中新網(wǎng)1月25日電 盡管中國經(jīng)濟受到宏觀(guān)調控政策的影響，但跨國投資者對中國市場(chǎng)依然熱情高漲。戴德梁行的專(zhuān)項調查表明，約62%的跨國投資者希望投資于中國市場(chǎng)，這種投資意愿之高在亞太地區8個(gè)國家和地區中再次蟬聯(lián)第一。
然而在面對高速成長(cháng)的中國經(jīng)濟和充滿(mǎn)機會(huì )的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)時(shí)，市場(chǎng)的低透明度和成熟度將是國內外投資者所必須面對的挑戰。
今日出版的《每日經(jīng)濟新聞》載文指出，境外基金進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，普遍存在三大技術(shù)層面的難題。
股權交易方式分歧
中國房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的快速發(fā)展所帶來(lái)的物業(yè)增值，通常會(huì )吸引業(yè)主出售物業(yè)以成功套現，但是出售所要承擔的稅收卻在很大程度上抵消了物業(yè)增值所帶來(lái)的收益，導致業(yè)主將手中的物業(yè)出售變現的動(dòng)機變得很弱。
按照中國現行法律法規，業(yè)主如果以物業(yè)買(mǎi)賣(mài)的形式出售所持有物業(yè)，承擔的稅收將超過(guò)出售所得的30%，主要包括土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及附加和公司所得稅。
如果業(yè)主采取股權交易方式出售所持有的物業(yè)則無(wú)須交納上述稅收，潛在的稅務(wù)負擔轉移給了收購方。因此業(yè)主在出售物業(yè)時(shí)通常都希望以股權交易的方式，甚至是海外股權交易方式進(jìn)行交易，但在交易價(jià)格方面則要求和物業(yè)買(mǎi)賣(mài)的形式出售相同，這樣把該項潛在的稅務(wù)負擔完全轉移給了新的投資者。
如果潛在的稅務(wù)負擔為物業(yè)價(jià)值的20%，物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值若以每年5%的速度增長(cháng)，則新的投資者在轉手出售之前至少必須持有物業(yè)4年才能抵消該項潛在的稅務(wù)負擔，達到盈虧平衡。
在實(shí)際操作中，如果采取股權交易的方式進(jìn)行交易，業(yè)主的定價(jià)方式如何作出相應調整，潛在的稅務(wù)負擔在交易價(jià)格中如何體現是交易中最大的分歧之一，也是交易雙方所要面對的挑戰。
盡職調查受阻信息不透明
中國房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的不透明，給新投資者的盡職調查帶來(lái)很大困難。
通常，新的投資者在進(jìn)行盡職調查時(shí)，需要業(yè)主提供詳實(shí)完整的公司和項目資料，如新的投資者無(wú)法全面準確了解業(yè)主及股東背景，通常會(huì )要求業(yè)主提供相應擔保。而中國的公司往往無(wú)法提供所需要的有效擔保，在涉及大宗物業(yè)交易的時(shí)候尤其難以做到，而銀行也不愿意為個(gè)人做擔保。
如何滿(mǎn)足投資者的需要，結合國際慣例和中國市場(chǎng)的實(shí)際，設計出交易雙方都能接受的可行方案，是中國房地產(chǎn)投資市場(chǎng)所必須面對的巨大挑戰。
定價(jià)差異
中國的開(kāi)發(fā)商通常采取市場(chǎng)比較法定價(jià)，即與周邊市場(chǎng)的交易價(jià)格對比來(lái)確定物業(yè)的價(jià)格。這和國際房地產(chǎn)投資市場(chǎng)通行的以收益驅動(dòng)為特征的收益法，即以項目的現金流來(lái)測算投資回報有很大差別。在實(shí)際操作中，比較法定價(jià)會(huì )出現業(yè)主報價(jià)和投資機構的可接受價(jià)格產(chǎn)生分歧較大的現象。(葉建成)
