中新網(wǎng)8月14日電 從北京德勝門(mén)出發(fā)，驅車(chē)再向北走不到15分鐘，可以到達位于北四環(huán)沿線(xiàn)的南沙灘地塊。這里往東兩站路，就是赫赫有名的2008年奧運會(huì )主體育場(chǎng)“鳥(niǎo)巢”施工現場(chǎng)。
自今年5月24日公開(kāi)拍賣(mài)出讓前一刻突然被叫停起，兩個(gè)多月來(lái)，這片占地5.3萬(wàn)平方米，規劃建筑面積10.5萬(wàn)平方米的土地，經(jīng)歷了從北京“新地王”候選者到限價(jià)商品房用地的跌宕命運，儼然也成了本輪調控風(fēng)暴的一個(gè)側面縮影。
過(guò)去兩個(gè)多月的沉默中，圍繞著(zhù)這一焦點(diǎn)地塊，究竟發(fā)生了什么故事呢？
七分鐘的“閉門(mén)會(huì )議”
據《中國經(jīng)營(yíng)報》報道，5月24日中午，是南沙灘地塊掛牌競價(jià)的截止時(shí)間。由于包括萬(wàn)科、金地、華遠等名企在內的13家開(kāi)發(fā)商積極參與爭奪，此刻地塊最高報價(jià)已達到5億元。按照相關(guān)流程，必須通過(guò)拍賣(mài)一決勝負，拍賣(mài)底價(jià)就是5億元。
2005年的北京“地王”清河地塊，也是經(jīng)過(guò)同樣程序，最終拍出25.65億元的天價(jià)，歷史看來(lái)又將重演。
但就在火花四濺的競拍即將開(kāi)鑼之前，現場(chǎng)的土地儲備中心官員忽然召集參與拍賣(mài)的13家開(kāi)發(fā)商代表舉行閉門(mén)會(huì )議，媒體及其他人士一律被謝絕旁聽(tīng)。
據了解，在這個(gè)前后不到7分鐘的閉門(mén)會(huì )議上，土地儲備中心告知到會(huì )開(kāi)發(fā)商，“南沙灘地塊拍賣(mài)因故暫停，相關(guān)事宜請等待具體通知�！�
事出突然，連土地儲備中心的工作人員私下也承認“被半路殺出的‘叫停令’弄得一頭霧水”。但據記者得到的線(xiàn)索，一切其實(shí)早在北京市政府的掌控之中。
接近北京市政府高層的一位知情人士告訴記者，自“國六條“下發(fā)以來(lái)，對于南沙灘地塊的交易情況，北京市政府一直異常關(guān)注。
鑒于“國六條”出臺前北京市國土局已將該地塊推向市場(chǎng)，盡管擔心過(guò)高的出讓地價(jià)將導致與調控方向相左的市場(chǎng)預期，政府還是不能貿然收回。在接下來(lái)的整個(gè)掛牌報價(jià)過(guò)程中，市政府方面曾多次向國土局詢(xún)問(wèn)有關(guān)進(jìn)展，當得知有13家地產(chǎn)商購買(mǎi)標書(shū)且參與報價(jià)后，他們已預期到這塊地很可能通過(guò)“拍賣(mài)”決定歸屬。當時(shí)，主管領(lǐng)導顯然有了“萬(wàn)不得已即暫停拍賣(mài)”的想法。
拍賣(mài)開(kāi)始前夕，“遙控指揮”的市政府主管領(lǐng)導得知現場(chǎng)情況，遂果斷指示“暫停拍賣(mài)”，這才有戲劇性的7分鐘“閉門(mén)會(huì )議”，以及令所有人大吃一驚的決定。
當然，從“事后諸葛”的角度看，一切也不難理解。拍賣(mài)被叫停后五天，即5月29日，九部委《意見(jiàn)》正式發(fā)布，調控大幕全面拉開(kāi)，北京市政府似乎已經(jīng)預知將要發(fā)生的事情。
從“天上”回到“凡間”
據記者了解，在接下來(lái)的兩個(gè)多月中，北京市國土局內部曾就此地塊的妥善解決辦法進(jìn)行過(guò)多次協(xié)調。
