中新網(wǎng)11月16日電 從2006年12月1日起，北京個(gè)人轉讓二手房將依法繳納土地增值稅。據《北京娛樂(lè )信報》報道，15日，多家二手房中介公司表示，新規定將使5年以下非普通住宅二手房交易成本增加，因此，11月下半月該類(lèi)二手房過(guò)戶(hù)量將上升，12月則可能出現下滑。但業(yè)內人士提醒，根據規定，普通住宅和居住滿(mǎn)5年或5年以上的，國家免予征收土地增值稅，因此，這類(lèi)型的二手房不必急于過(guò)戶(hù)。
預測一 投資重心將向普通住宅轉移
21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析人士認為，以中端次新房為主體的二手房者大可不必感到恐慌，土地增值稅提高的是高端物業(yè)的交易成本。因為，國家相關(guān)稅法有一系列減免措施。比如，在1995年財政部國家稅務(wù)總局的《實(shí)施細則》中已對免稅政策做出了詳細規定：凡居住滿(mǎn)5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿(mǎn)3年未滿(mǎn)5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿(mǎn)3年的，才按規定計征土地增值稅。此外，普通住宅免征土地增值稅。
從目前來(lái)看，增值稅影響的是高端物業(yè)的交易成本，將會(huì )進(jìn)一步擠壓高端物業(yè)投資者的利潤空間。當然，5年以上的高端物業(yè)也不受影響。
因此，信一天市場(chǎng)部經(jīng)理羅煜預計，該政策將進(jìn)一步降低非普通住宅投資購房者的投資信心，投資重心將更多向140平方米以下普通住宅轉移。
預測二 五年以下非普通住宅會(huì )集中過(guò)戶(hù)
北京中原三級市場(chǎng)部研究人士指出，由于居住滿(mǎn)五年或五年以上的非普通住宅，免予征收土地增值稅。為了避免交納占總房?jì)r(jià)1%左右的土地增值稅，該類(lèi)需求者將會(huì )趕在北京通知12月1日前集中過(guò)戶(hù)，引起短期該類(lèi)房產(chǎn)交易量的上漲。
但是，由于非普通住宅的數量?jì)H占到北京市總交易量的8%左右，因此對于北京市總交易量的影響較為有限。
鏈家地產(chǎn)和21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析人士也認為，11月下半月該類(lèi)二手房交易會(huì )比較活躍，而12月交易量將會(huì )出現一定的下滑。
【案例分析】
哪種土地增值稅繳納方式更省錢(qián)
《通知》中規定了土地增值稅的兩種計算方法，那么，究竟哪種繳納方式更省錢(qián)？21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析人士給記者算了一筆賬：假如王女士于2004年購買(mǎi)了一套150平方米左右的住宅，新房總價(jià)在120萬(wàn)元。2006年，王女士想要轉讓?zhuān)茨壳岸质袌?chǎng)的價(jià)格，這套住宅總價(jià)升至165萬(wàn)元。
計算方法一
對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評估報告的業(yè)主，按轉讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率計征土地增值稅。
土地增值稅＝165萬(wàn)元×１%＝1.65萬(wàn)元
計算方法二
對于凡能夠提供購房發(fā)票的住宅，按增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的部分，稅率為30%計算土地增值稅。
土地增值稅＝(交易價(jià)格-房產(chǎn)原值-各種交易稅費總合-每年5%的房產(chǎn)購買(mǎi)原值)30%
交易價(jià)格：165萬(wàn)元
房產(chǎn)原值：120萬(wàn)元
交易稅費：3.6萬(wàn)元(新房契稅：120萬(wàn)元×３%)
4.95萬(wàn)元(二手交易契稅：165萬(wàn)元×３%)
9萬(wàn)元(營(yíng)業(yè)稅：165萬(wàn)元×５.5%)
4.9萬(wàn)元(個(gè)人所得稅：約為交易價(jià)格的1-3%)
每年5%的房產(chǎn)購買(mǎi)原值：12萬(wàn)元(2年×５%×２0萬(wàn)元)
土地增值稅＝(165-120-3.6-4.95-9-4.9-12)×３0%＝3.1萬(wàn)元
通過(guò)上述計算，我們看到，第一種計算方式的稅額要比第二種計算方式少。
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