中新網(wǎng)5月26日電 據《北京娛樂(lè )信報》報道，北京南站改造伊始，其周邊區域的房?jì)r(jià)波動(dòng)已引發(fā)了業(yè)界的廣泛關(guān)注。25日，記者從北京多家地產(chǎn)界高層人士處得到了難得一致的答案，“南站的改造，肯定會(huì )帶來(lái)周邊房?jì)r(jià)的上漲�！�
專(zhuān)家稱(chēng)周邊房?jì)r(jià)肯定漲
北京南站在經(jīng)歷了近半個(gè)世紀的運營(yíng)之后，從本月中旬起實(shí)施了大規模的改造。據悉，改造后的北京南站規劃范圍擴大到180公頃，其中站區達到94公頃。它將成為規劃中的京津間城際列車(chē)和市郊旅客列車(chē)及京滬高速列車(chē)北京方面的起始站。預計到2015年，北京南站的運量每年將超過(guò)1.5億人次，到2020年將超過(guò)1.9億人次。
根據北京市的相關(guān)交通規劃，地鐵4號線(xiàn)將以南北走向穿過(guò)北京南站，地鐵14號線(xiàn)和市郊鐵路將以東西走向穿過(guò)北京南站。在各站臺中部，將設通往高架通廊的旅客進(jìn)站通道，并設有通往地下出站廳的旅客通道，以方便旅客換乘地鐵。換句話(huà)說(shuō)，下了火車(chē)就能上地鐵。一位地產(chǎn)專(zhuān)家告訴記者，北京軌道交通的節點(diǎn)歷來(lái)都是黃金點(diǎn)，而南站集合鐵路、地鐵、公交、出租等交通方式，堪稱(chēng)多級交叉的黃金點(diǎn)。所以，周邊的房?jì)r(jià)不可能不漲。
“南站的改造，肯定會(huì )帶來(lái)周邊房?jì)r(jià)的上漲�！�25日，北京百橋地產(chǎn)機構總經(jīng)理牟鑫也表示了同樣的觀(guān)點(diǎn)。
天津房?jì)r(jià)短期內不漲
天津中原地產(chǎn)副總經(jīng)理葉永強表示，從長(cháng)遠來(lái)看，這是個(gè)利好消息，但是短期內不會(huì )有明顯的影響。就像深圳與香港的直達列車(chē)的開(kāi)通一樣，其利好作用的顯現需要一段比較長(cháng)的時(shí)間。如果，北京與天津之間的交通狀況受新南站影響有較大改善的話(huà)，那么不排除兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)投資客比例上升的可能。21世紀不動(dòng)產(chǎn)天津區域分部研究部統計，今年四月份的河東區(天津站所在的區域)二手房交易量為53632平方米，成交均價(jià)4440元／平方米。
其實(shí)，北京消費者對天津樓市的關(guān)注由來(lái)已久。4年前，一些距離老京津塘高速公路出口附近的樓盤(pán)，北京買(mǎi)家的比例就已經(jīng)占到30%，而那時(shí)，天津很好的樓盤(pán)只有一兩千元一平方米，比北京的同質(zhì)樓價(jià)每平方米便宜三四千元，讓北京人感到非常合算。面對越來(lái)越多的北京買(mǎi)家，如今，位于天津寶坻京沈高速路附近的一些樓盤(pán)甚至一開(kāi)始就將銷(xiāo)售定位鎖定為北京客戶(hù)。
業(yè)內人士分析認為，隨著(zhù)京津之間的交通進(jìn)一步改善，不僅使很多人會(huì )在北京上班住在天津，也有可能使一些高管人員在天津上班，住在北京。天津和北京之間的地產(chǎn)互動(dòng)性將越來(lái)越強，對于兩地的房地產(chǎn)行業(yè)和其他經(jīng)濟領(lǐng)域都將起到良好的推動(dòng)作用。按照預測，天津市的房產(chǎn)價(jià)格還有上升通道，能夠實(shí)現穩步上漲。北京人在天津投資樓市的前景應該比較樂(lè )觀(guān)。
酒店、商業(yè)將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)
不過(guò)，牟鑫還指出，這次改造也會(huì )給本區域樓市帶來(lái)一些不利的影響，如交通擁堵、嘈雜所帶來(lái)的環(huán)境問(wèn)題，人流量過(guò)大所帶來(lái)的安全問(wèn)題等將對本區域住宅類(lèi)項目產(chǎn)生一些不利的影響。
