七、關(guān)于業(yè)主的建筑物區分所有權
許多群眾認為，草案關(guān)于業(yè)主的建筑物區分所有權的規定重點(diǎn)突出，與群眾生活關(guān)系密切，有利于保護業(yè)主合法權益。也有不少群眾認為，草案關(guān)于業(yè)主的建筑物區分所有權的規定還不夠具體。
有的認為，草案關(guān)于業(yè)主的建筑物區分所有權的規定中，采用了“業(yè)主”、“業(yè)主委員會(huì )”等概念，但對于一些過(guò)去常用的法律用語(yǔ)如“業(yè)主大會(huì )”、“業(yè)主公約”等，草案沒(méi)有采用，而是使用了老百姓比較陌生的“業(yè)主會(huì )議”、“管理規約”等用語(yǔ)，為了便于老百姓對物權法的理解，建議使用已經(jīng)慣用的物業(yè)管理法律用語(yǔ)。
有的認為，草案第七十六條力圖解決車(chē)庫的權屬爭議，提出了新的判斷標準，即以“約定”為解決方式。但是，目前開(kāi)發(fā)建設單位處于強勢地位，簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)業(yè)主處于劣勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位很可能在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中強制要求約定車(chē)庫歸屬賣(mài)方，不利于對業(yè)主利益的保護和目前車(chē)庫糾紛的解決。從國外的制度看，沒(méi)有一個(gè)國家對于車(chē)庫的權屬純粹以約定的方式處理，而多數是以“法定”加“約定”的方式來(lái)解決，建議對業(yè)主應享有的公共停車(chē)空間以法律強制規定一定比例的方式予以保證。
有的認為，停車(chē)位屬于稀缺資源，一旦權屬歸開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商就可以隨意處置停車(chē)位，隨意提高停車(chē)費用，對業(yè)主是不公平的。建議草案明確規定，住宅區域的停車(chē)位為住宅必須的配套建筑設施，政府應該在建筑規劃時(shí)就要求開(kāi)發(fā)商必須建設多少停車(chē)位。
有的認為，政府有義務(wù)、有責任負責組織或者委托居委會(huì )負責組織首期業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)，選舉業(yè)主委員會(huì )，建議草案第七十七條修改為：鄉鎮人民政府或者街道辦事處及社區居委會(huì )應當對設立業(yè)主會(huì )議或者選舉業(yè)主委員會(huì )給予指導和協(xié)助。
有的認為，按面積征收物業(yè)管理費對面積較大的住房的業(yè)主顯然不公平，建議草案第七十八條增加一款：物業(yè)管理費必須按每套房或每戶(hù)人家計征，不能按面積計征；如果按面積征收物業(yè)管理費必須有百分之六十以上的業(yè)主同意。
有的認為，草案第七十八條第二款和第七十九條中規定的“建筑物總面積”概念不清，是指包括物業(yè)管理用房、會(huì )所、車(chē)庫在內的所有建筑物及其附屬物的建筑面積，還是僅指住宅、商業(yè)用房等建筑物的建筑面積。建議對“建筑物總面積”作出更加明晰的規定。
有的建議，將草案第八十條修改為：將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房，可能對其他住宅產(chǎn)生光、電、磁、氣味、噪聲、環(huán)保等污染的，應當經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。
有的建議，草案第八十條增加一款：利用建筑物及其附屬設施、業(yè)主的共用設施、共有設施從事廣告等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應當取得全體業(yè)主的同意，但法律另有規定或者合同另有約定的除外。
有的認為，應當加強對使用維修基金的管理規定，如必須通過(guò)全體業(yè)主同意，不能用于風(fēng)險性投資。
有的認為，應當賦予業(yè)主委員會(huì )而不是業(yè)主會(huì )議以當事人能力，建議將草案第八十七條修改為：可以以業(yè)主委員會(huì )的名義提起訴訟，申請仲裁。
有的建議，草案第八十七條增加一款：業(yè)主會(huì )議或者業(yè)主委員會(huì )的決定侵害業(yè)主合法權益的，業(yè)主有權依法請求人民法院予以撤銷(xiāo)。
