中新網(wǎng)6月29日電 據《北京現代商報》報道，6月，因為世界杯的開(kāi)戰而使世界充滿(mǎn)著(zhù)激情和對抗。6月，因為新政的頻出而使北京樓市充斥著(zhù)爭議和觀(guān)望。整整一個(gè)月過(guò)去了，讓所有京城開(kāi)發(fā)商和媒體期待的細則仍沒(méi)有出臺。
“90平方米”仍未定
關(guān)于“90平方米”究竟是套內面積還是建筑面積的爭論還在繼續。購房者在觀(guān)望，開(kāi)發(fā)商在觀(guān)望，政府也在觀(guān)望。新政牽動(dòng)著(zhù)的利益三方在6月集體選擇了觀(guān)望，這或許正是與去年調控有所不同的又一種表現。沒(méi)有誰(shuí)能夠斷言京城樓市下一步會(huì )是怎樣的走法，就如同誰(shuí)也不能斷言正在征戰中的世界杯冠軍會(huì )花落誰(shuí)家一樣。
5月底，國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等9部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)”)。該意見(jiàn)一共15條，其中有兩個(gè)數字成為引發(fā)日后全民大討論的關(guān)鍵——90和70%。這兩個(gè)數字出自意見(jiàn)第二條，原文如是說(shuō)：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上”。
這條意見(jiàn)在出臺后不久就被部分開(kāi)發(fā)商無(wú)情地批判為是一種“計劃經(jīng)濟”的表現，根本不符合當前市場(chǎng)經(jīng)濟的規律�？梢�(jiàn)該條意見(jiàn)之于開(kāi)發(fā)商的利害關(guān)系有多深，事實(shí)上，對于那些開(kāi)發(fā)低密度住宅的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這樣的意見(jiàn)幾乎是致命的。
不過(guò)，頗為戲劇化的是，就在開(kāi)發(fā)商們誠惶誠恐地琢磨著(zhù)該意見(jiàn)的執行力度會(huì )有多大，并開(kāi)始計劃應對措施的時(shí)候，來(lái)自政府相關(guān)部門(mén)的解釋讓開(kāi)發(fā)商偷偷地松了口氣。雖然這些解釋時(shí)至今日依然很模糊，且讓各方越來(lái)越“難懂”，但至少在開(kāi)發(fā)商眼里看來(lái)，這就是“政策執行會(huì )有松動(dòng)”的信號。
不管這樣的變化是不是就能代表“宏觀(guān)調控將會(huì )軟著(zhù)落”，開(kāi)發(fā)商最初嚴陣以待的心情肯定是沒(méi)有了�；蛟S這也正是北京遲遲沒(méi)有出臺落實(shí)9部委意見(jiàn)細則的原因——讓市場(chǎng)的聲音來(lái)評斷新政是否有足夠的可操作性，然后再根據市場(chǎng)的聲音來(lái)制定最符合實(shí)際的落實(shí)政策。而相信在不久之后，關(guān)于“90平方米”和“70%”這兩個(gè)數字的最終解釋將會(huì )還開(kāi)發(fā)商和購房者一個(gè)明白。
營(yíng)業(yè)稅VS個(gè)稅
同樣是出自9部委的15條意見(jiàn)，“從2006年6月1日起，對購買(mǎi)住房不足5年轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購買(mǎi)非普通住房超過(guò)5年(含5年)轉手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購買(mǎi)房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅”。
如果就“90平方米占70%”的意見(jiàn)對于市場(chǎng)銷(xiāo)售層面的深遠影響還有一定的滯后性，那么征收營(yíng)業(yè)稅帶給京城二手房市場(chǎng)的震蕩則來(lái)得更為快速。在意見(jiàn)出臺后的短短一周時(shí)間，京城二手房市場(chǎng)交易量就下降近三成；同時(shí)，市場(chǎng)房源出售量也急速下降18%。從來(lái)自專(zhuān)業(yè)代理機構的案例分析來(lái)看，二手房營(yíng)業(yè)稅征收年限的延長(cháng)，使絕大多數二手商品房的業(yè)主在出售其房產(chǎn)時(shí)交易成本增加、預期利潤減少。以一套80萬(wàn)元房產(chǎn)為例，滿(mǎn)5年出售僅需要支付400多元的稅費，而未滿(mǎn)5年出售則需要支付5.5萬(wàn)元的高額稅費，兩者之間差距是顯而易見(jiàn)的。
