中新網(wǎng)11月2日電 1日，備受關(guān)注和爭議的北京首個(gè)“限價(jià)回購”出讓地塊——白家莊地塊終于確定歸屬。據上海證券報報道，一個(gè)月來(lái)被市場(chǎng)廣為猜測的原開(kāi)發(fā)商(一級開(kāi)發(fā)商)可能成為最后贏(yíng)家的說(shuō)法變成現實(shí)。
1日下午三點(diǎn)整，為期二十余天掛牌期最后的截止時(shí)間。就在此前一個(gè)半小時(shí)，一個(gè)新的掛牌價(jià)格出現在北京國土資源網(wǎng)上——80854.84萬(wàn)元，這也是掛牌過(guò)程中第四次被刷新價(jià)格，掛牌企業(yè)就是背后的關(guān)聯(lián)企業(yè)——北京嘉銘房地產(chǎn)投資有限公司(下稱(chēng)嘉銘公司)。
一級開(kāi)發(fā)商成最后贏(yíng)家
根據此次招拍掛規則，因為有兩家以上企業(yè)參與掛牌，三點(diǎn)整開(kāi)始，房地產(chǎn)交易中心需召集掛牌企業(yè)參與最后競標。奇怪的是，根據現場(chǎng)跟蹤報道的記者介紹，此前其它三家報價(jià)企業(yè)均沒(méi)有在競標現場(chǎng)出現。于是，嘉銘公司輕松以8.08億元的掛牌價(jià)摘得白家莊地塊。當一位市場(chǎng)人士受上海證券報記者委托向房地產(chǎn)交易中心詢(xún)問(wèn)摘牌企業(yè)時(shí)，得到了“原土地方”的簡(jiǎn)單回復。
究竟何為“原土地方”？據此前報道，嘉銘公司與一家稱(chēng)為“北京恒世華融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”(下稱(chēng)恒世華融公司)的企業(yè)均為北京嘉銘投資(集團)有限公司的子公司，而白家莊地塊涉及的一級開(kāi)發(fā)商正是北京恒世華融公司，嘉銘公司也是該地塊收回前的原二級開(kāi)發(fā)商。
2億利差打破市場(chǎng)平衡
那么，一級開(kāi)發(fā)商及關(guān)聯(lián)企業(yè)重得土地使用權的好處究竟在哪里呢？一位曾有意拿地的北京開(kāi)發(fā)商介紹，根據系統的成本測算，普通開(kāi)發(fā)商與一級開(kāi)發(fā)商以同一價(jià)格拿地，其收益差別在2億元左右。正因為這些利差的存在，一級開(kāi)發(fā)商相關(guān)企業(yè)敢于以更高的土地掛牌價(jià)格拿地，其它開(kāi)發(fā)商卻需要充分考慮成本因素。
造成這個(gè)成本差別的正是地塊出讓中的限價(jià)回購條款。9月20日，白家莊地塊出讓信息在網(wǎng)上剛一公布就引來(lái)關(guān)注，多家地產(chǎn)大鱷對這塊優(yōu)質(zhì)辦公與商業(yè)綜合用地表示了濃厚興趣。但是掛牌文件明確，建成物業(yè)中需有5000平方米商業(yè)物業(yè)和8000平方米辦公物業(yè)由一級開(kāi)發(fā)商以12000元/平方米單價(jià)回購。而根據目前該區域商業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)格，其單價(jià)是這一報價(jià)的3倍左右�！叭绻且话愕拈_(kāi)發(fā)商拿到地塊，這一項要求就導致開(kāi)發(fā)商少賺2億元�！鄙鲜龅禺a(chǎn)商稱(chēng)。
專(zhuān)家質(zhì)疑：招拍掛遭遇挑戰
北京白家莊地塊為“8·31”大限未過(guò)關(guān)土地，根據規定，所有未過(guò)關(guān)土地將在原開(kāi)發(fā)商完成一級開(kāi)發(fā)后交回土地部門(mén)招拍掛出讓。而根據北京市國土資源局的補充說(shuō)明，限價(jià)回購條款的出現正是源于土地一級開(kāi)發(fā)商北京恒世華融公司曾分別與原二級開(kāi)發(fā)商嘉銘公司和北京京輝商貿有限責任公司簽訂的回購協(xié)議。根據這兩項協(xié)議，上述兩公司將分別從該項目回購8000平方米的辦公用房和5000平方米的商業(yè)面積。因此，白家莊土地的回購面積實(shí)際是用于補償上述兩公司的。
其他開(kāi)發(fā)商的疑問(wèn)是，為什么不能把協(xié)議中的成本直接計入地塊底價(jià)，而讓他們背負“低地價(jià)高房?jì)r(jià)”的名聲？另外，一旦一級開(kāi)發(fā)商相關(guān)企業(yè)參與競爭，巨大的利差將導致截然不同的成本利潤率，并直接導致其它企業(yè)的出局。
“我們公司有自身的經(jīng)營(yíng)考慮，但限價(jià)回購確實(shí)是加高成本的因素�！�1日，另外三家掛牌企業(yè)之一的相關(guān)人士否認有其它因素致其退出競標，但承認限價(jià)回購條款是他們考察項目成本后最終放棄的原因之一�！啊�8.31’大限的意義就是要把期限內沒(méi)有開(kāi)發(fā)到位的地塊嚴格收回，一旦附加條款成風(fēng)而‘自編自導’，招拍掛這種以透明、簡(jiǎn)單、公平為原則的土地出讓將受到挑戰�！鄙虾７康禺a(chǎn)評論人蔡為民稱(chēng)。(于兵兵)