有的認為，人民防空法雖然規定要修建防空地下室，但是沒(méi)有規定建成后的所有權歸屬，其所有權歸屬處于不明確的狀態(tài)，影響了防空地下室的開(kāi)發(fā)利用及其轉讓、出售，引發(fā)了很多訴訟糾紛，建議草案第六章對防空地下室的所有權歸屬作出明確的規定。
有的認為，人防部門(mén)不能成為人防建筑物的所有者，人防部門(mén)并沒(méi)有在建設項目中投入一分錢(qián)，如果成為人防建筑物的所有者無(wú)疑是“合法”掠奪。
有的認為，物業(yè)管理公司為商業(yè)服務(wù)公司，用“管理”二字容易產(chǎn)生誤解，不少物業(yè)公司以“管理者”自居，侵犯業(yè)主權益，建議將“物業(yè)管理機構”修改為“物業(yè)服務(wù)機構”。
八、關(guān)于相鄰關(guān)系
許多群眾認為，草案關(guān)于相鄰關(guān)系的規定有利于解決常見(jiàn)的涉及相鄰關(guān)系的民事糾紛；也有不少群眾認為，草案關(guān)于相鄰關(guān)系的很多規定過(guò)于原則，難以解決實(shí)踐中有關(guān)民事糾紛。
有的建議，草案第八十九條增加規定：處理相鄰關(guān)系可以按照當地習慣。
有的建議，草案第九十條增加規定：對自然流水的利用，沒(méi)有約定的，按照面積、人口權利均等原則合理分配。對自然流水的排放，按照規劃排放或者尊重自然流向。
有的建議，草案第九十六條增加“建造或修繕建筑物”，以便與草案第九十條、第九十一條、第九十二條的規定相對應。
有的建議，草案第七章增加對逾界植物根枝處理、逾界建筑物處理、限制相鄰人瞭望權的規定。
有的建議，增加對一些發(fā)出噪聲、排放油煙沒(méi)有超過(guò)環(huán)保標準的“合理擾民”的行為作出限制性規定。
九、關(guān)于所有權取得的特別規定
有的認為，善意取得制度是為了彌補合同的缺陷而又維護社會(huì )效率、保證交易活動(dòng)的效益而產(chǎn)生的一種物權取得方式，如果合同有效根本就不需要適用善意取得制度來(lái)保護善意第三人的權利。建議將草案第一百一十一條第一款第四項“轉讓合同有效”刪除或者修改為“轉讓合同在形式上無(wú)瑕疵”。
有的認為，草案第一百一十一條將不動(dòng)產(chǎn)納入善意取得的范圍，過(guò)分保護了交易安全，建議不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取得制度。
有的認為，草案第一百一十二條的規定不利于交易安全，不利于物權穩定，更不利于善意第三人利益的保護，建議修改為：受讓人通過(guò)拍賣(mài)或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購得該動(dòng)產(chǎn)的，所有權人等權利人不能請求返還原物。法律另有規定的，依照其規定。
有的認為，應當明確草案第一百一十四條中規定的“有關(guān)部門(mén)”，否則在實(shí)踐中將使拾得人無(wú)所適從，有的部門(mén)也可能會(huì )借法律沒(méi)有明確規定而相互推諉。建議將“有關(guān)部門(mén)”明確為“拾得遺失物所在地或拾得人所在地公安派出所”。
有的認為，應當明確規定“拾得人的報酬請求權”。按照草案規定，拾得者幾乎沒(méi)有權利，只有義務(wù)。
許多群眾認為，如果將拾得人的報酬請求權上升為一種法定權利，無(wú)疑違背了拾金不昧、助人為樂(lè )的傳統美德。法律更應提倡拾金不昧。
有的認為，是否應當給予拾得人報酬，應區分拾得人主動(dòng)返還和被動(dòng)返還兩種情況。建議將草案第一百一十七條修改為：所有權人、遺失人等權利人領(lǐng)取遺失物時(shí)，應當向主動(dòng)返還或者上交遺失物的拾得人或者有關(guān)部門(mén)支付遺失物的保管費等必要費用。所有權人、遺失人等權利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)應當按照承諾向拾得人支付報酬。拾得人不主動(dòng)返還或者上交遺失物而且侵占遺失物的，無(wú)權請求遺失物的保管費等必要費用和報酬。
有的認為，為保護權利人的合法權益，應當規定所有權人、遺失人等權利人領(lǐng)取遺失物時(shí)支付遺失物的保管費等必要費用的比例，防止出現支付的費用遠遠大于遺失物價(jià)值的情況。
