(fā)商如果現在不賣(mài)，將來(lái)很可能無(wú)法脫手，于是許多開(kāi)發(fā)商趕在《物權法》10月1日正式實(shí)施的“大限”之前，急于將一些產(chǎn)權并不清晰的車(chē)位、車(chē)庫“套現”牟利。
令人遺憾的是，對于這種公然規避法律的做法，《物權法》似乎也缺乏遏制之道。在《物權法》制定過(guò)程中，草案曾經(jīng)規定：無(wú)約定或約定不明的車(chē)位、車(chē)庫，屬于業(yè)主共有。這一有利于業(yè)主的規定曾令許多人歡欣鼓舞。但在最終出臺的《物權法》中，“業(yè)主共有”的范圍大大縮小，僅僅局限于“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有�！边@意味著(zhù)在建筑區劃內的車(chē)位、車(chē)庫都被認定為開(kāi)發(fā)商的獨立物權，并按照各種“約定”進(jìn)行處置。而在現實(shí)生活中，至少在《物權法》正式實(shí)施前，不僅許多小區存在著(zhù)產(chǎn)權不清、約定不明的車(chē)位、車(chē)庫，而且不少可能已經(jīng)由全體業(yè)主分攤了建設成本，理應屬于業(yè)主共有。如果法律對這些歷史遺留問(wèn)題不提供合理的解決方案，甚至“默認”一些權屬模糊的車(chē)位、車(chē)庫統統歸入開(kāi)發(fā)商囊中，豈能體現對業(yè)主的公平？又怎能實(shí)現定紛止爭的功能？在某種程度上，這也“鼓勵”、“刺激”了一些開(kāi)發(fā)商有恃無(wú)恐。
如果說(shuō)，一些開(kāi)發(fā)商在《物權法》實(shí)施前的瘋狂“套現”行為，令許多業(yè)主被迫為車(chē)位付出高昂代價(jià)。那么《物權法》正式實(shí)施后，業(yè)主的權益能否得到保護呢？情況似乎也不容樂(lè )觀(guān)。
對于車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，《物權法》目前實(shí)行的是“約定優(yōu)先”，這當然契合民事法律的自治原則。但在現實(shí)語(yǔ)境下，弱勢的業(yè)主與強勢的開(kāi)發(fā)商相比，完全不具有對等的談判能力，所謂的“約定”很可能演變?yōu)閿U張開(kāi)發(fā)商利益的“霸王約定”。車(chē)位、車(chē)庫資源的短缺，意味著(zhù)無(wú)論開(kāi)發(fā)商如何漫天要價(jià)，業(yè)主也只能接受“約定”。而業(yè)主與開(kāi)發(fā)商在信息資源、取證能力等方面的嚴重失衡，又意味著(zhù)對于那些建設成本已經(jīng)暗中分攤到業(yè)主頭上、理應歸業(yè)主共有的車(chē)庫、車(chē)位，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)“約定”肆無(wú)忌憚地重復出售。
曾經(jīng)被業(yè)主們寄予厚望的《物權法》，也許并沒(méi)有徹底解開(kāi)現實(shí)生活中糾纏不清的車(chē)位、車(chē)庫權屬爭議之結。眼下一些城市車(chē)位價(jià)格飛漲乃至惡性炒賣(mài)的現象就證明，“停車(chē)難”、“停車(chē)貴”等等，依然是無(wú)數業(yè)主難以排遣的心頭之痛。種種跡象表明，爭奪車(chē)位、車(chē)庫的新一輪糾紛和博弈也許已不可避免。
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