中新網(wǎng)8月3日電 二手房交易必須“先稅后證”的政策再次現身，政策會(huì )否重蹈“夭折”的覆轍？各地方政府將如何把握執行力度？各地樓市將呈現怎樣的表情？這些問(wèn)題一時(shí)之間成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
據《中國證券報》報道，多位業(yè)內專(zhuān)家認為，在當前如此強勢的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控大背景下，個(gè)稅政策不可能重蹈“夭折”的覆轍，而各地以往的執行政策不同也將使新政的執行“用力”不一，但各地的市場(chǎng)“表情”卻基本相同，那就是冷淡。
上海：細則寬松出臺
張先生的心情真可謂是“冰火兩重天”。8月1日前，他把原掛牌60萬(wàn)元的房屋降到56萬(wàn)元并緊急與買(mǎi)家辦了過(guò)戶(hù)。當時(shí)他還沾沾自喜，但現在卻是后悔不已。 張先生的后悔源于上海市地稅局日前出臺的關(guān)于個(gè)稅的“操作細則”。
該細則規定，對不能提供房屋原值等有關(guān)涉稅資料的二手房交易，屬于普通住房及自建住房、經(jīng)濟適用房、已購公有住房和城鎮拆遷安置住房的，按照轉讓收入的1%核定應納個(gè)稅；屬于非普通住房的，按照轉讓收入的2%核定應納個(gè)稅。按照該細則張先生只需繳6000元的個(gè)稅，兩相比較就虧了3萬(wàn)多。
實(shí)際上，與張先生感同身受的還有很多人。業(yè)內人士認為，在實(shí)際操作中，賣(mài)方完全可以通過(guò)其他方式，實(shí)現在利潤20%的所得稅繳納和總價(jià)1%-2%的所得稅繳納中“擇低繳稅”，而從近年上海房?jì)r(jià)的暴漲情況來(lái)看，大部分二手房適合按總價(jià)納稅。
在國稅總局制定的按總價(jià)繳納個(gè)人所得稅1%-3%比例區間中，上海偏向于下限，許多業(yè)內人士都表示在意料之中。一位業(yè)內人士認為，去年的宏觀(guān)調控加上今年營(yíng)業(yè)稅征收力度加強給上海二手房市場(chǎng)造成了沉重打擊，如果此次二手房個(gè)稅按較高的比例征收，必然會(huì )使二手房市場(chǎng)“受傷”更深，這顯然不是地方政府所愿意看到的。
不過(guò)，也有人對執行不嚴將導致調控意圖流產(chǎn)表示擔憂(yōu)�！岸址拷灰椎闹薪橘M都要房屋總價(jià)的1%，如果個(gè)稅征收也是這個(gè)水平，那等于隔靴搔癢，對房地產(chǎn)市場(chǎng)根本起不到調控作用，反而可能會(huì )出現賣(mài)方把個(gè)稅強行轉嫁給買(mǎi)方，造成房屋價(jià)格實(shí)際上漲的情況�！币晃粯I(yè)內人士表示。
但在中國指數研究院(華東)副院長(cháng)陳晟看來(lái)，此次二手房交易征收個(gè)稅實(shí)際影響遠遠大過(guò)象征意義�！斑@項政策對樓市的影響，并不在于它征收多少比例的個(gè)稅，而在于它表明了政府強化對房產(chǎn)交易流轉過(guò)程中差額所得征稅的態(tài)度，只要開(kāi)征，就會(huì )有很大的影響。這樣一來(lái)，上海二手房的流動(dòng)性將會(huì )大大下降，并且直接傳遞到一手房市場(chǎng)，從而影響到整個(gè)上海樓市的運行�！标愱杀硎�。
京杭：新政不會(huì )夭折 市場(chǎng)將轉冷
北京和杭州地稅局對于納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，都規定按納稅人住房轉讓收入的1%征收，杭州余杭按2%的比例征收。這實(shí)際上給賣(mài)方開(kāi)了一個(gè)變相的寬松口子，可以就低納稅。不少業(yè)內專(zhuān)家指出，在當下如此強勢的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控大背景下，個(gè)稅政策不可能重蹈“夭折”的覆轍，但市場(chǎng)轉冷在所難免。
鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場(chǎng)總監金育松認為，京杭都曾實(shí)行過(guò)“先稅后證”的個(gè)稅政策，但都因遭到市場(chǎng)抵觸而夭折。此次肯定不會(huì )重蹈覆轍，因為今年的宏觀(guān)調控力度比去年要強得多，而且這次政策是自上而下的，全國性的而不是地區性的。信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場(chǎng)部負責人羅煜也持同樣的觀(guān)點(diǎn)，他認為此次政策更加細化了，操作性也更強了。
浙江省建設廳的一位相關(guān)負責人指出，征收個(gè)稅并非針對所有房源，而且今后90平方米以下的中小戶(hù)型會(huì )大量上市，買(mǎi)家可選擇的余地很大，賣(mài)家很難將交易成本再轉嫁給買(mǎi)家。他說(shuō)：“從長(cháng)遠看，該政策將有利于進(jìn)一步打壓投資性和投機性需求�！睋䴗y算，今后投資房地產(chǎn)，除非房?jì)r(jià)每年保持10%以上的增長(cháng)，否則很難在5年后出手時(shí)減去各種稅費、利息后獲利。
此外，個(gè)稅增加了賣(mài)家成本，將使部分賣(mài)家轉售為租；部分房東的心理售價(jià)也開(kāi)始松動(dòng)，紛紛降價(jià)出手。
廣州：新規利好二手房交易
廣州中原地產(chǎn)某專(zhuān)業(yè)人士表示，此次108號文的出臺對廣州影響不大，廣州地稅早在去年就出臺了相關(guān)政策，并在今年1月1日起正式實(shí)施。更重要的是，在廣州地稅政策中不能扣除的裝修費等此次被列入了可扣除的合理費用，這使得業(yè)主繳付的金額變少了，所以，新規總體上是有利于市場(chǎng)交易的。
此外，廣州個(gè)稅征收采取了據實(shí)征收和核定征收兩種辦法，而核定征收的應稅所得率為5%，按20%的所得稅率計算后，相當于對全額房款征收1%的稅收，這給二手房出售者提供了充足的避稅空間。因為房?jì)r(jià)的漲幅一旦超過(guò)5%，二手房出售者便可以放棄據實(shí)征收，選擇核定征收。
業(yè)內專(zhuān)家指出，目前廣州二手房交易最大的稅收負擔并非個(gè)稅，而是按全額房款5%征收的營(yíng)業(yè)稅。他說(shuō)，過(guò)高的營(yíng)業(yè)稅抑制了一些正常的房地產(chǎn)交易，從而減少了房地產(chǎn)供應量，促使房?jì)r(jià)上揚。
深圳：新規執行難在評估體系
深圳市房地產(chǎn)權登記中心一直沒(méi)有出現趕“末班車(chē)”登記的火爆場(chǎng)面。這里的工作人員表示，深圳市稅務(wù)部門(mén)尚未將此次政策的正式通知下發(fā)，因此目前的交易仍維持原狀，按舊規進(jìn)行。
中原地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)人士認為，深圳之前也有繳納個(gè)稅的相關(guān)規定，但過(guò)戶(hù)和交稅的手續是相互獨立的，給賣(mài)方提供了較多的避稅空間。但此次政策將過(guò)戶(hù)和交稅聯(lián)動(dòng)了起來(lái)，而且有較多的剛性規定，這將使避稅難度大增而直接拉升市場(chǎng)交易成本，二手房市場(chǎng)將進(jìn)一步延續已經(jīng)價(jià)量背離的低迷市場(chǎng)。
不少業(yè)內人士指出，政策執行主要取決于成交價(jià)格的評估程序�！笆廊A地產(chǎn)”肖小平表示，如果評估由政府機構來(lái)實(shí)施，就會(huì )增加交易環(huán)節，從而提高交易成本。同時(shí)，難度最大的還是評估的評判標準是什么，評判標準如何與市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行聯(lián)動(dòng)�！懊缆�(lián)物業(yè)”總經(jīng)理王書(shū)權認為，新規將造成市場(chǎng)短期萎縮，成交量將減少一半左右，但有利于市場(chǎng)的長(cháng)期發(fā)展，因為規范化的稅收是市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢。（高曉娟 費楊生）