有一種思路認為，應該將重啟交易的日期無(wú)限后延，直到市場(chǎng)整體情況趨于穩定再行定奪，這樣既保證拍出的地價(jià)不會(huì )造成不合乎新政氣候的市場(chǎng)預期，同時(shí)也能保證土地不會(huì )被賤賣(mài)，畢竟國土局對土地保值增值負有責任。同時(shí)，這也便于與購買(mǎi)了標書(shū)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)調，達成諒解。
但這一思路始終未能得到北京市國土局主要領(lǐng)導及北京市政府主管領(lǐng)導的支持，在此期間，國土局接到來(lái)自市政府的指示精神還是“對南沙灘地塊的出讓?zhuān)咨铺幚怼薄?/p>
事實(shí)上，此時(shí)“地價(jià)穩定壓倒一切”成了北京市政府在土地出讓問(wèn)題上的基本原則，官員們擔心即便延期拍賣(mài)南沙灘地塊，看看地產(chǎn)商如今的熱情，高地價(jià)出讓仍不可避免。正是這一背景下“妥善處理”的指示精神，令延期交易思路最后被否決，國土局也自始至終未與當時(shí)參與競拍的地產(chǎn)商主動(dòng)聯(lián)系討論此事。
另一方面，隨著(zhù)調控不斷深入，北京市落實(shí)限價(jià)商品房地塊的工作也在緊張進(jìn)行，外界一度普遍質(zhì)疑國土局不會(huì )拿出條件較為優(yōu)越的地塊開(kāi)發(fā)限價(jià)商品房，輿論壓力甚大。為了化解這種壓力，拿出一些城區地塊成為國土局的應對策略。
經(jīng)過(guò)一系列為順應政策風(fēng)向而作出的變化和妥協(xié)，7月28日，南沙灘地塊褪去“準地王”的耀眼光環(huán)，被國土局列入北京首批限價(jià)商品房用地，“以絕后患”。
同時(shí)被劃定為限價(jià)商品房用地的，還包括廣渠路地塊和東鐵匠營(yíng)地塊。前者位于朝陽(yáng)區廣渠路15號，即原北京化工廠(chǎng)所在地，規劃建筑面積44萬(wàn)平方米，與北京CBD近在咫尺；東鐵匠營(yíng)地塊則位于宋莊路38號，在南三環(huán)和南四環(huán)之間，地鐵5號線(xiàn)、10號線(xiàn)將來(lái)都將在此設站。這三塊土地的潛在價(jià)值不言而喻。
“政治正確”才是硬道理
南沙灘地塊的命運起伏，折射出調控之后北京市經(jīng)營(yíng)性用地出讓的新動(dòng)向。
就在包括上述3塊“寶地”在內的7塊限價(jià)商品房地塊落實(shí)后不到一周，北京市國土局又宣布公開(kāi)出讓總計77萬(wàn)平方米的住宅用地。這是本輪調控開(kāi)始以來(lái)，北京首次大規模經(jīng)營(yíng)性土地投放市場(chǎng)。
據北京市國土局公開(kāi)資料顯示，本次入市土地中，除了位于海淀區的西三旗地塊面積超過(guò)20萬(wàn)平方米之外，其他地塊面積均在3萬(wàn)～8萬(wàn)平方米之間，面積最小的朝陽(yáng)區大山子地塊只有33487平方米，其中還包括商業(yè)、金融和托幼設施等配套用地。在開(kāi)發(fā)商眼中，這些地塊要么位置不佳，要么“代征面積”過(guò)大，反正都不太能讓人真正心動(dòng)。
“沒(méi)有和南沙灘、廣渠路地塊條件相當的土地�！痹谧屑毞治龃舜稳胧型恋氐幕厩闆r后，一位曾參與南沙灘地塊競拍的開(kāi)發(fā)商對記者說(shuō)。他也明確表示，這次并不打算出手拿地�！拔覀兊脑瓌t是，就算地段位置不太好，也希望獲得總面積比較大的地塊�！彼a充說(shuō)。
雖然地產(chǎn)商熱情遠不如前，但這或許是北京市政府及國土局未來(lái)一段時(shí)間內更愿意看到的局面。
“我們內部也沒(méi)有明確這樣的出讓模式會(huì )維持多長(cháng)時(shí)間�！北本┦袊辆忠晃还賳T向記者表示，“但近期內基本不可能拿出公認的‘好地’，并以?huà)炫聘們r(jià)方式出讓了�！�
“今年的調控已不同于去年，‘政治正確’是做出任何決策時(shí)所必須首要考慮的因素�！彼馕渡铋L(cháng)地強調。(李樂(lè ))
