產(chǎn)品篇
買(mǎi)房子買(mǎi)什么？除了地段外，就是產(chǎn)品本身了。無(wú)論是居住還是投資，無(wú)論是住宅還是商業(yè)，最終都要回到產(chǎn)品本身上來(lái)。放眼2006年樓市，樓市產(chǎn)品又呈現怎樣的特點(diǎn)呢？
預言一 住宅持續供需錯位
買(mǎi)房人想買(mǎi)面積小、總價(jià)低的，但市場(chǎng)上的房子卻越來(lái)越大，總價(jià)越來(lái)越高，2005年，這種矛盾就已經(jīng)很突出了。2006年，這個(gè)矛盾會(huì )更加突出。
據北京中原統計數據顯示，從2002年開(kāi)始，單價(jià)在5000元以上的住宅項目在市場(chǎng)上的供應量已經(jīng)從50.4%上升到2005年1-10月份的63.6%，預計這種上升趨勢在2006年還將持續。
調查數據顯示，約69%的人購房總價(jià)要求在50萬(wàn)元以下。由北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統計數據可以看出，目前住宅市場(chǎng)上的戶(hù)型供應以120-160平方米為主，而市場(chǎng)需求的主要戶(hù)型面積在80-100平方米之間。中低端市場(chǎng)出現了明顯供不應求的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨結構性矛盾，這種矛盾短時(shí)間內不能解決。
預言二 低密度住宅成熱點(diǎn)
四環(huán)內土地越來(lái)越少，2005年，供應的土地，85%以上位于四環(huán)外，12%的土地在五環(huán)外。因此消費者必然更加關(guān)注臨近四環(huán)的土地和發(fā)展較成熟的近郊地區的產(chǎn)品，比如朝北板塊、通州板塊、亦莊板塊、亞北板塊等板塊的產(chǎn)品。
以亦莊為例，隨著(zhù)馬駒橋C2地塊天價(jià)決出最終歸屬，亦莊地產(chǎn)隨之升溫。購房者除了看重地段外，還看好產(chǎn)品特色。比如位于亦莊的項目“樣本”推出的情景洋房，采用了自然與城市結合的小鎮風(fēng)范，通過(guò)層層退臺式的露臺、空中庭院、情景陽(yáng)光房、寬達8米的橫向客廳、別墅化入戶(hù)方式、二元融合園林景觀(guān)等六大元素的巧妙融合，把情景和洋房密切結合起來(lái)。目前銷(xiāo)售狀況很好。
預言三 產(chǎn)品主義盛行
2006年，產(chǎn)品主義將更為盛行。這并不是說(shuō)開(kāi)發(fā)商覺(jué)悟了，認識提高了，而是市場(chǎng)的選擇結果。因為房?jì)r(jià)不斷上漲，要讓購房者覺(jué)得物有所值、心甘情愿地掏錢(qián)購買(mǎi)，走低成本策略肯定是行不通的，必須在產(chǎn)品本身上下工夫。
據萊鎮·香格里銷(xiāo)售總監介紹，秉承品質(zhì)源于細節的產(chǎn)品主義原則，萊鎮·香格里采取短、板式樓體設計，戶(hù)型設計在最大限度合理使用面積的同時(shí)，保證居室內部的流動(dòng)性和采光通風(fēng)觀(guān)景效果，既滿(mǎn)足居住舒適度，強調實(shí)用性，又大大降低了總價(jià)。因此，自8月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，銷(xiāo)售額已達到近3億元。
品質(zhì)源于細節。只有細節做好了，才能得到消費者認同。這樣的產(chǎn)品在2006年將會(huì )更多。
預言四 節能住宅流行
中原地產(chǎn)認為，隨著(zhù)能源的緊缺，從長(cháng)期經(jīng)濟利益角度出發(fā)，2006年購房者將更加青睞節能產(chǎn)品。
與此同時(shí)，2005年7月1日，《公共建筑節能設計標準》正式實(shí)施，這標志著(zhù)其后的建筑產(chǎn)品中，節能成為驗收的重要考評指標。進(jìn)行建筑節能設計的同時(shí)，高新技術(shù)同節能設計手法相結合，實(shí)現隔熱、保溫、通風(fēng)等既節能又舒適的細節設計，從而提升住宅附加值。比如位于金百子灣的金都·杭城在產(chǎn)品的節能、節水、節電、節材上下工夫，加強外墻外保溫，設置了雙層中空鋁合金斷橋隔熱，有效節省了能源，受到購房者歡迎。
預言五 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難
據偉業(yè)顧問(wèn)研究數據顯示，北京商業(yè)開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入不均衡狀態(tài)。目前北京城八區，除了崇文區、東城區商業(yè)發(fā)展比較均衡外，以朝陽(yáng)區為代表的其他各區都將面臨商業(yè)面積供大于求的局面。到2008年，朝陽(yáng)區的人均商業(yè)面積將超過(guò)2.19平方米，這比國際發(fā)達國家人均1.1平方米的數據超過(guò)了一倍。在商業(yè)地產(chǎn)供應量大幅提高的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售將進(jìn)入前所未有的困境之中。
不過(guò)，偉業(yè)顧問(wèn)專(zhuān)業(yè)人士也表示，隨著(zhù)北京零售市場(chǎng)的開(kāi)放，國際知名零售商和品牌進(jìn)入北京市場(chǎng)。在這些實(shí)際需求支持下，一些合適的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì )迎來(lái)釋放需求的春天。(魯歡)
