越調控需求越旺盛
在過(guò)去兩年疾風(fēng)暴雨式的的房地產(chǎn)調控之下，樓市卻出現如此暴漲，讓老百姓摸不著(zhù)頭腦，更讓買(mǎi)房人的心理跟著(zhù)水漲船高。
中國指數研究院調查結果顯示：超過(guò)90%的消費者認為宏觀(guān)調控的持續深入并沒(méi)有令北京房?jì)r(jià)快速增長(cháng)的勢頭弱下來(lái)。超過(guò)80%的購房者預期未來(lái)1到3年內，北京房?jì)r(jià)還會(huì )上漲。
剛性的需求、樓市供不應求的市場(chǎng)格局，是業(yè)內人士看好樓市前景的重要原因。有意思的是，國內不少地方出現越是調控需求就越強烈的怪現象。尤其是今年以來(lái)，此前暫時(shí)壓抑的需求似乎猛然間爆發(fā)了出來(lái)。
供不應求，房?jì)r(jià)自然上漲。那么，旨在穩定房?jì)r(jià)的調控為何沒(méi)能改變供不應求的關(guān)系？
天相投資顧問(wèn)段海瑞分析，首先，抑制需求的同時(shí)供應量在減少。2004年實(shí)行“招拍掛”以來(lái)，政策因素導致土地進(jìn)入市場(chǎng)步伐放緩，加上避免投資過(guò)熱的宏觀(guān)調控措施，房地產(chǎn)先行指標回落，投資增速下降。拆遷政策的改進(jìn)在客觀(guān)上造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程減緩。
再看資金面，銀根對房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮沒(méi)有得到根本性改善，房地產(chǎn)信托也受到整頓，加上股權分置改革，房地產(chǎn)公司幾乎沒(méi)有通過(guò)證券市場(chǎng)融資，房地產(chǎn)業(yè)整體資金緊張，開(kāi)發(fā)節奏不得不大大放緩。
從近兩年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況看，2001年北京商品住宅新開(kāi)工面積增速創(chuàng )下69.2%的歷史高位，但2005年則下降為-10.1%。同時(shí)，商品住宅新開(kāi)工面積也由2003年的2455.7萬(wàn)平方米下降到了2005年的1983.2萬(wàn)平方米。
同時(shí)，宏觀(guān)調控下的優(yōu)勝劣汰大大提高了行業(yè)的集中度，房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷地位得到加強，它們可以通過(guò)人為囤積土地來(lái)抬高價(jià)格。
更有市場(chǎng)人士透露，由于“8·31”過(guò)關(guān)地進(jìn)入市場(chǎng)情況非常不好，政府為盡快把這些地推入市場(chǎng)，有意地放緩招拍掛土地的供應節奏。
國家發(fā)改委宏觀(guān)院專(zhuān)家王小廣則認為，2005年以來(lái)，北京、廣東等地房?jì)r(jià)漲得厲害，肯定是炒家所為，“上海的炒家一部分轉移到中西部城市，還有大量資金轉到北京、廣東繼續炒作。如何應對游資，這對宏觀(guān)調控是一個(gè)很大的考驗�！�
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