有的認為，草案關(guān)于“遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起半年內無(wú)人認領(lǐng)歸國家所有”的規定不妥。有的建議，可以歸拾得人。
十、關(guān)于用益物權的一般規定
許多群眾贊同草案關(guān)于用益物權的規定，認為統一規定各種用益物權可以讓公民清楚地了解自己擁有的用益物權的范圍，穩定社會(huì )秩序。
有的認為，草案第一百二十六條關(guān)于國家自然資源有償使用制度的內容，不應規定在民事法律中，建議刪除。
有的建議，將草案第一百二十八條中“國家規定的補償標準”修改為：“法律、行政法規或者省、自治區、直轄市人民代表大會(huì )制定的地方性法規規定的標準”。沒(méi)有規定補償標準的，應當按市場(chǎng)價(jià)格或者參照實(shí)際評估價(jià)值給予合理補償。
有的認為，建設用地使用權和宅基地使用權均屬于地上權，可以將二者合并于地上權一章中，分兩節分別予以規定。
有的提出，應當增設“集體土地使用權”一章，集體土地使用權可分為集體土地建設用地使用權和農用土地使用權兩大類(lèi)。
有的認為，海域使用權派生于國家海域所有權，是與土地使用權并列的典型用益物權，有別于礦權、水權等特許物權。為了保證用益物權制度的完整性，應該明確把海域使用權列入用益物權范疇，建議增加規定：“海域適用于不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)規定�！蓖瑫r(shí)增加海域使用權可以抵押的規定。
有的提出，為了與合同法、海商法和破產(chǎn)法中有關(guān)建設工程承包人的優(yōu)先權、船舶優(yōu)先權和工資優(yōu)先權的立法現狀相適應，應在用益物權編中規定優(yōu)先權一章。
有的認為，應對墳地、墓穴的土地使用做出明確界定。
十一、關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權
許多群眾認為，物權法草案對土地承包經(jīng)營(yíng)權進(jìn)行規定，以法律的形式確認土地承包經(jīng)營(yíng)權的物權性質(zhì)，有利于保護農民的土地承包經(jīng)營(yíng)權，維護廣大農民安身立命的根本。
有的認為，草案第一百二十九條關(guān)于承包范圍列舉的不全面，如農村的池塘等也是可以承包的，建議一是采用概括性的概念，即“土地”；二是采用全面列舉的方式；三是采用列舉加概括的方式，如“耕地、林地等土地”。
有的認為，根據不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信原則，土地承包經(jīng)營(yíng)權應采登記生效主義，規定土地承包經(jīng)營(yíng)權自土地承包經(jīng)營(yíng)權合同生效時(shí)取得，不利于土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉安全。有的提出，關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權自土地承包經(jīng)營(yíng)權合同生效時(shí)取得的規定，應考慮很多地區的農民沒(méi)有簽定土地承包經(jīng)營(yíng)合同的實(shí)際情況，進(jìn)行合理的變通。
有的建議，將草案第一百三十條第二款的“土地承包經(jīng)營(yíng)權、林權證或者草原使用證”修改為“土地承包經(jīng)營(yíng)權證”，因為土地承包經(jīng)營(yíng)權、林地使用權和草原使用權均是以不動(dòng)產(chǎn)為標的用益物權，應實(shí)行統一的發(fā)證制度。
有的提出，養殖業(yè)已成為農業(yè)的重要組成部分,很多養殖場(chǎng)都是在農民自己承包的耕地或經(jīng)合理流轉而取得的耕地上建設的，因此應該在草案第一百三十一條中規定，符合縣級以上畜牧部門(mén)和鄉鎮人民政府的統一規劃，可以在承包地上建設養殖用的圈舍等非永久性建筑。
有的認為，草案第一百三十二條中土地承包經(jīng)營(yíng)權人有權依法自主決定土地承包以轉讓方式流轉的規定，其中的“自主”與草案第一百三十條中“將土地承包經(jīng)營(yíng)權轉讓的，應當經(jīng)發(fā)包人同意”的規定相矛盾。因此應當將“自主”二字去掉。有的建議，流轉方式中增加“入股從事合作生產(chǎn)”，以與土地承包法中的規定相對應。
