中新網(wǎng)11月15日電 一方面是樓盤(pán)銷(xiāo)售不暢，另一方面，各種融資渠道又開(kāi)始關(guān)上大門(mén)，據《國際金融報》報道，上海一些中小型開(kāi)發(fā)商不得不放緩開(kāi)發(fā)節奏。在近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，更是出現了少部分公司放緩開(kāi)發(fā)節奏也難以為繼，只能通過(guò)變賣(mài)項目來(lái)完成項目開(kāi)發(fā)的狀況。
而從市場(chǎng)情況看，在銀行所發(fā)放的個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)中，有80%都是未封頂樓盤(pán)。如果個(gè)人按揭貸款只能在樓盤(pán)封頂后發(fā)放，延緩了開(kāi)發(fā)商的回籠資金速度，從時(shí)間上看，大約會(huì )推遲1／3的工期。除了會(huì )產(chǎn)生項目停滯后果之外，如果開(kāi)發(fā)商堅持不住，可能產(chǎn)生新的爛尾樓。
轉讓項目 謀破資金困局
伴隨著(zhù)銀根的不斷收緊，一部分融資渠道單一的房地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)歷前期的瘋狂圈地之后，面臨著(zhù)資金鏈斷裂的危機，不得不尋求合作者共同開(kāi)發(fā)或者將現有項目轉讓套現。
近期，多家開(kāi)發(fā)商在上海市產(chǎn)權交易中心掛牌轉讓手上項目。上海電氣4.7億元轉讓其手上所擁有的上海嘉匯達房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司30%的股權。嘉匯達公司目前擁有的主要樓盤(pán)為國際甲A級商務(wù)樓“嘉華中心”，該樓坐落于淮海路襄陽(yáng)路口。上海電氣集團宣布退出該項目，持有嘉匯達公司30%的股權，轉讓價(jià)格為4.7億元。
在樓市高峰時(shí)期，靠些許資金就進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的非房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)公司，在經(jīng)過(guò)宏觀(guān)調控洗禮之后，逐漸淡出房地產(chǎn)市場(chǎng)。從上海產(chǎn)權交易中心的掛牌信息來(lái)看，非專(zhuān)業(yè)類(lèi)公司轉讓房地產(chǎn)項目并非個(gè)案。
除了一些非房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)公司公開(kāi)轉讓房地產(chǎn)項目，另外一些中小型開(kāi)發(fā)商的項目在經(jīng)歷了一段時(shí)間停工后，也不得不尋求整體轉讓以解資金之困。不過(guò)，他們對于轉讓三緘其口，并不愿意多談。
記者從有關(guān)渠道獲悉，上海錦海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司目前正在開(kāi)發(fā)的錦寶大廈，就有可能整體轉讓給其他開(kāi)發(fā)商以尋求生存。據透露，該公司的股權結構近期發(fā)生變動(dòng)。上海中環(huán)投資集團的股份從30%增加到55%，變身為錦海公司大股東，并宣稱(chēng)將于近期收購錦寶大廈。事實(shí)上錦寶大廈停工已近兩年。
類(lèi)似停工很長(cháng)時(shí)間的項目并不在少數。除錦寶大廈之外，曹家渡區域開(kāi)開(kāi)廣場(chǎng)對面也矗立著(zhù)一幢停工近兩年的高層住宅；嘉定南翔鎮滬嘉高速附近的先恩大酒店也已陷入停工狀態(tài)。閘北彭江路、嘉定馬陸鎮、浦東金橋開(kāi)發(fā)區也有一些明顯停工的小規模建筑項目。
“隨著(zhù)銀行信貸大幅收緊，大的開(kāi)發(fā)商資金鏈控制還有回旋余地，只有一兩個(gè)項目的中小開(kāi)發(fā)商資金鏈很容易斷裂，從而導致新的爛尾樓�！备魂�(yáng)(中國)控股分析師表示。
業(yè)內人士表示，由于上海房產(chǎn)市場(chǎng)低迷，資金短缺已經(jīng)成為大部分開(kāi)發(fā)商所面臨的難題，除了部分大型開(kāi)發(fā)企業(yè)外，融資困難普遍存在。而目前正是開(kāi)發(fā)商歸還銀行貸款、結算建設工程款、支付建筑材料費等的關(guān)鍵時(shí)期，資金的訴求變得比平時(shí)更加強烈，部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始不得不通過(guò)土地轉讓方式解決資金困局。
預收款驟降 資金鏈告急
