(聲明：刊用中國《中華文摘》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)

　　文：王志浩

　　中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀究竟如何？房?jì)r(jià)是否正在下滑——如果沒(méi)有，何時(shí)將開(kāi)始下滑？面對嚴厲調控措施，開(kāi)發(fā)商是否打算推遲項目開(kāi)工或停工？這些問(wèn)題，很難從官方數據中找到答案。

　　2010年7月，我們(渣打銀行)對六個(gè)二三線(xiàn)城市的30家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行調研，涉及建設和銷(xiāo)售計劃，土地和房屋價(jià)格，買(mǎi)方市場(chǎng)情況以及與地方政府和銀行的關(guān)系等，試圖從中找到這些問(wèn)題的答案。

　　開(kāi)工面積仍在增加

　　受訪(fǎng)開(kāi)發(fā)商中，目前在建工程規模普遍在2-5期(開(kāi)發(fā)商通常將一個(gè)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目分為幾期，每期建設1-2個(gè)街區后出售。一塊較大的規劃用地通常需要十年甚至更長(cháng)時(shí)間才被完全開(kāi)發(fā))�？偟膩�(lái)說(shuō)，這些開(kāi)發(fā)商目前的在建住宅項目面積約2400萬(wàn)平米，相當于24萬(wàn)套100平米的住房。

　　我們向開(kāi)發(fā)商詢(xún)問(wèn)了其新項目建設計劃以及是否推遲了原計劃開(kāi)發(fā)項目。30家開(kāi)發(fā)商中的12家不打算在未來(lái)3個(gè)月內新增開(kāi)發(fā)項目。不過(guò)，那些準備上馬新項目的開(kāi)發(fā)商計劃新增的土地開(kāi)發(fā)面積相當可觀(guān)，大約相當于其在建項目面積的60%。這對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的前景是一個(gè)積極信號。

　　在這30家開(kāi)發(fā)商中，幾乎沒(méi)有一家推遲任何一期在建項目或開(kāi)盤(pán)計劃。這對近期的項目建設和材料需求來(lái)說(shuō)也是一個(gè)好消息。我們還詢(xún)問(wèn)了自4月份以來(lái)開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有推遲任何銷(xiāo)售計劃，得到的大部分回答依然是否定的(30家開(kāi)發(fā)商中，28家表示否定)。因此，盡管成交量有所下滑，開(kāi)發(fā)商仍認為推出新項目是有利可圖的。

　　這就帶來(lái)一個(gè)重要的數據分析問(wèn)題：如何最準確地追蹤中國的住宅建設情況？官方公布的“住宅施工面積”數據包括已完工的建設項目，這并不準確。我們認為最好的方法是從“住宅施工面積”數據中減去已完工面積，再進(jìn)行季節調整(我們認為同比數據波動(dòng)性稍大，趨勢不夠清晰)。數據處理結果顯示，項目建設規模仍處于高位。

　　土地儲備不斷擴張

　　有人認為，4月份國務(wù)院推出的大力調控政策會(huì )導致中國土地市場(chǎng)崩潰，但現實(shí)并非如此。盡管土地銷(xiāo)售量已從峰值開(kāi)始回落，但開(kāi)發(fā)商仍在增加自己的土地儲備。今年二季度，月平均土地出售面積達3800平米，仍高于2008年的水平。

　　地價(jià)下跌主要集中在一線(xiàn)城市。今年年初以來(lái)，上海、北京和杭州等地地價(jià)大幅下跌。但在其他多數城市，價(jià)格沒(méi)有出現大幅波動(dòng)。我們希望二三線(xiàn)城市的地價(jià)可以維持當前的低位窄幅波動(dòng)，這將是個(gè)利好因素。

　　在此背景下，我們向開(kāi)發(fā)商們詢(xún)問(wèn)了下半年新增土地供給的情況，以及開(kāi)發(fā)商對未來(lái)土地價(jià)格走勢的預期。其中19位開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，地價(jià)并沒(méi)有自4月份開(kāi)始下跌。5位受訪(fǎng)者稱(chēng)地價(jià)下跌5%-10%，4位表示跌幅達到11%-20%。簡(jiǎn)而言之，這說(shuō)明大部分二三線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)并沒(méi)有受到4月樓市新政的影響。24位受訪(fǎng)者表示，他們不認為地價(jià)將繼續下跌。這也是一個(gè)積極的信號。