有的認為，轉讓土地承包經(jīng)營(yíng)權應當經(jīng)發(fā)包人同意的規定不合理，作為物權性的權利，權利人轉讓權利無(wú)須經(jīng)發(fā)包人的同意，應擺脫將土地承包經(jīng)營(yíng)權視為債權的傳統思維。還有的認為，對于土地承包經(jīng)營(yíng)權的轉讓?zhuān)炯w經(jīng)濟組織的成員有優(yōu)先權。
有的提出，草案第一百三十五條第一款應當增加“非經(jīng)法定事由和法定程序”發(fā)包人不得收回的規定。有的認為，現在大多數小城鎮都已逐步建立起了社會(huì )保障機制，與設區的市并無(wú)根本性區別，因此應統一作出規定：承包期內的土地承包經(jīng)營(yíng)權人全家遷入城市或小城鎮落戶(hù)，被納入城鎮居民社會(huì )保障體系的，應當將耕地和草地交回發(fā)包人。有的提出，草案第一百三十五條第三款的規定的情形，應該明確是全體家庭成員均享有城市居民社會(huì )保障待遇，還是只要主要勞動(dòng)成員享有城市居民社會(huì )保障待遇就應當交回承包地，以免在法律適用中產(chǎn)生爭議。
有的建議，應將草案第一百三十六條第二款中“本集體的村民會(huì )議”修改為“集體成員會(huì )議”；將“村民代表”修改為“集體成員代表”。
有的認為，征收農村土地，應當召開(kāi)有土地承包經(jīng)營(yíng)權人參加的聽(tīng)證會(huì )，而不是僅僅告之其征地的補償標準、安置辦法。有的建議將“土地補償費等費用的使用、分配辦法，應當依法經(jīng)村民會(huì )議討論決定”一句刪除，因為土地補償費的使用、管理權限草案第六十一條已有規定，在草案第一百三十七條重復規定容易混淆土地補償費與給土地承包經(jīng)營(yíng)權人的補償費之間的區別。有的提出，為了防止村民會(huì )議中的多數群體剝奪外來(lái)戶(hù)、出嫁婦女等弱勢群體合法補償權利的現象，應增加“村民會(huì )議討論決定時(shí)，不得剝奪土地經(jīng)營(yíng)權人的合法補償和分配權利”的規定。有的建議，征收承包土地的應當報上一級行政機關(guān)備案。對于補償標準意見(jiàn)不一致的，可以向人民法院提起訴訟；土地補償費等費用的使用、分配辦法，應當依法經(jīng)當經(jīng)本集體村民會(huì )議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。
有的認為，草案第一百三十八條的規定不利于對“四荒”地等以其他方式承包的農村土地進(jìn)行保護，建議刪除。有的提出，將承包“四荒”地適用法律和國務(wù)院的有關(guān)規定改為適用法律和行政法規。
十二、關(guān)于建設用地使用權
許多群眾認為，物權法草案對建設用地使用權進(jìn)行專(zhuān)章規定，有利于權利人按照物權法的規定行使權利，使自己所享有的建設用地使用權能夠得到保障，能夠更好地利用土地為社會(huì )創(chuàng )造價(jià)值。草案有關(guān)建設用地使用權的規定比較詳細，內容也是可行的。
有的建議，將建設用地使用權部分分為三節，分別規定國有建設用地使用權、農村建設用地使用權、宅基地使用權。
有的認為，建設用地使用權的涵蓋范圍過(guò)窄，現在的國有土地使用權，其涵蓋面遠大于“建設用地使用權”。國有土地使用權的用途很多，統稱(chēng)為建設用地是不恰當的，且把建好的永久性建筑物的用地稱(chēng)為建設用地也不合適。
有的提出，在實(shí)踐中，國有農墾、森工系統的國有農用地面積在有些地區占有相當大的比重，其中包括生產(chǎn)單位向職工或農民個(gè)人發(fā)包的承包地，確定給職工的宅基地，確定給下屬單位的建設用地等，本法應該對此類(lèi)國有農用地使用權進(jìn)行規范。
有的提出，草案第一百四十條中建設用地使用權人有權自主利用該土地建造并經(jīng)營(yíng)建筑物、構筑物及其附屬設施的規定，容易讓人理解為建設用地使用權人不受任何約束，建議將“有權自主利用”修改為“有權依法利用”。
有的認為，草案第一百四十一條“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立”中的“地下”容易產(chǎn)生歧義，因為地下礦藏、地下水統屬地下，“地下”應改為地面淺表層。
有的提出，商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)用地，必須以拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。其他有兩個(gè)以上用地意向者的，也應采用拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。