在這樣的成本差距下，誰(shuí)也不愿做虧本的買(mǎi)賣(mài)�！岸诜俊弊匀灰簿统蔀槎稚唐贩繕I(yè)主們的共同選擇。而這也的確起到了抑制市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)需求的作用，但其帶來(lái)的反作用也是直接而明顯的——截至目前，京城二手商品房報價(jià)繼續上漲。市場(chǎng)上可供選擇的房源少了，房?jì)r(jià)自然也就跟著(zhù)漲了，這個(gè)規律也已經(jīng)是被市場(chǎng)驗證多次的。
而就在這樣的環(huán)境下，日前，又傳出了北京計劃在7月全面對二手房交易強制征收個(gè)人所得稅的消息，業(yè)內人士也已經(jīng)預測屆時(shí)二手房?jì)r(jià)將會(huì )上漲8%以上。如果這樣的傳聞最終被確定，無(wú)疑會(huì )給已經(jīng)開(kāi)始略顯蕭條的京城二手房市場(chǎng)“雪上加霜”，在賣(mài)方因營(yíng)業(yè)稅征收之限而“囤房”，買(mǎi)方因個(gè)稅增加、房?jì)r(jià)上漲而“觀(guān)望”的情況下，不知道京城二手房市場(chǎng)究竟何時(shí)才能真正地加快建立起來(lái)？
別墅&三天開(kāi)盤(pán)
作為新政調控的重要部分，對于土地市場(chǎng)肅清也是從月初進(jìn)行到月末，尤其是在6月25日第14個(gè)全國土地日前后，更是達到了一個(gè)高湖。而在一系列關(guān)于嚴控土地管理的政策中，“中國一律停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續，并對別墅進(jìn)行全面清理”的規定，大概是讓別墅開(kāi)發(fā)商們最為心花怒放的政策。
雖然停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)項目供地的相關(guān)規定早有成文，但比起之前“有規定無(wú)執行”現象，這一次國土資源部看來(lái)是鐵了心要在別墅供地上做個(gè)了斷。沒(méi)有供地，自然也不會(huì )再有新的別墅項目面市；沒(méi)有新項目入市，目前在售或已經(jīng)獲批規劃的項目自然也就“物以稀為貴”。在這樣的邏輯之下，別墅開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有理由再苦著(zhù)臉，發(fā)愁自己的房子不好賣(mài)了。
事實(shí)上，自停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)供地的政策下發(fā)之后，多數在售別墅項目都紛紛放緩了項目的銷(xiāo)售節奏，而放緩節奏的一個(gè)最有效辦法就是漲價(jià)。據稱(chēng)，在不到一個(gè)月的時(shí)間里，個(gè)別別墅項目每平方米的售價(jià)就上漲了2000元；而一些尚未開(kāi)盤(pán)的項目，也都采取了高于周邊項目平均售價(jià)的定價(jià)策略。
除此之外，另一個(gè)放緩節奏的辦法就是遲領(lǐng)預售證或干脆不領(lǐng)預售證。根據北京市建委在月初出臺的落實(shí)宏觀(guān)調控政策的相關(guān)規定，開(kāi)發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取預售許可證之日起3天內必須開(kāi)盤(pán)，并按整棟對外銷(xiāo)售。此條規定的目標旨在消除開(kāi)發(fā)商“囤房”現象，這對于有資金壓力的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)肯定會(huì )起到相當大的作用。但在別墅市場(chǎng)上，部分開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有過(guò)多在意，不少開(kāi)發(fā)商表示，目前別墅市場(chǎng)局勢大轉，一些尚未銷(xiāo)售的房子可以等到再成熟一點(diǎn)的時(shí)候再領(lǐng)預售證，屆時(shí)售價(jià)肯定也會(huì )有所變化。由此看來(lái)，在這一次的新政風(fēng)暴中，別墅市場(chǎng)可能是目前惟一也是最明確的調控獲益者。(仰靜）
