近年來(lái)，全國各地層出不窮的購房糾紛和質(zhì)量問(wèn)題使房地產(chǎn)業(yè)成了頭號被投訴對像。炒地皮、偷工減料、假按揭、價(jià)格虛高和虛假廣告的問(wèn)題，雖然常被曝光，卻從沒(méi)有得到根本解決。
地皮是黑色的
在得到不透露姓名的承諾后，李丁向筆者描述了真實(shí)的房地產(chǎn)界。
“我從來(lái)就沒(méi)有從正規渠道批到過(guò)地皮�！崩疃≌f(shuō)，“誰(shuí)不想正大光明地掙錢(qián)？”
征地是開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的第一個(gè)環(huán)節。按規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有相應資質(zhì)就可以申請地皮，但實(shí)際操作卻是另外一回事。
“地皮早就被有關(guān)系的人瓜分了，他們神通廣大。比如幾年前深圳寶安土地分局的一個(gè)負責人(事發(fā)后畏罪自殺)，獨自一人就把城區的土地賣(mài)光了�！�
他特別提到他所供職的公司有個(gè)秘密賬本，里面記錄了所有見(jiàn)不得人的開(kāi)銷(xiāo)�！八麄兊逆捂劫M也記在里面，這些費用我們要列入樓盤(pán)開(kāi)發(fā)總成本�！�
權錢(qián)交易成了樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的第一塊基石，由此衍生的地下土地交易市場(chǎng)，“在許多城市都存在，凡是大權在握者基本上都握著(zhù)幾張緊俏的批文，即使手頭沒(méi)有，他也會(huì )通過(guò)一些渠道弄到手�！�
筆者問(wèn)他：“多少錢(qián)可以操作一個(gè)樓盤(pán)？”
李�。骸耙粋�(gè)號稱(chēng)總成本1億元的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商實(shí)際總成本不超過(guò)1000萬(wàn)元。有背景的人連這1000萬(wàn)元都可以不用出�！�
“我們的成本和外界所了解的成本不一樣，對于一個(gè)開(kāi)發(fā)商，他們的實(shí)際成本主要由兩部分組成，公關(guān)費和關(guān)系費，二者缺一不可�！逼渌杀緞t向銀行貸款。
為了鼓勵投資，國家金融政策曾對房地產(chǎn)大幅傾斜，而這種政策傾斜成為房地產(chǎn)商投機的最佳途徑。按規定，銀行貸款的前提是開(kāi)發(fā)商前期投入25%的資金，但地產(chǎn)商也有自己的對策。
通常，銀行的人會(huì )對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行指點(diǎn)。比如向開(kāi)發(fā)商透露只有銀行內部才知道的“打分制度”，這是對開(kāi)發(fā)商資質(zhì)認定的一個(gè)重要指標，不允許向外透露，但行內人士說(shuō)，“我們會(huì )先打聽(tīng)誰(shuí)是經(jīng)辦人，然后通過(guò)特殊渠道把他們請來(lái)，他們會(huì )告訴我們分數是否達標，并指導如何修改資產(chǎn)負債表，以提高分數便于貸款。這樣，我們就成了資產(chǎn)優(yōu)良的公司。這個(gè)環(huán)節最關(guān)鍵，一旦打通就意味著(zhù)成功了一半�！�
開(kāi)發(fā)商通過(guò)抵押批文和樓盤(pán)從銀行獲取建設資金后，接下來(lái)就是用叫“假按揭”的辦法套取資金，其典型操作手法是，搜集員工的身份證或一些不知情的人的身份證，簽訂虛假售房合同，然后和真合同混在一起從銀行獲得按揭貸款。
筆者：“銀行不會(huì )懷疑？”
李�。骸罢f(shuō)句實(shí)話(huà)，我們這套把戲他們清楚得很。但‘拿人手短’，只要能騙過(guò)法規，他們自然會(huì )睜只眼閉只眼。一個(gè)樓盤(pán)如果運作順利，一般兩年半就可以賣(mài)完。隨著(zhù)銷(xiāo)售結束，這些見(jiàn)不得人的東西自然也就煙消云散了�！�
如果追查房地產(chǎn)公司的資金流向，其實(shí)樓盤(pán)銷(xiāo)售實(shí)際上在“假按揭”階段就已完成。先期的抵押貸款可以讓開(kāi)發(fā)商的資金退出來(lái)，而按揭貸款則讓他們提前獲得利潤，后期銷(xiāo)售不過(guò)是把銀行的貸款填平而已。買(mǎi)方和賣(mài)方的關(guān)系在這個(gè)過(guò)程中悄悄發(fā)生了轉移，而建筑成本和樓盤(pán)風(fēng)險實(shí)際上由銀行承擔，這就是房地產(chǎn)商津津樂(lè )道的“空手套白狼”。這也不難解釋諸多房地產(chǎn)老板為甚么能夠“攜款潛逃”。
李丁說(shuō)，如果銷(xiāo)售不理想，他們則另有妙計：“抵押給銀行，按市價(jià)評估�！�
據了解，西部某城市一銀行支行行長(cháng)是個(gè)中高手，她和開(kāi)發(fā)商串通一氣瘋狂貸款，短短幾年，違規貸出資金數億元。事發(fā)后，她迅速和開(kāi)發(fā)商達成攻守同盟，補辦抵押手續，對抵押樓盤(pán)高額評估，結果抵押的樓盤(pán)價(jià)值高于貸出資金，其個(gè)人問(wèn)題也因此就不了了之。
“擺平”質(zhì)量問(wèn)題
筆者：“質(zhì)量問(wèn)題根源何在?”
李�。骸罢f(shuō)來(lái)話(huà)長(cháng)。中國有2.6萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，但有建筑能力的有多少？我們常�？吹竭@樣的模式：某樓盤(pán)由某知名設計院設計，由獲得魯班獎的某建筑公司承建。從正常的項目運作流程來(lái)看，這沒(méi)什么問(wèn)題。建筑市場(chǎng)是個(gè)大市場(chǎng)，也講究市場(chǎng)細分。但是誰(shuí)來(lái)承包、預算是多少就有貓膩了，我們一般是層層轉包。外界炒作的工程招標多半是騙人的，因為開(kāi)發(fā)商內部也存在著(zhù)不同的利益群體。我們會(huì )把工程分包給和自己有關(guān)系的人。另外，一些官員也會(huì )推薦一些承包商———‘花花轎子人抬人’嘛！我經(jīng)�？吹焦さ厣系娜烁静皇呛臀覀兒灪贤娜�。那些包工頭是房地產(chǎn)生物鏈中利潤最低的一環(huán)，他們主要靠剝削工人和偷工減料發(fā)財�！�
筆者就他所陳述的情況多方求證，發(fā)現各開(kāi)發(fā)商操作手段確實(shí)大同小異。
層層轉包的直接后果是層層盤(pán)剝，層層盤(pán)剝的結果是建設資金嚴重不足。建筑商為了保證利潤，只有偷工減料，這就是質(zhì)量問(wèn)題層出不窮的根源！
筆者：“開(kāi)發(fā)商為什么不干涉?”
李�。骸斑@就涉及到一個(gè)對誰(shuí)負責的問(wèn)題。表面上，我們對購房者負責，其實(shí)，我們面對的是政府和銀行�！�
由此可見(jiàn)，目前所看到的諸如“面積縮水”、“房屋滲漏”、“延遲交樓”等問(wèn)題其實(shí)早在開(kāi)工之初就埋下了伏筆，這是必然結果，開(kāi)發(fā)商和建筑公司都心知肚明。
按規定，建筑施工必須請監理公司現場(chǎng)監理，但目前的監理公司是買(mǎi)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商占絕對的主動(dòng)權，監理公司在一定程度上是形同虛設。開(kāi)發(fā)商為了抬高樓盤(pán)身價(jià)，請一些知名監理公司監理，但這并不能改變監理公司的被動(dòng)角色。而有關(guān)職能部門(mén)的例行檢查不過(guò)是走走形式而已�！澳憧吹竭^(guò)有因質(zhì)量原因停工的報道嗎？”李丁反問(wèn)筆者：“即使有最終也被擺平了�！�
采訪(fǎng)中，他用的最多的詞是“擺平”，這幾乎可以認為是房地產(chǎn)業(yè)的行話(huà)。開(kāi)發(fā)商洗刷“原罪”
筆者：“炒地皮、騙貸款、虛假廣告、偷工減料……這么多問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商不怕法律懲治?”
