“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”。依據《物權法》規定，上海市南匯區康達公寓業(yè)主龔女士成功要回此前用于購買(mǎi)小區汽車(chē)停車(chē)位的1萬(wàn)元錢(qián)及相應利息。據悉，這也是上海市法院首次運用物權法所作出的判決。
花3.3萬(wàn)元買(mǎi)下車(chē)位和車(chē)庫
此案中的原告為龔女士一家4人。龔女士在訴狀上稱(chēng)，2005年2月，一家子花了50余萬(wàn)元購買(mǎi)了位于上海市南匯區惠南鎮城東路759弄康達公寓的一套房子。隨后，龔女士又支付了3.3萬(wàn)元，向房產(chǎn)商購買(mǎi)了一個(gè)小區汽車(chē)停車(chē)位以及一間地下自行車(chē)庫。去年5月19日，在辦理了房屋交接手續后龔女士一家獲得了該部位使用權。
記者在現場(chǎng)看到，龔女士車(chē)位為露天停放，標注編號為20，位于地下的自行車(chē)庫是從居民樓一側進(jìn)入，過(guò)道兩邊為分隔獨立的停車(chē)空間。
但在今年9月，龔女士將公寓開(kāi)發(fā)商———上海興吉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司告上法庭。理由是“地面停車(chē)位以及地下自行車(chē)庫屬業(yè)主共有，興吉公司無(wú)權予以銷(xiāo)售”。龔女士一家要求興吉公司返還購買(mǎi)錢(qián)款，并支付因此產(chǎn)生的430元利息。
開(kāi)發(fā)商能否出售車(chē)位和車(chē)庫成焦點(diǎn)
法庭認為，本案雙方爭議焦點(diǎn)在于興吉公司是否有權出售地下自行車(chē)庫和地面停車(chē)位。
龔女士認為，根據相關(guān)規定，自己向興吉公司購買(mǎi)的地面汽車(chē)停車(chē)位和地下自行車(chē)車(chē)庫屬于小區公共配套設施，應歸全體業(yè)主共有，所以興吉公司無(wú)權銷(xiāo)售停車(chē)位和車(chē)庫使用權。
被告興吉公司承認，小區內并沒(méi)有設置位于地面上的自行車(chē)停車(chē)位，而且車(chē)位和地下車(chē)庫的使用權均賣(mài)給了龔女士，并且是開(kāi)發(fā)商收下了這筆款項�！拔覀冋J為地下自行車(chē)車(chē)庫不是公用部位，而是專(zhuān)用部位，根據上海市住宅管理相關(guān)的若干意見(jiàn)，我們出售所有權的做法是有充分法律依據的�！迸d吉公司的代理人稱(chēng)，即便地下車(chē)庫是公用部位，根據規定也要求予以出租，不得閑置。在興吉公司看來(lái)，自己不但有權銷(xiāo)售地下車(chē)庫和地面停車(chē)位，而且也不存在3.3萬(wàn)元不當得利之說(shuō)，所以不同意予以返還。
但龔女士一方對興吉公司辯稱(chēng)的依據提出異議�！耙幎ㄖ兴枋龅氖菣C動(dòng)車(chē)車(chē)庫，即便包括非機動(dòng)車(chē)車(chē)庫，也不能說(shuō)明對方有權利出售，”龔女士代理人強調，“現在談的是業(yè)主‘共有’，而非‘公用’�！�
至于對方的“使用權出售”一說(shuō)，龔女士代理人表示，除了房屋以外，即車(chē)庫和停車(chē)位是無(wú)法出售使用權的，原因在于使用權歸屬于所有權。
但興吉公司堅持認為，作為“專(zhuān)用”部分的地下車(chē)庫，其所有權和使用權都可以轉讓�！氨景钢械暮贤瑳](méi)有約定地下車(chē)庫歸業(yè)主所有�！迸d吉公司的代理人稱(chēng)。
可售地下自行車(chē)庫無(wú)權賣(mài)地面車(chē)位
對于爭議焦點(diǎn)，法院審理后認為，根據《上海市住宅物業(yè)管理規定》，物業(yè)管理區域內按規劃配建的非機動(dòng)車(chē)車(chē)庫歸全體業(yè)主所有。但由于本案引發(fā)爭議的地下自行車(chē)車(chē)庫，為興吉公司利用地下空間投資建造，且已形成可獨立使用構筑物，不屬于小區共用公共設施，其所有權應歸興吉公司所有，因此有權出售自行車(chē)車(chē)庫。
