中新網(wǎng)10月27日電 一面是京城的開(kāi)發(fā)商“找地都找瘋了”，一面是一塊地處CBD核心地段的白家莊地塊，10月10日掛牌至今，只有兩家競買(mǎi)者。黃金寶地為何乏人問(wèn)津？一些開(kāi)發(fā)商認為，由于有關(guān)部門(mén)的掛牌文件中設立了以低于成本“限價(jià)回購”的條款，令人卻步。
新華網(wǎng)報道稱(chēng)，有專(zhuān)家表示，土地“招拍掛”在實(shí)施過(guò)程中需防止加入不合理的附加條件。若以保護某一利益方謀求私利，將導致土地出讓制度失去公平、公正。
低于成本的“限價(jià)回購”：為誰(shuí)讓利2億元？
9月20日，北京土地儲備中心發(fā)出掛牌公告，擬出讓朝陽(yáng)區白家莊寫(xiě)字樓及商業(yè)用國有土地使用權。位于東三環(huán)黃金地段的這一地塊，很快引來(lái)不少開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。
公告標書(shū)稱(chēng)，使用性質(zhì)為寫(xiě)字樓及商業(yè)的白家莊地塊，掛牌起始價(jià)為79654.84萬(wàn)元，總用地面積23709.623平方米，地上建筑面積87600平方米，其中商業(yè)用途5000平方米。這一地塊競買(mǎi)須知中帶有“回購約定”的條款，掛牌文件第十六條“關(guān)于限價(jià)回購的約定”稱(chēng)：在這塊地的開(kāi)發(fā)總建筑面積中，同意恒世華融公司(該地塊的一級開(kāi)發(fā)商)以人民幣12000元／平方米的價(jià)格，回購5000平方米的地上商業(yè)用房(商鋪)和8000平方米的辦公用房(寫(xiě)字樓)，用于該宗地原用地單位的拆遷補償安置。具體回購方案及相關(guān)約定，由競得人與恒世華融公司具體約定。
京城一位大房地產(chǎn)商將這種以特殊條款取利的方式，比喻成“拍賣(mài)母豬時(shí)要求便宜回購產(chǎn)下的優(yōu)質(zhì)良種”。他認為，“限價(jià)回購”好比在招拍掛中設計了強制性的“霸王條款”，借公開(kāi)交易之名行黑箱操作之實(shí)，讓土地出讓成為“約定只能讓特殊方受益的幌子”。
據了解，這是一塊應由政府收回再掛牌出讓的土地，競標者與一級開(kāi)發(fā)商不發(fā)生關(guān)系，可掛牌文件規定：中標單位跟政府簽訂土地出讓合同之外，還要跟一級開(kāi)發(fā)商簽訂該地塊的拆遷補償合同和同意一級開(kāi)發(fā)商低價(jià)回購合同。
SOHO中國市場(chǎng)部有關(guān)人士說(shuō)，查詢(xún)北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)上今年內的成交數據，參考沿三環(huán)商業(yè)用地的銷(xiāo)售價(jià)格可知，類(lèi)似地段目前市價(jià)為：商業(yè)4萬(wàn)元／平方米、寫(xiě)字樓2萬(wàn)元／平方米，如此低價(jià)回購條款，意味著(zhù)直接讓利2億元左右。
北京市國土局最新解釋稱(chēng)，回購讓利系用于補償教育配套的嘉銘地產(chǎn)和該地塊原商業(yè)設施經(jīng)營(yíng)者京輝商貿。但一些業(yè)內人士提出質(zhì)疑：嘉銘公司比原設定規劃增加了9521平方米教育配套用地，并將其全部無(wú)償交移朝陽(yáng)區教委，已獲約億元補償。如再進(jìn)行回購，實(shí)際補償額高得離奇。
一位知情人士透露，白家莊地塊在恒世華融接盤(pán)之前已被轉了兩手，被加價(jià)4000萬(wàn)元左右。而有公告顯示，北京恒世華融公司是嘉銘集團的全資子公司。如此一來(lái)，限價(jià)回購變成了兩家關(guān)聯(lián)公司間的補償行為。
他表示，“限價(jià)回購”的結果不外乎：其他公司望而卻步，一級開(kāi)發(fā)商或其關(guān)聯(lián)公司以底價(jià)摘牌；其他公司摘牌，為轉移成本，抬高商鋪和寫(xiě)字樓價(jià)格，導致房?jì)r(jià)飆漲。不論何種情況，一級開(kāi)發(fā)商均可通過(guò)回購面積產(chǎn)生新增利潤，這與規定的一級開(kāi)發(fā)利潤不得超過(guò)開(kāi)發(fā)成本的8%的原則背道而馳。
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