土地競拍：餓狼之中還有老虎
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想立足于長(cháng)遠發(fā)展，就需要大量的土地儲備。明天地產(chǎn)運營(yíng)總監陳云峰此前在一個(gè)房地產(chǎn)論壇上坦言明天地產(chǎn)公司想要拿地的迫切心情：他現在每天急得眼珠子發(fā)藍，老板給的壓力很大，因為發(fā)展的重心得去找地。
很多開(kāi)發(fā)商都說(shuō)，項目賣(mài)得越好，開(kāi)發(fā)商越著(zhù)急，賣(mài)完了就沒(méi)有�，F在，手里有地的開(kāi)發(fā)商心里是踏實(shí)的，而沒(méi)有地的開(kāi)發(fā)商不僅心慌，最重要的是有錢(qián)也不一定能拿到合適的地。
記者采訪(fǎng)了解到，開(kāi)發(fā)商拿地主要有兩個(gè)渠道，一個(gè)是參與土地儲備中心的招拍掛進(jìn)行競價(jià)摘牌。但是，由于每塊地的背后都有不一樣的故事，等到最后進(jìn)行招拍掛時(shí)的價(jià)格已經(jīng)相對比較高，再加上多次加價(jià)后價(jià)格更高，很多企業(yè)考慮到成本投入過(guò)高，所以最后都選擇了放棄。據了解，幾年前順馳高價(jià)拿“順弛領(lǐng)�！钡牡貕K時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商當時(shí)都說(shuō)順馳瘋了。但現在，也有很多人回頭說(shuō)順馳沒(méi)瘋，只是地價(jià)突破了很多人的心理防線(xiàn)。
開(kāi)發(fā)商拿地的另一個(gè)渠道就是參與一級開(kāi)發(fā)。很多開(kāi)發(fā)商介入一級開(kāi)發(fā)后，抬高成本，這樣自己在二級市場(chǎng)摘牌的可能性就會(huì )加大�！艾F在有一些開(kāi)發(fā)商拿地的主渠道就是一級開(kāi)發(fā)，在與一些企業(yè)老總溝通時(shí)，大家無(wú)一例外談的都是一級開(kāi)發(fā)的地塊�！币晃粚�(zhuān)門(mén)負責拿地的開(kāi)發(fā)商老總認為，一級開(kāi)發(fā)的土地并不真正屬于參與開(kāi)發(fā)的企業(yè)，最多是有一半的可能性。因為只有在招拍掛中最終摘牌，與政府簽訂了出讓合同，地塊才真正屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)。
而土地市場(chǎng)實(shí)行招拍掛以來(lái)，一個(gè)很顯然的規律就是：好的地塊絕對輪不著(zhù)小開(kāi)發(fā)商，只有資金實(shí)力強大、規模宏大的企業(yè)才有可能在這場(chǎng)競爭中一搏高低�！昂玫牡貕K招拍掛時(shí)，一幫餓狼在門(mén)口等，其中還有個(gè)別的老虎�！标愒品暹@樣形容目前的招拍掛現狀。
據了解，北京有三千家房地產(chǎn)公司，而目前在售的項目只有一千多個(gè)，這說(shuō)明只有三分之一的企業(yè)有項目，剩下的公司不是在倒騰土地就是在一邊呆著(zhù)，拿地的競爭激烈可想而知。
招標機制擠掉“曲線(xiàn)拿地”水分
為了拿地，有越來(lái)越多的企業(yè)愿意參與到一級土地開(kāi)發(fā)中來(lái)。用任志強的話(huà)說(shuō)“‘曲線(xiàn)拿地’是上有政策、下有對策的無(wú)奈之舉”。從一級市場(chǎng)獲地，通過(guò)對該地段前期的了解、開(kāi)發(fā)進(jìn)而得到二級市場(chǎng)開(kāi)發(fā)權，這無(wú)疑成為開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上繼續生存下去的一條途徑。
偉業(yè)顧問(wèn)公司總經(jīng)理林潔表示：“由于目前一級開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的不成熟及在二級市場(chǎng)競爭激烈和拿地門(mén)檻的提高，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入一級土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)�！睋煌耆私�，北京目前有80%的知名房地產(chǎn)企業(yè)都在參與土地一級開(kāi)發(fā)，而且動(dòng)輒就是百萬(wàn)平方米的大塊土地。
但是，開(kāi)發(fā)商這種“曲線(xiàn)拿地”的無(wú)奈途徑有可能會(huì )被堵上。前不久，北京市國土資源局表示，土地一級開(kāi)發(fā)權將通過(guò)招投標方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)，并且引入財政收入補貼到土地儲備資金中。據了解，招標細則將于近期出臺。有業(yè)內人士認為，這一規定將使一級土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)更加規范，而眾多開(kāi)發(fā)商希望的“曲線(xiàn)拿地”方法也有可能面臨“退位”。
“土地一級開(kāi)發(fā)過(guò)程中引入招標機制，表明政府希望加大主動(dòng)儲備土地的力度。在此之前，土地儲備在一定程度上是被動(dòng)的，基本都是企業(yè)自己找土地找信息，然后和土地儲備中心合作。而此次政策的出臺，顯然是政府為加大主動(dòng)儲備土地的力度而邁出了重要的一步�！币患艺趶氖乱患壨恋亻_(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商代表毛炳輝告訴記者，政府用財政補貼來(lái)推動(dòng)土地儲備的力度，是非常積極的嘗試。顯然，招標機制能在一定程度上擠掉“曲線(xiàn)拿地”的水分，而政府的財政補貼，將使這一水分被擠掉的可能變得更加現實(shí)。（王小霞）
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