中新網(wǎng)7月3日電 據《中華工商時(shí)報》報道，全國首個(gè)房地產(chǎn)新政細化措施日前在深圳率先出臺，立即引起廣泛關(guān)注。有業(yè)界人士稱(chēng)，“國十五條”中最焦點(diǎn)的“70%比例”條款，最終在深圳落地，從而使第二輪宏觀(guān)調控勢如破竹，令持續高溫的深圳樓市即將出現拐點(diǎn)。
細則措施粉碎市場(chǎng)松動(dòng)期望
深圳一官員表示，落實(shí)房地產(chǎn)新政，深圳沒(méi)有折扣可打。對宏觀(guān)調控政策落實(shí)不到位的部門(mén)，要追究責任，通報批評，并限期整改。而“98號文”最后是一句頗有點(diǎn)兒“殺氣”的話(huà)，令眾多房地產(chǎn)商背冒冷汗。
據了解，房地產(chǎn)調控落實(shí)細則文件出臺后第二天，深圳開(kāi)發(fā)商都不約而同地閉門(mén)謝客，召開(kāi)緊急會(huì )議。此次配套細則以超乎業(yè)界預期的速度出臺，給觀(guān)望中的深圳房地產(chǎn)業(yè)界來(lái)了個(gè)“措手不及”。
此前的一段時(shí)間，盡管“國十五條”已出臺，但整個(gè)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎陷入“集體靜默”處于觀(guān)望期。拍賣(mài)停止，按揭停辦，房產(chǎn)成交大幅萎縮，
未取得開(kāi)工許可證的項目全被叫停。市場(chǎng)各方都在等待政府的房地產(chǎn)調控細則出臺。有業(yè)界人士透露，不僅是高壓下的深圳，而北京、上海、廣州等城市同樣也在難熬的靜默中僵持。全國盯著(zhù)北京，北京盯著(zhù)上海，上海盯著(zhù)深圳�，F在，深圳在各路諸侯中第一個(gè)以不打折扣的姿態(tài)帶頭響應“37號文”。
深圳細則出臺，粉碎了市場(chǎng)期望地方細則會(huì )有所松動(dòng)的期望，聯(lián)合證券研究員魚(yú)晉華發(fā)出了“一聲嘆息”。據一位房地產(chǎn)商透露，目前，國務(wù)院有關(guān)部委將會(huì )再次聯(lián)合發(fā)文，要求制定地方細則的領(lǐng)導小組組長(cháng)必須由分管高層甚至“一把手”來(lái)?yè)�，以溝通各部門(mén)關(guān)系，保證細則盡快順利推出。他表示，全國首個(gè)房地產(chǎn)新政細化措施在深圳率先出臺，看來(lái)，房地產(chǎn)新政是擋不住了，持續高溫的深圳樓市將很快會(huì )出現拐點(diǎn)。
100多個(gè)項目被“叫�！�
據了解，70%定義在單個(gè)項目，這是深圳這次調控措施最敏感和關(guān)鍵的一點(diǎn)。目前，深圳正處于項目調整的地產(chǎn)項目有30多個(gè)，另外一位專(zhuān)業(yè)人士則表示，被“叫�！泵麊文壳耙呀�(jīng)擴大到100多個(gè)。華僑城與招商地產(chǎn)的一個(gè)名為“曦園”的項目，也被列入“叫�！泵麊�。碰到同樣情況的還有萬(wàn)科的第五園、萬(wàn)科城項目、振業(yè)城后期項目等等�，F在，“叫�！泵麊我延稍ǖ�34個(gè)項目，迅速擴大到100多個(gè)。深圳官方解釋稱(chēng)，這些項目需要重新規劃，重新報建。
業(yè)內人士表示，如果70%比例的限定嚴格實(shí)施，將會(huì )根本性改變目前深圳商品房供應結構，政府提高容積率也是在所難免的。據金地集團總裁張華綱的估計，目前深圳90平方米以下的房子所占比例不到30%。據了解，在過(guò)去一周時(shí)間里，深圳國土規劃局共接受14宗商品住宅審批，但有11宗因沒(méi)滿(mǎn)足70%、90平方米的規定而未獲通過(guò)，地方政府從嚴執行政策的力度可見(jiàn)一斑。