至于業(yè)主龔女士要求返還地面汽車(chē)停車(chē)位購買(mǎi)款的訴訟請求，根據《中華人民共和國物權法》相關(guān)規定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有�，F房地產(chǎn)公司將小區汽車(chē)停車(chē)位出售給龔女士，與法有悖，興吉公司應當將收取的款項退還龔女士，并承擔相應利息損失。
據此，法院依法作出一審判決，即興吉公司退還龔女士地面汽車(chē)停車(chē)位轉讓款1萬(wàn)元，以及相應的利息損失。
昨日，原告龔女士表示，認可地面停車(chē)位判決結果，但對“地下車(chē)庫”判決并不贊同�！暗叵萝�(chē)庫雖是開(kāi)發(fā)商建設，但也應視為業(yè)主共有部分，而且地下車(chē)庫作為獨立使用的構筑物，屬性上并不構成‘可以銷(xiāo)售的不動(dòng)產(chǎn)’�！饼徟繄猿肿约旱挠^(guān)點(diǎn)。據悉，龔女士一方將向上海市一中院提起上訴。
觀(guān)點(diǎn)
原告龔女士
●根據相關(guān)規定，龔女士向興吉公司購買(mǎi)的地面汽車(chē)停車(chē)位和地下自行車(chē)車(chē)庫屬于小區公共配套設施，應歸全體業(yè)主共有，所以興吉公司無(wú)權銷(xiāo)售停車(chē)位和車(chē)庫使用權。興吉公司應返還購買(mǎi)錢(qián)款，并支付因此產(chǎn)生的430元利息。
●至于對方提出的“使用權出售”一說(shuō)，龔女士代理人表示，除了房屋以外，即車(chē)庫和停車(chē)位是無(wú)法出售使用權的，原因在于使用權歸屬于所有權。
被告興吉公司
●地下自行車(chē)車(chē)庫不是公用部位，而是專(zhuān)用部位，根據上海市住宅管理相關(guān)的若干意見(jiàn)，出售所有權的做法是有充分法律依據的，興吉公司的代理人稱(chēng)，即便地下車(chē)庫是公用部位，根據規定也要求予以出租，不得閑置。在興吉公司看來(lái)，自己不但有權銷(xiāo)售地下車(chē)庫和地面停車(chē)位，而且也不存在3.3萬(wàn)元不當得利之說(shuō)，所以不同意予以返還。
●作為“專(zhuān)用”部分的地下車(chē)庫，其所有權和使用權都可以轉讓。
法院
●本案引發(fā)爭議的地下自行車(chē)車(chē)庫，為興吉公司利用地下空間投資建造，且已形成可獨立使用構筑物，不屬于小區共用公共設施，其所有權應歸興吉公司所有，因此有權出售自行車(chē)車(chē)庫。
●至于龔女士要求返還地面汽車(chē)停車(chē)位購買(mǎi)款的訴訟請求，根據規定，占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有�，F房地產(chǎn)公司將小區汽車(chē)停車(chē)位出售給龔女士，與法有悖。
律師說(shuō)法
天成律師事務(wù)所黃毅律師：對于已經(jīng)承租地下車(chē)庫的業(yè)主，其擁有的是車(chē)庫的使用權。如仍在租賃合同期內，開(kāi)發(fā)商無(wú)權擅自中止租賃合同，而將車(chē)位出售。正在承租車(chē)位的業(yè)主擁有優(yōu)先購買(mǎi)權。開(kāi)發(fā)商不得在小區開(kāi)盤(pán)初就規定“地下車(chē)位只售不租”�！段餀喾ā芬幎�，處于閑置的地下車(chē)位，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)將其出租。
上海市申房律師事務(wù)所孫洪林：根據《物權法》，沒(méi)有事前約定歸屬權的地下停車(chē)位，其歸屬全體業(yè)主所有。但一些產(chǎn)權清晰的地下車(chē)庫，開(kāi)發(fā)商有權將車(chē)位出租或出售。但開(kāi)發(fā)商必須首先滿(mǎn)足小區內業(yè)主的需要，開(kāi)發(fā)商不得將地下停車(chē)位出售給本小區業(yè)主以外的買(mǎi)主。(記者 顧文劍 通訊員 富心振 徐俊)
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