房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新模式的利弊分析
專(zhuān)家認為，如果推行新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，將帶來(lái)諸多好處，但同時(shí)也存在幾大難題需要破解。而新模式的實(shí)現，前提是成熟的“代建制”。
一、 新模式至少具有四大利好
陸革認為，這些利好包括：因取消了土地出讓的高資金門(mén)檻，使得房產(chǎn)市場(chǎng)得以完全競爭；因取消了開(kāi)發(fā)商在土地升值上的預期收益，使得開(kāi)發(fā)商可以專(zhuān)注于企業(yè)在房屋設計、建造上的精力，可以通過(guò)降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本、提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)素質(zhì)來(lái)達到房產(chǎn)市場(chǎng)的公平競爭；因將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)相隔離，實(shí)現了地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的價(jià)值對等；因將地價(jià)從房?jì)r(jià)中剝離，使得政府更易于對房產(chǎn)市場(chǎng)的結構進(jìn)行調整和房屋價(jià)格進(jìn)行調控。
二、 需要破解的三大難題
現階段如果推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新模式，至少帶來(lái)三大難題需要解決，包括：
首先，房屋個(gè)體究竟誰(shuí)來(lái)銷(xiāo)售？舊模式下，商品房銷(xiāo)售由開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售。那么新模式下，也是由政府進(jìn)行銷(xiāo)售嗎？
其次，房屋個(gè)體究竟如何定價(jià)？舊模式時(shí)，房屋定價(jià)由開(kāi)發(fā)商依據土地成本+建設成本+預期利潤并綜合考慮同地段商品房?jì)r(jià)格而確定。那么新模式下，也是由政府如此計算而確定嗎？
再次，房屋質(zhì)量保障體系如何解決？舊模式下，房屋出售后的質(zhì)量問(wèn)題由開(kāi)發(fā)商負責。那么新模式下，也是由政府一包到底嗎？
三、 從一般商品看商品房銷(xiāo)售
一般商品，基本經(jīng)歷兩個(gè)環(huán)節：生產(chǎn)與流通。僅有的例外，一是汽車(chē)，由專(zhuān)賣(mài)店經(jīng)銷(xiāo)；二是商品房，由開(kāi)發(fā)商自產(chǎn)自銷(xiāo)。那么是否存在將商品房真正轉為流通領(lǐng)域“商品”的可能性呢？
陸革認為，專(zhuān)業(yè)化分工越來(lái)越細的原則同樣適用于房屋。直接可以借鑒的模式就是汽車(chē)銷(xiāo)售的“4S”店。政府在完成房屋的生產(chǎn)之后(可稱(chēng)之為成品房)，視市場(chǎng)需求情況進(jìn)行分類(lèi)：一種是直接核定成本后轉為經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、廉租房等；另一種是定位為商品房，則直接將成品房進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)，依照出價(jià)高低并綜合考慮實(shí)力強、有經(jīng)驗、信譽(yù)好等因素，選擇房屋專(zhuān)賣(mài)單位進(jìn)行“代銷(xiāo)”或“包銷(xiāo)”。
無(wú)論“代銷(xiāo)”或“包銷(xiāo)”，質(zhì)量保障均由專(zhuān)賣(mài)單位對購買(mǎi)者負責，并由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向專(zhuān)賣(mài)單位負責(可采取預留部分質(zhì)量保證金的形式)；介于兩者之間，還可以定位一類(lèi)為低價(jià)商品房，即明確最終的銷(xiāo)售價(jià)格，仍由專(zhuān)賣(mài)單位競爭銷(xiāo)售權以獲得代理利潤。至此，個(gè)體房屋的銷(xiāo)售、定價(jià)、質(zhì)保問(wèn)題基本可以解決。
四、 新模式實(shí)現前提：成熟的代建制
新模式的實(shí)現，必須要有一個(gè)前提：成熟的代建制。應宜遜等專(zhuān)家建議，應借助政府投資項目的便利，在政府投資項目如經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、農轉居多層公寓中大力推進(jìn)代建制，不斷探索、總結經(jīng)驗、完善程序，才能在將代建制推廣到商品房開(kāi)發(fā)時(shí)“管而不死、放而不亂”。(崔礪金）
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