“民宅商用”需經(jīng)誰(shuí)同意
[現狀]多年來(lái)，城鎮居民樓住戶(hù)深受“民宅商用”之苦，五花八門(mén)的公司、店鋪進(jìn)入居民樓，甚至有的商戶(hù)把住宅的大門(mén)變成窗口，居民樓內經(jīng)常是顧客攘攘，廢物滿(mǎn)眼，噪音通宵達旦。
[草案摘錄](méi)第75條：“業(yè)主不得違反管理規約，將住宅改變?yōu)椴惋�、娛�?lè )等商業(yè)用房。管理規約未作規定，業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋�、娛�?lè )等商業(yè)用房的，應當經(jīng)相鄰的業(yè)主同意�！�
[專(zhuān)家意見(jiàn)]全國人大常委會(huì )南振中委員在8月份的審議中曾指出，草案目前的規定雖然有利于制止餐飲、娛樂(lè )業(yè)占用住宅、干擾居民生活的情況發(fā)生，但在本條的表述中，在餐飲、娛樂(lè )后面采用了“等”字，這容易使人誤解為物權法主要限制餐飲和娛樂(lè )業(yè)對住宅的占用。為了保護居民的安寧權、休息權等人身權利，建議將這一條中“應當經(jīng)相鄰的業(yè)主同意”修改為“應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。
盧志強也表示，民宅商用不僅影響同一樓層的左鄰右舍，而且由此帶來(lái)的油煙、噪音和顧客流，有可能影響不同樓層的業(yè)主，所以草案中規定的“相鄰的業(yè)主”到底是指哪個(gè)范圍，也有必要予以明確規定。
樓頂廣告牌收益該歸誰(shuí)
[現狀]現在一些臨街的商品樓房及墻面大多設置有廣告牌，對于這些設置廣告牌所得收益，到底應該歸業(yè)主所有，還是歸開(kāi)發(fā)商所有，經(jīng)常引發(fā)糾紛。
[草案摘錄](méi)第69條：“業(yè)主對建筑物內的住宅、商業(yè)用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同權利的權利�！�
[專(zhuān)家意見(jiàn)]據北京的房地產(chǎn)律師介紹，依目前的規定，樓頂廣告收益歸誰(shuí)所有，關(guān)鍵要看設置廣告的樓房是否屬于公共區域，如果在公共區域以外，屋面和外墻面使用權歸開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì )同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的內容不會(huì )降低小區的整體形象，開(kāi)發(fā)商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費就全部歸開(kāi)發(fā)商所有了。
全國人大內務(wù)司法委員會(huì )委員應松年表示，有人認為歸業(yè)主所有，有人認為歸國家所有，還是歸這個(gè)樓的業(yè)主所有？各說(shuō)各的，各有道理，因此他認為，現在已經(jīng)引起了很多爭議，物權法要說(shuō)清楚這個(gè)問(wèn)題。(據上海證券報；何鵬 )
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