有業(yè)內人士擔心，對于70%的限定，可能會(huì )引發(fā)又一場(chǎng)新的“貓捉老鼠”游戲�！�98號文”規定，90平方米以下房屋未占70%的未開(kāi)工項目全部調整規劃�！�98號文”指出，自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上。今后新出讓的住宅項目，達不到70%以上標準的，不得簽訂土地出讓合同。一位因為未能取得開(kāi)工許可證而項目被叫停的開(kāi)發(fā)商表示，如果執行下去，影響會(huì )很大。
世聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理梁興安分析稱(chēng)，70%規定的制定，顯然是跟深圳的實(shí)際情況偏差非常大。深圳市政府要消化這個(gè)政策，面臨不小的難度。比如，目前深圳市場(chǎng)130平方米的戶(hù)型占比例最大，而小戶(hù)型供應量失衡非常嚴重。根據張華綱的估計，目前深圳90平方米以下的房子所占比例不到30%，這個(gè)比例要上升到70%，市場(chǎng)的結構轉型較大，政策上也很難操作。
也有深圳地產(chǎn)商質(zhì)疑，“98號文”中說(shuō)，因特殊情況需要調整住房結構比例的，必須報建設部批準，這一條規定，會(huì )不會(huì )讓一些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始“跑部運動(dòng)”？
而另外一條受到關(guān)注的是，深圳表示每年將全市土地出讓凈收益的10%用于公共租賃住房和含廉租住房的建設。業(yè)內人士分析說(shuō)，如果按照深圳每年土地收益的最高紀錄100億元來(lái)計算，這意味著(zhù)樂(lè )觀(guān)的話(huà)深圳每年將有8億-10億元的公房投資資金。由于無(wú)須地價(jià)，按照2500元／平方米的建造成本，10億元最多就可建設40萬(wàn)平方米公房，與960萬(wàn)平方米商品住宅的面積比例關(guān)系為1∶24。而這一供應比例仍低于2003年前的安居房占商品房的比例。公房的供給在商品房面前，依然是杯水車(chē)薪。
市場(chǎng)分析人士則認為，深圳出臺的細則使得深圳房地產(chǎn)上市公司的風(fēng)險加大，對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的沖擊，現時(shí)也無(wú)法估量。同時(shí)由于深圳的示范效應，對于房地產(chǎn)板塊而言，短期內政策風(fēng)險仍然較高，因此投資者在選擇房地產(chǎn)上市公司時(shí)需要更高的安全邊際以及勇氣。
取消各類(lèi)地價(jià)優(yōu)惠政策
專(zhuān)家們認為，現時(shí)的地價(jià)、房?jì)r(jià)上漲存在許多深層次的問(wèn)題，如土地供應體制、金融管理體制、財政分配體制、房地產(chǎn)稅收體制等，要從制度上找原因和從根本上解決問(wèn)題，否則只能是頭疼醫頭、腳疼醫腳，治標不治本。
另悉，繼出臺房地產(chǎn)調控落實(shí)細則后，深圳又進(jìn)一步出臺了嚴管土地取消地價(jià)優(yōu)惠的政策。這1＋7系列文件中，明確提出了深圳將實(shí)施最嚴格的土地管理制度，取消各類(lèi)地價(jià)優(yōu)惠政策，推進(jìn)節約和集約利用土地，今后須在緊束條件下求發(fā)展，全面發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，加快建設國家創(chuàng )新型城市。
1＋7系列文件為《深圳市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強土地管理推進(jìn)節約集約用地的意見(jiàn)》及《深圳市土地儲備管理辦法》、《深圳市集約利用的工業(yè)用地地價(jià)計算暫行辦法》、《深圳市工業(yè)項目建設用地審批實(shí)施辦法》、《深圳市工業(yè)項目建設用地控制標準》、《深圳市原村民非商品住宅建設暫行辦法》、《關(guān)于處理寶安龍崗兩區城市化土地遺留問(wèn)題的若干規定》等。(胡嘉莉)