　　盡管土地價(jià)格和銷(xiāo)售量均有所下滑，但并未出現潰降。因此在這種情況下，地方政府的土地出讓收入仍保持較高水平。這再次顯示出開(kāi)發(fā)商仍對市場(chǎng)前景看好，并在需求持續強勁的預期下不斷增加其土地儲備。

　　開(kāi)發(fā)商“沒(méi)有支付困難”？

　　開(kāi)發(fā)商在土地拍賣(mài)時(shí)似乎的確遇到了一些支付問(wèn)題。只有9家受訪(fǎng)開(kāi)發(fā)商表示沒(méi)有遇到過(guò)或聽(tīng)說(shuō)過(guò)此類(lèi)問(wèn)題。6家開(kāi)發(fā)商稱(chēng)他們見(jiàn)到3家以上本地開(kāi)發(fā)商面臨支付困難。

　　我們懷疑，其中多數開(kāi)發(fā)商的支付問(wèn)題主要來(lái)自于外部融資成本的提高，而非內部資金鏈斷裂。理論上，開(kāi)發(fā)商不得從銀行貸款用于購買(mǎi)土地，但實(shí)際中并非如此。

　　有24家受訪(fǎng)者稱(chēng)本地開(kāi)發(fā)商有這種行為。不過(guò)，這種方式已變得越來(lái)越困難，對固定資本和流動(dòng)資本貸款的新規定使得用于非法目的的資金轉移變得更加困難。因此，由于地方政府面臨開(kāi)發(fā)商支付壓力，我們預計小型開(kāi)發(fā)商將把更多地塊退還當地政府，而大中型開(kāi)發(fā)商仍將保有其購入的土地。

　　不過(guò)，我們對地方政府是否愿意執行這項規定表示懷疑。事實(shí)也證明，在我們調查的30家開(kāi)發(fā)商中，只有5家對此表示“有很大壓力”，15家稱(chēng)“有一定壓力”，而三分之一的受訪(fǎng)開(kāi)發(fā)商表示“幾乎沒(méi)有壓力”。因此，在實(shí)際操作層面上，中央政府仍需找到一個(gè)更好的辦法防止開(kāi)發(fā)商囤地。

　　成交量9月份開(kāi)始回升？

　　調查數據顯示，2009年15%的商品房購買(mǎi)者全額付款，沒(méi)有申請房貸。60%的購買(mǎi)者為本地居民。68%為自住購買(mǎi)，其余為投資性購買(mǎi)。

　　我們向開(kāi)發(fā)商詢(xún)問(wèn)了其銷(xiāo)售計劃的開(kāi)展時(shí)間。最大的一批新建商品房大約將在今年9-10月份推向市場(chǎng)，也有相當一部分受訪(fǎng)開(kāi)發(fā)商計劃在2011年一季度和2011年11-12月開(kāi)始出售大部分商品房。

　　關(guān)于開(kāi)發(fā)商對成交量何時(shí)可能出現回升的判斷，回答有很大的差異——這個(gè)問(wèn)題旨在了解開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)供需雙方的預期。三分之一的受訪(fǎng)開(kāi)發(fā)商認為隨著(zhù)供給增加，成交量將從9月份開(kāi)始回升，而其余大多數人則認為市場(chǎng)要到明年年初才會(huì )恢復。

　　而對于今年房屋銷(xiāo)售面積的預期，大多數受訪(fǎng)者認為將較去年降低21%-30%。

　　房?jì)r(jià)仍未見(jiàn)底

　　我們的數據顯示，一線(xiàn)城市的新房?jì)r(jià)格下降，但二三線(xiàn)城市未受影響。而開(kāi)發(fā)商們稱(chēng)，他們所在城市的新房?jì)r(jià)格實(shí)際上有所下滑，預計下半年還將繼續走低。