北京市銀監局日前召開(kāi)了在京各股份制商業(yè)銀行“房地產(chǎn)貸款風(fēng)險情況通報會(huì )”，重申“凡是一手住房項目均必須主體結構封頂后方可發(fā)放按揭貸款”等規定，并表示，如發(fā)現違規問(wèn)題將嚴肅處理，主要責任人就地免職。
記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，對于上海是否跟進(jìn)這一政策，來(lái)自銀行方面的是兩種聲音。
“其實(shí)這并不算新政策，2003年銀監會(huì )下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，即‘121號文’中，就有類(lèi)似的規定。其實(shí)，銀行在操作中，一直都遵循這一政策。除非是涉及一些長(cháng)期合作的實(shí)力開(kāi)發(fā)商�！泵裆y行上海分行一位人士表示。
而滬上另外一些銀行人士則表示，此次北京銀監局再次強調“121號文”的執行力與北京日前并不明顯的調控結果不無(wú)關(guān)系�！澳壳案鱾�(gè)大中城市中，北京的房?jì)r(jià)沒(méi)有得到有效的控制，這也是此次北京再次執行信貸調控的根源之一。這次信貸‘急剎車(chē)’目前只限于北京，并不一定會(huì )波及其他城市�！�
無(wú)論怎樣，這一銀行傳來(lái)的信息，對于原本在年關(guān)就遭遇資金緊張的開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑是雪上加霜。
“目前，滬上開(kāi)發(fā)商的普遍操作流程是，拿到土地后，以土地作為抵押，申請開(kāi)發(fā)商貸款，開(kāi)始項目建設。等項目建到一定程度后申請預售證。購房者在簽訂預售合同后，與銀行簽訂貸款協(xié)議，支付首付，開(kāi)始每月支付按揭款。銀行隨后向開(kāi)發(fā)商發(fā)放全部的購房款。而開(kāi)發(fā)商通過(guò)預售，可以獲得定金以及房款。繼續投入后期工程建設，直到交房�！睖弦晃环慨a(chǎn)界人士介紹，在這樣的情況下，開(kāi)發(fā)商通過(guò)預售可以拿到很大一筆預售款。而在這期間，一般銀行不會(huì )直接將房款打入開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)，而是在自己的賬戶(hù)內進(jìn)行監控。
記者從公開(kāi)資料查詢(xún)，根據《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》第32條的規定，開(kāi)發(fā)商可以獲得預售證的條件并不算十分嚴苛，很多開(kāi)發(fā)商甚至可以通過(guò)預售款來(lái)完成大部分的工程。這其中，就蘊含了很大的房產(chǎn)金融風(fēng)險�！澳壳吧虡I(yè)銀行擔當著(zhù)絕大多數現有樓盤(pán)的造血功能�！边@位不愿意透露姓名的房產(chǎn)界人士繼續分析，從市場(chǎng)情況看，在銀行所發(fā)放的個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)中，有80%都是未封頂樓盤(pán)。隨著(zhù)銀行不良貸款率的上漲，這一問(wèn)題不可避免地引起銀行的重視。
“在北京開(kāi)始執行這一政策后，一些開(kāi)發(fā)商的做法是，讓購房者在預購時(shí)，先支付定金和首付款。等房產(chǎn)封頂后，才開(kāi)始辦理按揭貸款�！北本┮晃环慨a(chǎn)界人士向記者透露。這樣，銀行就完全規避了風(fēng)險。因為，即使后期開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，導致房產(chǎn)爛尾，銀行也省卻了此前發(fā)放按揭款的風(fēng)險。
但是，如果開(kāi)發(fā)商因此資金更加緊張，甚至導致項目停滯，或者爛尾，那么，購房者購買(mǎi)期房的風(fēng)險，是不是比此前又加大了？購房者在沒(méi)有與銀行發(fā)生任何關(guān)系的前提下，盲目地支付了首付款，這一首付款的概念，又該如何界定？
上海中原研究咨詢(xún)部經(jīng)理馬冀分析，叫停未封頂樓房個(gè)人按揭，執行起來(lái)會(huì )非常困難。而且會(huì )使購房者面臨更大的風(fēng)險。其實(shí)，要從根源上解決，應該放緩發(fā)放預售證的時(shí)間。如果在樓盤(pán)封頂之后，再發(fā)放預售證，那么銀行和購房人便沒(méi)有任何風(fēng)險。但是，這招又無(wú)異于取消預售。業(yè)內人士分析認為，宏觀(guān)調控關(guān)鍵在于各個(gè)部門(mén)之間政策的互補。如果沒(méi)有房地產(chǎn)其他相關(guān)部門(mén)配合，單方面叫停未封頂樓盤(pán)個(gè)人按揭，對于要達到的防范金融風(fēng)險平抑房?jì)r(jià)的目的，前景不容樂(lè )觀(guān)。（鄧旭）
