中新社北京九月四日電題:汪利娜:中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有待進(jìn)一步規范發(fā)展
中新社記者阮煜琳
《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》日前公開(kāi)發(fā)布,對房地產(chǎn)供應結構、住房制度、土地供應、市場(chǎng)秩序等方面作出明確指示。此間經(jīng)濟學(xué)家認為,該文件的出臺,主要是針對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)局部過(guò)熱、供應結構不合理等問(wèn)題進(jìn)行的宏觀(guān)調控,旨在市場(chǎng)的進(jìn)一步規范發(fā)展。
中國社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜日前接受記者采訪(fǎng)時(shí)指出,該政策的出臺與中國房地產(chǎn)市場(chǎng)局部過(guò)熱不無(wú)關(guān)系,也是前一階段各部委對房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的一個(gè)反饋?隙硕陙(lái)房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要作用,并且上升到了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的高度,也指出了現在房地產(chǎn)市場(chǎng)結構不合理等一些不能忽視的問(wèn)題?梢哉f(shuō),各項政策的出臺都是為了市場(chǎng)的進(jìn)一步規范發(fā)展。
首先,房地產(chǎn)業(yè)持續健康穩步發(fā)展仍是主旋律。中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)二十年來(lái)的發(fā)展,不僅創(chuàng )造了一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè),也造就了一大批“有產(chǎn)者”。目前中東部城鎮居民住房私有率已達百分之七十以上,中國老百姓第一次有了自己的實(shí)物資產(chǎn),住宅作為一種具有保值增值潛力的資產(chǎn)已經(jīng)成為居民家庭財富的重要組成部分。
第二,調整住房供給結構,增加普通商品住宅供給。由于一部分高收入群體的存在,一些地方出現了“再貴的房子不愁賣(mài)”的現象。但這并不意味著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應先滿(mǎn)足高檔客戶(hù)的需要,讓普通消費者都到二手房和租賃房市場(chǎng)去尋找可支付住房。
汪利娜認為,住房市場(chǎng)的多元化需要與多元化供給應相匹配。國務(wù)院此次調整供給結構與央行“一二一文件”的精神是一致的,使低息政策更好地向中低收入者傾斜。這對于中國這樣一個(gè)發(fā)展中國家來(lái)說(shuō),有利于抑制奢靡之風(fēng)泛濫,而將有限和寶貴的資源用在實(shí)現城鎮和農村工業(yè)化上。
她說(shuō),政府控制高檔住宅,發(fā)展經(jīng)濟、適用的普通住宅和廉租住房,是保障人的基本生存權,也是為了維護社會(huì )安定,滿(mǎn)足市場(chǎng)有效需求,同時(shí)也為社會(huì )化擴大再生產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展提供了有效保障。
第三,加強房地產(chǎn)信貸監管。嚴禁違規發(fā)放房地產(chǎn)貸款,其中包括央行“一二一文件”中提出的限制向“四證不足、自由資金不足的企業(yè)”發(fā)放貸款。
汪利娜認為,現在房地產(chǎn)市場(chǎng),一方面是經(jīng)濟、適用為特征的普通商品住宅的供不應求,一方面是大量商品房屋的積壓,而且房?jì)r(jià)仍在攀升,這種現象是否符合市場(chǎng)供需關(guān)系的規律值得思考。
她說(shuō),造成房地產(chǎn)市場(chǎng)不規范的原因很多,但加強銀行信貸“硬”約束,才能使消費者按照其支付能力購房,企業(yè)按資本營(yíng)運能力做實(shí)做強,從而抑制不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的膨脹,促進(jìn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
第四,在房地產(chǎn)全面發(fā)展過(guò)程中,制度建設較為落后。此次從制度建設入手,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。其中包括建立全國個(gè)人住宅抵押擔保制度、加強土地市場(chǎng)的宏觀(guān)調控、建立健全市場(chǎng)信息及預警系統。
汪利娜分析,中國土地交易不規范,當“圈地熱”、炒作熱推動(dòng)地價(jià)非理性上揚時(shí),房地產(chǎn)公司身價(jià)也水漲船高;公司資產(chǎn)價(jià)值越高,以此為抵押從銀行獲得的貸款就越多。而一旦抵押物土地價(jià)格下跌及房屋銷(xiāo)售不暢,銀行就會(huì )蒙受資產(chǎn)大幅縮水、承擔大量壞賬的風(fēng)險。
房地產(chǎn)市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)變化的,市場(chǎng)信息匱乏的情況下,開(kāi)發(fā)商投資與房地產(chǎn)信貸缺乏準確判斷的依據;而房地產(chǎn)建筑周期長(cháng),有效供給常常滯后于變化的市場(chǎng)需求,供給與需求的不對稱(chēng)不可避免。
這位經(jīng)濟學(xué)家說(shuō),中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有待進(jìn)一步規范發(fā)展,此次政府的宏觀(guān)調控,有選擇性地扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),是干涉房地產(chǎn)市場(chǎng)中不規范的行為,而不是打壓市場(chǎng)。