　　大多數受訪(fǎng)者表示，其所在的二三線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格僅上漲了10%-20%。雖然部分一線(xiàn)城市的二手房?jì)r(jià)格在此期間出現了驚人漲幅，但這并不是全國性現象，反駁了“全國出現房地產(chǎn)泡沫”的觀(guān)點(diǎn)。在我們看來(lái)，10%-20%的漲幅相對于增長(cháng)速度相似的城鎮收入水平來(lái)說(shuō)是完全合理的。

　　從目前看，市場(chǎng)價(jià)格對4月份房地產(chǎn)調控措施的反應比較溫和。17位受訪(fǎng)者稱(chēng)，中檔住宅價(jià)格下降了10%-20%，而13家稱(chēng)價(jià)格沒(méi)有變動(dòng)，只有少數地區價(jià)格降幅超過(guò)20%。

　　我們想通過(guò)這個(gè)問(wèn)題了解7月份的價(jià)格走勢。大多數受訪(fǎng)開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，所在城市一手市場(chǎng)住宅交易價(jià)格維持平穩。而不足三分之一的開(kāi)發(fā)商稱(chēng)價(jià)格有所下跌。我們還詢(xún)問(wèn)參與調查的開(kāi)發(fā)商，是否聽(tīng)說(shuō)本地有其他開(kāi)發(fā)商計劃在今年下半年降價(jià)。三分之一的回答是否定的，18人稱(chēng)“有一小部分”，僅有2人選擇了“很多”。當被問(wèn)及是否認為住宅價(jià)格目前已“見(jiàn)底”時(shí)，25家開(kāi)發(fā)商都表示否定。

　　房地產(chǎn)信貸收緊

　　我們認為自2009年底，監管者已開(kāi)始限制銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸發(fā)放。但信貸仍在源源不斷地流出。今年上半年，銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新增融資規模4350億元，完全不同于2008年政府制造的信貸荒，一位從事私募的朋友認為這是政府吸取了教訓。這次，政府似乎旨在為建設項目提供充足的信貸支持，同時(shí)打擊土地投機交易，壓低土地價(jià)格并限制開(kāi)發(fā)商囤地。

　　我們聽(tīng)說(shuō)，中小型開(kāi)發(fā)商遇到貸款難問(wèn)題。因此，他們轉向信托公司融資渠道。不過(guò)，這項業(yè)務(wù)已于7月底被叫停，信托公司現在不得不重新依賴(lài)以老客戶(hù)群為主的集合信托產(chǎn)品，發(fā)放產(chǎn)品規模也僅有2億-3億元，更多的中型開(kāi)發(fā)商將很難從外部融資。信托貸款利率已升至對中型開(kāi)發(fā)商15%-20%，對大型開(kāi)發(fā)商10%-15%。

　　我們調研的開(kāi)發(fā)商們似乎都擁有十分充裕的資金。當被問(wèn)到是否需要提前銷(xiāo)售期房來(lái)為在建項目融資時(shí)，只有8家開(kāi)發(fā)商表示采取了這種方式。另外，超過(guò)一半的受訪(fǎng)開(kāi)發(fā)商表示他們仍有信貸余額。至于申請信貸的難度是否從4月調控措施出臺后有所增加，17人表示肯定，也有5人稱(chēng)沒(méi)有增加。

　　12家開(kāi)發(fā)商稱(chēng)這種做法“非常普遍”，8家稱(chēng)“比較普遍”。這主要是因為銀行要看到開(kāi)發(fā)商的現金流情況，因此要求開(kāi)發(fā)商出售住宅而不再捂盤(pán)。如果開(kāi)發(fā)商需要出售庫存以獲得銀行貸款，可能將導致下半年的降價(jià)。不過(guò)，鑒于我們采訪(fǎng)的開(kāi)發(fā)商中有一半稱(chēng)仍有貸款余額，信貸壓力可能不會(huì )影響到多數開(kāi)發(fā)商。

　　(摘自《經(jīng)濟觀(guān)察報》)