有的提出，草案第一百四十二條、第一百四十三條關(guān)于限制規劃用地和農用地轉用的規定的內容屬土地行政管理的內容，應由土地管理法規調整。
有的認為，應增加土地使用權期間屆滿(mǎn)后，對地上建筑物、附著(zhù)物的補償規定。
有的認為，草案第一百五十五條關(guān)于建設用地使用權期限屆滿(mǎn)應當在期間屆滿(mǎn)前一年續期的規定不夠準確，應明確是一年以?xún)�，還是一年以上、以外。
有的提出，建設用地使用權期限屆滿(mǎn)前一年內，負責土地出讓的縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)應當采用公告等形式通知原受讓人在期限屆滿(mǎn)前續期，每次續期期限為5年以上原出讓期限以下，續期出讓金應按比同等地塊新出讓價(jià)低的原則，通過(guò)召開(kāi)聽(tīng)證會(huì )等形式合理確定。確因公共利益要收回到期地塊的應根據原出讓期限與建筑物正常壽命之差給予適當補償。
有的提出，土地使用權期限屆滿(mǎn)后，應自動(dòng)延長(cháng)到土地上的建筑物消失或消亡為止。
有的提出，一般住房土地使用期限是70年，也有使用年限是50年或更短時(shí)間的情況，對此應統一延長(cháng)為70年，使用期屆滿(mǎn)后可采取交納年費的方式進(jìn)行續期。
有的提出，建設用地使用權應由現在的70年延長(cháng)至100年，從而有利于國家和社會(huì )的長(cháng)久穩定。有的提出，應延長(cháng)至150年。
有的提出，續期年限應與上次出讓合同年限相同,續期次數不限。
十三、關(guān)于宅基地使用權
有的認為，草案關(guān)于宅基地轉讓的規定非常好，有經(jīng)濟能力并希望到農村購買(mǎi)宅基地的城鎮居民越來(lái)越多,在腐敗問(wèn)題不能有效遏制的情況下，如果允許城鎮居民購置宅基地，肯定會(huì )有一批人借此斂財，受害的則是農村集體和農民。
有的認為，關(guān)于宅基地轉讓的規定應當區分情況，合作化以前的農戶(hù)祖業(yè)和合作化以后由集體劃撥者應該有所區別，因為二者的取得途徑是不同的。
有的認為，只允許農民在本集體范圍內轉讓宅基地的做法是不合理的，有些大的行政村，有幾十個(gè)農民集體，各集體成員的宅基地互相交叉，禁止各集體之間農民的房屋買(mǎi)賣(mài)不現實(shí)，也對農民不利。有的認為，符合宅基地使用權分配條件的農戶(hù)通過(guò)申請的方式遠比通過(guò)轉讓來(lái)得方便，即使有人購買(mǎi)在本集體內轉讓宅基地的，也不能實(shí)現土地房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。
有的提出，應禁止城鎮居民直接在農村購置宅基地，但允許城鎮居民在農村通過(guò)轉讓方式獲得的房屋居住權。城鎮居民或其他農戶(hù)在農村購置住房，必須經(jīng)集體同意，并且同時(shí)辦理集體土地轉變?yōu)閲型恋氐氖掷m。每戶(hù)城鎮居民或其他非本集體農戶(hù)在同一縣域內農村購買(mǎi)的住房不得超過(guò)一處。
有的建議將“宅基地”這一名稱(chēng)改為“農村建設用地”或“集體所有土地建設用地”。
有的提出，草案第一百五十八條規定“宅基地使用權人有權自主利用該土地建造住房及其附屬設施”的表述不當，農村建房也要遵守規劃并考慮對相鄰住宅或公共不動(dòng)產(chǎn)的影響，因此“自主”應改為“依法”。
有的提出，草案應規定農村宅基地使用權人對宅基地的收益權，適應農村開(kāi)展旅游等經(jīng)濟活動(dòng)的要求。
有的提出，應增加宅基地使用權人應當依照法律規定向登記機構申請宅基地使用權登記的規定，以便加強對農村宅基地使用權的保護并有利于農村社會(huì )穩定。
有的認為，草案第一百六十一條關(guān)于“農民一戶(hù)只能擁有一處宅基地”的規定過(guò)死，不利于農村發(fā)展鄉鎮工業(yè)、家庭工業(yè)和家庭養殖業(yè)。還有的認為，經(jīng)土地所有權人三分之二以上的成員同意，并按規定向村集體足額交納土地出讓金，且報有關(guān)行政部門(mén)批準后，農戶(hù)可擴大宅基地面積，或擁有第二處宅基地以及建造居住之外的工業(yè)、商業(yè)等用途的房屋。
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