同時(shí)，牟鑫認為，隨著(zhù)京津間城際列車(chē)和市郊旅客列車(chē)及京滬高速列車(chē)進(jìn)入南站，使得本區域客流結構有所改變，酒店、商業(yè)和商務(wù)成為該區域重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的物業(yè)項目，將凸現一批商務(wù)辦公樓宇，但不會(huì )過(guò)多。因為，北京南站規劃180公頃，而站區僅占94公頃，其中，余下的面積中將有一部分被用來(lái)做酒店和商業(yè)。從需求來(lái)看，隨著(zhù)拆遷的開(kāi)始，會(huì )有部分居民房和現有的站內商戶(hù)將拆除，這將在一定程度上增加本區域的住宅類(lèi)和商業(yè)類(lèi)物業(yè)硬性需求。
南站輻射區域兩大新熱點(diǎn)
從目前北京南站所輻射的區域來(lái)看，房屋購買(mǎi)的新一輪熱點(diǎn)將主要集中于右安門(mén)和馬家堡地區。
陶然亭高檔住宅林立
北京市國土資源局發(fā)布的2005年北京土地供應計劃中，規定二環(huán)以?xún)葘⒉辉傩略鲎≌唐贩宽椖拷ㄔO用地。因而，土地供應預期將給北京二環(huán)在售項目帶來(lái)利好，尤其促進(jìn)具備土地資源優(yōu)勢的陶然亭區域樓市持續升溫，其儼然成為了京城樓市熱點(diǎn)地區，又因受公園地產(chǎn)效應影響，該區域內以高端項目居多，新建商品房有“耕天下”、“朱雀門(mén)”，均為高檔住宅，均價(jià)13000元／平方米左右。二手商品房在售項目有清芷園、萬(wàn)博苑、中華家園等，北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)研究中心透露，目前該地區二手商品房售價(jià)在8000元-10000元／平方米。目前該地區二手商品房的租賃價(jià)格為，一居室在1700元-2000元／月左右，二居室租價(jià)在1900元-2500元／月之間。
近年來(lái)，陶然亭區域內開(kāi)發(fā)的高檔寫(xiě)字樓、酒店類(lèi)產(chǎn)品相對較少，而住宅開(kāi)發(fā)量較大，導致住宅類(lèi)產(chǎn)品成為該地區的主力產(chǎn)品。據記者了解，在今年新開(kāi)盤(pán)的項目中，仍以住宅為主，新開(kāi)發(fā)的綜合類(lèi)產(chǎn)品很少。隨著(zhù)南站的改造完畢和該區域商業(yè)配套及環(huán)境成熟，市場(chǎng)對該類(lèi)產(chǎn)品的需求會(huì )相應增加。
馬家堡新盤(pán)升值潛力大
由于看中了馬家堡地區的未來(lái)潛力，該地區在四五年的時(shí)間里冒出了近30個(gè)樓盤(pán)，加上以前的老社區如馬家堡小區、馬家堡西里小區以及嘉園的部分老齡房形成了新老共處的和諧景象。而“鏈家”市場(chǎng)人士認為，同一地區新舊樓群共存有利于地緣性人群在同一區域完成升級置業(yè)，促進(jìn)某局部區域率先形成完整的房地產(chǎn)梯級消費市場(chǎng)，形成良性的內部循環(huán)體系。在馬家堡西路的東側老社區較集中，小區環(huán)境相對落后，房子多為上世紀80年代的。而馬家堡西路的西側房屋年代較新，小區環(huán)境較優(yōu)越。但在某些大型社區如嘉園一、二、三里中新老樓群混合，年代橫跨兩個(gè)十年。
北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)研究中心提供的資料顯示，馬家堡地區新建商品房有星河城三期、未來(lái)上城二期等，均價(jià)在7500元／平方米；二手商品房目前在售的有“璽萌麗苑”、“戀日家園”、“星河城”一期二期等，該地區在售的次新房較多，消費者在此處購房可選擇范圍較大。目前該地區在售的次新房均價(jià)在6500元-8000元／平方米之間。該地區二手商品房的租賃價(jià)格為，一居室1200元-1300元／月左右，二居室在1600元-1800元／月左右。
事實(shí)上，早在2003年前后，馬家堡周?chē)瓉?lái)了星河城等新樓盤(pán)集中開(kāi)發(fā)期，目前這些房源成為二手房的主要供應者。從歷年的價(jià)格走勢來(lái)看，馬家堡地區的二手房?jì)r(jià)也是一再上揚。2006年馬家堡開(kāi)陽(yáng)路段二手房單價(jià)已達到6700元／平方米，較2005年上漲幅度已達13%，馬家堡北部二手房單價(jià)上升至6400元／平方米左右，比2005年的5500元上升了14.6%，同時(shí)中部與南部均有不同程度漲幅。(蔡雪婧)