李�。骸斑@些隱患是開(kāi)發(fā)商揮之不去的陰影，惟一的辦法是洗刷‘原罪’。物業(yè)管理公司應運而生。物管公司一般建立于樓盤(pán)建設尾期，這個(gè)期間也是前期積累問(wèn)題的集中爆發(fā)期�！�
按常理，物業(yè)管理是開(kāi)發(fā)商吸引業(yè)主的一個(gè)重要手段，而實(shí)際操作中卻往往成了開(kāi)發(fā)商的替罪羊。
筆者查閱了最近關(guān)于房地產(chǎn)糾紛的報導，發(fā)現物管和業(yè)主的沖突成了主流，而作為第一責任人的開(kāi)發(fā)商卻置身事外。
李丁說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商早開(kāi)溜了!開(kāi)發(fā)商一般在交樓后期就逐漸從樓盤(pán)中淡出，把問(wèn)題全甩給物管，從而輕輕巧巧把自己的‘原罪’洗刷了。更有甚者，他們還反過(guò)來(lái)譴責物管公司！即使業(yè)主把開(kāi)發(fā)商告上法庭，他們也會(huì )想辦法擺脫糾纏，盡量把問(wèn)題推給物管，而法院怎么判還很難說(shuō)�！�
筆者：“質(zhì)檢部門(mén)為什么放水？按照規定，完工的樓盤(pán)必須經(jīng)質(zhì)檢部門(mén)驗收合格方可交樓？”
李�。骸皺z查的人就是給我們發(fā)開(kāi)工證的人。樓盤(pán)封頂后，我們會(huì )請領(lǐng)導剪彩。至于問(wèn)題，你覺(jué)得誰(shuí)會(huì )說(shuō)?”
機制需要完善
所有問(wèn)題都在一系列暗箱運作中產(chǎn)生，購房人總是最后一個(gè)知道真相的。等到他們發(fā)現自己的房產(chǎn)問(wèn)題百出時(shí)，居然找不到任何一方承擔責任。只有受害者，沒(méi)有肇事者。李丁說(shuō)，物管公司沒(méi)有這個(gè)義務(wù)(就建筑質(zhì)量而言)，房子不是他們建的；開(kāi)發(fā)商早已人間蒸發(fā)，即使“健在”，也多半是個(gè)空殼；目前流行的解決辦法有兩種：對于大公司，他們?yōu)榱司S持品牌和信譽(yù)，一般會(huì )給予一定賠償，操作方式是和業(yè)主達成和解協(xié)議，大事化小，小事化了。對于小公司，他們的做法是破產(chǎn)。先將資金四處轉移，然后宣告破產(chǎn)�？傊�，損失不會(huì )由開(kāi)發(fā)商承擔。
由此產(chǎn)生了一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司還能不能開(kāi)發(fā)新的樓盤(pán)?沒(méi)想到李丁的答案居然肯定的。他說(shuō)，昆明某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)樓盤(pán)出了質(zhì)量事故后，照樣在另外一塊地皮上開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，“只不過(guò)換了名字而已”。有業(yè)主發(fā)現后曾向有關(guān)部門(mén)舉報，但舉報信如石沉大海�！伴_(kāi)發(fā)商都是有背景的人，和一些官員有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，誰(shuí)敢查！”
如果國家制定一部完善的監督制度，上述的弊端完全可以克服。我們期待國家的有關(guān)部門(mén)能盡快制定相關(guān)的政策去堵住地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的黑洞，讓百姓住上放心房。(來(lái)源：工人日報 作者：李昌 原標題：地皮炒成了黑色—房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自曝內幕)
