中新網(wǎng)9月7日電 據《中國證券報》報道，北京“90平方米中小套型實(shí)施細則”終于出臺。北京市規劃委規定，6月1日后新審批、新開(kāi)工的住房項目將嚴格執行“90平方米中小套型占70%以上”的規定；并將對6月1日之前的項目將進(jìn)行清理。
北京市勘察設計與測繪管理辦公室6日轉發(fā)的文件中特別規定：設計單位在編制用于申報建設工程規劃許可證的相關(guān)資料時(shí)，應當有書(shū)面材料說(shuō)明套型建筑面積90平方米以下的建筑面積及其占住房項目總建筑面積的比例和總套數。
此前一天，北京市規劃委員會(huì )發(fā)布了“關(guān)于貫徹落實(shí)宏觀(guān)調控政策加強住房結構規劃管理的通知”。通知規定2006年6月1日后新審批、新開(kāi)工的住房項目要嚴格按照國辦37號文件、建設部165號文執行。該通知還指出，對于6月1日之前取得相關(guān)批準文件，但未取得施工許可證的商品住房項目，“依照依法行政的原則，依照有關(guān)政策規定，配合市有關(guān)部門(mén)做好清理工作”。
中小戶(hù)型市場(chǎng)稀缺
在現階段，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題是價(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快以及中小戶(hù)型供應嚴重不足。而這正是北京規劃委這份文件的劍鋒所指。
據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理項目顯示，目前中小戶(hù)型產(chǎn)品僅占開(kāi)發(fā)面積的7%—10%，但因其總價(jià)偏低受到了購房人的普遍青睞。此外，房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，目前商品房銷(xiāo)售套均面積為120平米左右，中小戶(hù)型已成為市場(chǎng)稀缺。
以武夷花園、北苑家園、華紡易城等項目為例，40-60平米的中小戶(hù)型產(chǎn)品銷(xiāo)售態(tài)勢良好，甚至一經(jīng)推出便迅速售空。而從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，以中小戶(hù)型產(chǎn)品為主的項目均熱銷(xiāo)，8月5日開(kāi)盤(pán)的保利薔薇項目，主力戶(hù)型為50—100平米，短短一個(gè)月銷(xiāo)售率已達七成以上，由此可見(jiàn)購房人對中小戶(hù)型的旺盛需求。
效果顯現至少需要2年
“這一文件的出臺是對國家有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控政策的具體落實(shí)�！敝袊缈圃航鹑谘芯克鹑诎l(fā)展室主任易憲容表示，“但是，這類(lèi)結構性的調整，在短期內對房?jì)r(jià)不會(huì )有大的影響。
“我愛(ài)我家”副總經(jīng)理胡景暉稱(chēng)，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)中一手房的總量是足夠的，但是，結構并不合理，單價(jià)高、大戶(hù)型和總價(jià)高的偏多，而單價(jià)低、小戶(hù)型和總價(jià)低的偏少，政府此舉正是針對這一不合理的供應結構而做出的，以抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)，增加中低價(jià)位房的供應，滿(mǎn)足中低收入人群對住房的需求。
胡景暉認為，從根本上來(lái)說(shuō)，政府的這個(gè)政策屬于長(cháng)效政策，對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響有限，因為從政策出臺到老百姓能夠住入按政策造出的房子里，還有一定的距離，政策效果要顯示出效果至少需要2年時(shí)間。政府除了出臺此類(lèi)長(cháng)效政策以外，還需要著(zhù)力增加房源的有效供給，理順二手房和租賃房市場(chǎng)。
“北京市規劃委‘新政’的實(shí)施，有助于改變目前的產(chǎn)品供應結構和價(jià)格上漲幅度�！敝写蠛慊粍�(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理王述預計，明年下半年，隨著(zhù)小戶(hù)型大量上市，成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，房?jì)r(jià)上漲幅度將趨于緩和，房?jì)r(jià)在理性范圍內增長(cháng)。但短時(shí)期內，由于大量項目面臨規劃設計的調整，延緩了上市步伐，仍會(huì )造成新盤(pán)上市斷檔，預計房?jì)r(jià)仍將以較高幅度上漲。
而鏈家地產(chǎn)有關(guān)人士表示，如果規定單個(gè)項目90平方米以下住宅套數必須占70%，那么，雖然這樣規定增加了項目的可操作性，政策執行起來(lái)會(huì )比較方便，但是，實(shí)際上，并非每一個(gè)區域的具體樓盤(pán)都需要大量的中小戶(hù)型，還需要對一些低密度、大套型住宅項目進(jìn)行相應的明確規定。
這位人士指出，這項政策的前提是房?jì)r(jià)的基本穩定，這樣，消費者的支出可以比較穩定，中低價(jià)位房也會(huì )比較充足。目前，北京市的房?jì)r(jià)正處于快速上升時(shí)期，90平方米以下中小戶(hù)型的大量供應在短時(shí)期內還難以出現。據鏈家地產(chǎn)所掌握的數據，目前北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)待購人群中，結婚購房、拆遷購房和以改善居住條件為目的的升級置業(yè)等用于自住的消費者占到了90%左右，這部分需求是屬于剛性的，而另?yè){查，由于宏觀(guān)調控政策的出臺而打算推遲購房一年以上的連10%都不到。所以，消費者的購房需求依然比較強烈。這項政策出臺，難以在短期內給房?jì)r(jià)帶來(lái)直接影響。
開(kāi)發(fā)商將受考驗
從長(cháng)遠來(lái)看，細則的有關(guān)規定無(wú)疑對解決樓市供應矛盾有著(zhù)重要的積極意義，供應套數的增加能夠有效促進(jìn)供需平衡，以滿(mǎn)足大多數購房人的需求。
然而，開(kāi)發(fā)商們卻有些笑不出來(lái)。對于那些6月1日前已審批但卻沒(méi)有拿到施工許可證的項目，北京規劃委的這一文件就像懸在頭上的“達摩克利斯之劍”。一位開(kāi)發(fā)商在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示：規劃設計重來(lái)，損失的不僅僅是規劃設計費用和時(shí)間成本，關(guān)鍵是住宅套型結構也變了，90平方米的中小戶(hù)型必須要占項目的70%，打亂了所有的營(yíng)銷(xiāo)方案。據了解，需要進(jìn)行清理的項目超過(guò)600個(gè)。
王述表示，對于開(kāi)發(fā)商而言，有關(guān)規定使建筑成本增加10%—15%，對于需要修改規劃的項目設計費用也會(huì )相應增加，但同時(shí)能夠促進(jìn)開(kāi)發(fā)商把關(guān)注重點(diǎn)回歸產(chǎn)品本身，更多的考慮如何實(shí)現小戶(hù)型產(chǎn)品居住的舒適度和使用功能的完備。在目前這種政策下，開(kāi)發(fā)企業(yè)如何使自己的產(chǎn)品在市場(chǎng)中通過(guò)創(chuàng )新和差異化競爭來(lái)獲取更高的利潤，將是未來(lái)面臨的難題。(呂強）
