區域篇
2005年對于京城的西南板塊來(lái)講是順風(fēng)順水的一年，區域發(fā)展非常迅猛，雖然和東北還難以抗衡，但不論是項目開(kāi)發(fā)量，還是銷(xiāo)售速度卻都有后發(fā)制人的咄咄態(tài)勢。用業(yè)內人士的話(huà)來(lái)講“風(fēng)水輪流轉，也該轉到我們西南了吧……”
預言一 西部板塊有市無(wú)量
目前，放眼望去，豐臺和石景山的可開(kāi)發(fā)土地多、單宗土地面積也較大，于是在如今這個(gè)鬧地慌的年代，很多原本沒(méi)計劃在西南開(kāi)發(fā)項目的品牌企業(yè)開(kāi)始紛至沓來(lái)。雖然西部首鋼的搬遷已經(jīng)被提上了日程，但轉化為有效供應尚待時(shí)日，因此雖然需求旺盛，但明年西部依然放量不大。
今年，玉泉路上演了遠洋山水和玉泉新城的龍爭虎斗，明年兩大項目后期的比拼也將繼續。另?yè)私�，明年石景山地區將推出新地塊，但面積不大，項目有望在明年下半年面世；而阜石路沿線(xiàn)也將有較小的項目陸續推出，但規模十分有限。
相比其它區域，西部的客戶(hù)群購房的意識更為謹慎，意識形態(tài)更為完善，而且自住的比較多，做投資相對少一些，因此明年西部的項目還是偏向于景觀(guān)、園林、綠化、生態(tài)，產(chǎn)品也比較精致。
預言二 品牌地產(chǎn)看中南城
相對西部的不文不火，南城的競爭更顯激烈。除了順馳、珠江、華潤等早前就已經(jīng)扎根于南城的品牌地產(chǎn)企業(yè)外，中遠、億城、富力、天鴻等品牌地產(chǎn)企業(yè)先后在南城推出了新項目——如遠洋自然、億城天筑、天鴻美域、富力信然庭等，明年這些項目都將進(jìn)入銷(xiāo)售的沖刺期，而購房人的選擇也會(huì )更多。億城天筑總經(jīng)理于魯表示，包括億城在內的品牌企業(yè)大多都是第一次在南城開(kāi)發(fā)項目，希望以此打響公司在南城發(fā)展的頭一炮。
雖然低價(jià)可以增加客戶(hù)量，但卻失去了較高端的購買(mǎi)人群，今年南城的供應量大幅攀升，在定價(jià)上，也不再羞羞答答了，新開(kāi)項目?jì)r(jià)格基本都在5000元／平方米—6000元／平方米之間。明年，這個(gè)價(jià)位有可能還要再上一個(gè)臺階，尤其是品牌地產(chǎn)商旗下的項目，銷(xiāo)售價(jià)格將直逼東、北城區。業(yè)內人士表示，適當的價(jià)格可以有效保證開(kāi)發(fā)利潤，從而也間接促進(jìn)項目品質(zhì)的提升，可以聚斂人氣，改變居住人群的結構。
據了解，萬(wàn)年花城的均價(jià)由一期4200元/平方米漲到了5700元/平方米；鴻業(yè)興園均價(jià)由4500元/平方米漲至5700元/平方米；怡�；▓@6期均價(jià)在5600-6600/平方米之間。記者得到的內部消息是，明年這些項目的售價(jià)還將小幅提升，而中遠的大盤(pán)遠洋自然和億城天筑項目正式開(kāi)盤(pán)的價(jià)格預期將分別達到6500元/平方米和7500元/平方米左右，可能將成為馬家堡板塊和花鄉板塊的價(jià)格新標桿。
預言三 熱點(diǎn)呈現外擴跡象
延續2004年的市場(chǎng)影響，今年上半年，南城的馬家堡區域、后方莊區域，以及陶然亭區域依然持續火熱。進(jìn)入下半年，在西、南三四環(huán)間擁有最多“空地”的花鄉板塊則進(jìn)入了一個(gè)“白熱化”的發(fā)展階段。業(yè)內人士認為，憑借土地資源優(yōu)勢，隨著(zhù)板塊日趨成熟，明年該區域將繼續成為南城關(guān)注的熱點(diǎn)，而該區域的迅猛發(fā)展也必然帶動(dòng)整個(gè)南城的質(zhì)變。
萬(wàn)年花城副總經(jīng)理黃璽慶認為，花鄉的崛起是城市發(fā)展的必然，在北京城四環(huán)的四個(gè)角當中，唯有西南角發(fā)展相對滯后，區域發(fā)展潛力毋庸置疑。其次，這里離城中心很近，在交通、配套、人文等方面都很完善，首都經(jīng)貿大學(xué)、總部基地以及未來(lái)的國美第一商都也都為區域帶來(lái)了巨大的商機和人氣。
于魯則認為，交通和環(huán)境是花鄉板塊兩個(gè)最大的優(yōu)勢，該區域內有南三環(huán)、南四環(huán)，京開(kāi)高速、京石高速，還有城鐵9條線(xiàn)及多條市政路。南城的熱點(diǎn)區域已不再局限在西南三環(huán)上，明年隨著(zhù)布洛城、遠洋自然、怡然家園的放量，以天筑、中體奧林匹克花園等項目的入市，明年將呈現出向外擴展的明顯跡象，南城正在逐步由內向外地實(shí)現“女大十八變”。
