將“地價(jià)”從“房?jì)r(jià)”中剔除
由于房屋依附于土地的特殊性，使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)天生就合為一體，這種傳統觀(guān)念的桎梏，限制了人們思維的再創(chuàng )新。
一方面，“土地稀缺→地價(jià)上漲→區域間的壟斷競爭→壟斷形成暴利→房?jì)r(jià)上漲→商品房成為投資房→普通居民無(wú)力解決居住問(wèn)題→政府大量推出行政劃撥土地→土地愈加稀缺”；另一方面，“土地稀缺→地價(jià)上漲→基礎設施配套成本增加→城建資金缺乏→政府更加依賴(lài)于土地出讓金的取得→地價(jià)持續上漲”。
浙江工商大學(xué)應宜遜教授認為，上述推斷揭示了這樣的尷尬：即政府已經(jīng)被捆綁在“高房?jì)r(jià)”的戰車(chē)上，欲罷不能。那么，能否探索另外一種可持續發(fā)展之路？
一、“地價(jià)”與“房?jì)r(jià)”分離的合理性
區別于資本主義國家的土地私有制，中國土地均屬?lài)�。國家通過(guò)城市建設而形成的土地升值，理應歸屬?lài)宜�。至于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)——嚴格意義上應為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(通過(guò)囤積和圈地來(lái)坐等國家建設推動(dòng)地價(jià)的上漲，不是真正的地產(chǎn)開(kāi)發(fā))，它的存在是通過(guò)對“房屋”這個(gè)產(chǎn)品的生產(chǎn)而取得合理的生產(chǎn)利潤。因此在中國，各級政府才是最大的“地產(chǎn)商”，地價(jià)從房?jì)r(jià)中剝離具有合理性。
二、“地價(jià)”與“房?jì)r(jià)”分離的可操作性
陸革告訴記者，以2003年推出的杭州九堡經(jīng)濟適用房公開(kāi)招投標為例，通過(guò)政府確定地價(jià)，土地綜合補償成本，對經(jīng)濟適用房房屋的售價(jià)進(jìn)行最低價(jià)競爭，結合小區設計方案優(yōu)劣綜合評分以確定中標房產(chǎn)商等等措施，實(shí)際上這樣的公開(kāi)招投標就是“房產(chǎn)”開(kāi)發(fā)優(yōu)劣的公平競爭，已充分實(shí)現了“地價(jià)”與“房?jì)r(jià)”的成功分離。
三、今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的粗略設想
浙江的一些專(zhuān)家，對今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行了粗略設想，即“政府做地，開(kāi)發(fā)商做房”。政府通過(guò)對土地的整理以及區域內基礎設施的建設投入，確定各地塊的規劃用地性質(zhì)，并按“代建制”即建設主體招投標的模式實(shí)行各類(lèi)房屋的建設，最終進(jìn)行現房的銷(xiāo)售以取得城市建設帶來(lái)的土地升值空間，形成建設投入——銷(xiāo)售回收的良性循環(huán)。
四、政府的手是不是伸得太長(cháng)
新模式下，政府的手是不是伸得太長(cháng)？是不是承擔了不應由政府承擔的地價(jià)漲落的風(fēng)險？
應宜遜教授認為，其實(shí)，現有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式只是企業(yè)總體實(shí)力和素質(zhì)的不完全競爭。競爭的只是開(kāi)發(fā)商和銀行的關(guān)系、可貸款的資金額度，而不是企業(yè)在房屋設計、建造、銷(xiāo)售上的總體實(shí)力和素質(zhì)；況且，原本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，房地產(chǎn)企業(yè)的投入與產(chǎn)出、收益與風(fēng)險完全不對等。依靠較高的銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)可以“以小搏大”，實(shí)現暴利，同時(shí)將項目投資風(fēng)險的絕大部分轉嫁給銀行。
而新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，并不是政府的手伸得太長(cháng)，而是地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的價(jià)值對等的回歸；政府也沒(méi)有過(guò)多地承擔地價(jià)漲落的風(fēng)險，與舊模式相比，地價(jià)漲落的高風(fēng)險同樣都是由政府(國家)承擔。
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