近日，城陽(yáng)區將區內51個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)土地供應情況和開(kāi)發(fā)利用情況在中國土地市場(chǎng)網(wǎng)上公示，包括萬(wàn)科在內的諸多大小樓盤(pán)用地信息得以詳細公開(kāi)。這些均為在建或者正在銷(xiāo)售的主力樓盤(pán)，這也是“六一新政”提出“房地產(chǎn)市場(chǎng)要公開(kāi)信息”要求之后，我市首個(gè)區市大規模地對外公開(kāi)用地成本。
數據顯示，多數樓盤(pán)的樓面地價(jià)每平方米為三四百元，只有少數別墅項目和位于城陽(yáng)行政中心附近的樓盤(pán)樓面地價(jià)超過(guò)2000元�！�
近日，城陽(yáng)區將區內51個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)土地供應情況和開(kāi)發(fā)利用情況在中國土地市場(chǎng)網(wǎng)上公示，包括萬(wàn)科在內的諸多大小樓盤(pán)用地信息得以詳細公開(kāi)。這也是“六一新政”提出“房地產(chǎn)市場(chǎng)要公開(kāi)信息”的要求之后，我市首個(gè)區市大規模的對外公開(kāi)用地成本。由此，關(guān)于房?jì)r(jià)原本最隱秘的一部分成本公開(kāi)化。
每平方米樓面地價(jià)三四百元
中國土地市場(chǎng)網(wǎng)由國土資源部土地利用管理司主辦，是我國土地市場(chǎng)上的權威信息網(wǎng)站。日前，城陽(yáng)區在該網(wǎng)站正式發(fā)布了51個(gè)樓盤(pán)的各項用地信息，這些地都是2004年以后出讓的，大部分項目都是在建或者正在銷(xiāo)售的主力樓盤(pán)。
從數據中可以看到，多數樓盤(pán)的樓面地價(jià)每平方米不過(guò)三四百元，拿地較貴的萬(wàn)科，地價(jià)也不過(guò)1050元，只有少數別墅項目和位于城陽(yáng)行政中心附近的樓盤(pán)樓面地價(jià)超過(guò)了2000元。這同城陽(yáng)區普通住宅每平方米動(dòng)輒五六千元的樓價(jià)形成鮮明對比。
從地價(jià)能否看清房屋成本？
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，談起“公布房?jì)r(jià)成本”一直是個(gè)敏感而又難以公開(kāi)的秘密。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，建筑成本、配套費用、各種稅費因為各家都執行了差不多的標準，即便是普通購房者都比較容易算出來(lái)，唯獨地價(jià)，由于獲取土地的價(jià)格千差萬(wàn)別，如果政府不公開(kāi)，普通人很難知曉，所以地價(jià)則被稱(chēng)為公開(kāi)房?jì)r(jià)的最后一座堡壘。
房?jì)r(jià)成本具體該怎樣測算？據介紹，按照普遍可測算的標準，房?jì)r(jià)成本分為土地取得費用、前期工程費用、建安成本、附屬公共配套設施費、公共基礎設施費、期間費用、代繳的行政事業(yè)性收費、稅費、管理、營(yíng)銷(xiāo)等費用。
在采訪(fǎng)中，記者了解到我市郊區某大型樓盤(pán)的成本分析，通過(guò)成本詳細列表可看出，土地相關(guān)費用為407元/平方米；市政配套費和其他相關(guān)收費為253元/平方米；土建安裝費用為680元/平方米；勘察設計、綠化、管理、營(yíng)銷(xiāo)、廣告等費用合計：300元/平方米。合計稅前成本為1640元每平方米，該樓盤(pán)所在區域各項稅收加起來(lái)的話(huà)，稅率綜合為10.5%，因為該樓盤(pán)售價(jià)較低，每平方米只有2200多元，所以稅金約為240元/平方米，這樣總成本1880元/平方米，利潤則為400元/平方米。
記者從有關(guān)部門(mén)了解到，城陽(yáng)區的商品房現在整體品質(zhì)較高，建筑成本一般要高于上面這個(gè)樓盤(pán)680元/平方米的標準，不過(guò)每平方米的建安成本多層一般不會(huì )超過(guò)1000元，高層則大多不會(huì )超過(guò)1500元。另外，現在很多樓盤(pán)流行推廣精裝修，在城陽(yáng)區，裝修成本如果能達到600元/平方米就算非常高檔的樓盤(pán)了。
同上面這個(gè)樓盤(pán)相比，城陽(yáng)不帶裝修的樓盤(pán)的建安和稅費成本每平方米可能要增加幾百元，但很多樓盤(pán)的售價(jià)卻要高出兩三千元，有業(yè)內人士分析，像萬(wàn)科這樣的樓盤(pán)售價(jià)每平方米很可能會(huì )達到四五千元，除去1050元的土地成本，幾百元的稅金，1000多元的建筑和配套費用，銷(xiāo)售順暢的話(huà)，利潤將會(huì )非�？捎^(guān)�！�
公布地價(jià)使買(mǎi)房有了明白賬
龍江工作室總經(jīng)理龍江認為，地價(jià)的公布可以說(shuō)向我們折射出多項信息，一是地價(jià)本來(lái)就是消費者所應該知道的，這次城陽(yáng)的地價(jià)能夠率先公布也屬于是一種行業(yè)管理上的進(jìn)步；二是我們看到現在的土地價(jià)格已經(jīng)越來(lái)越高，城陽(yáng)區一些黃金地段的樓面地價(jià)達到了一兩千元，再像以前那樣便宜的拿地已經(jīng)基本不可能了；三是這個(gè)價(jià)格給今后樓盤(pán)的合理定價(jià)提供了參考性；第四就是地價(jià)一公布，房?jì)r(jià)成本也就基本透明，這樣消費者的知情權就得到了保障，知道了哪些房?jì)r(jià)水分大，就能有效的規避風(fēng)險，否則糊里糊涂的買(mǎi)了高價(jià)房，一旦宏觀(guān)調控到位，受損失的還是買(mǎi)房者自己。
在房地產(chǎn)公司工作的張先生認為，像樓面地價(jià)這樣的數據在行業(yè)內部并非秘密，但對于普通老百姓而言，如此大規模的公布詳細地價(jià)在我市還是第一次。公布地價(jià)是否能抑制房?jì)r(jià)現在還難下定論，但地價(jià)公布后，使得市民有了更多的知情權，買(mǎi)房有了明白賬，對房地產(chǎn)行業(yè)的種種內幕也越來(lái)越了解，這樣一來(lái)，房地產(chǎn)商操控房?jì)r(jià)的能力肯定就會(huì )受到制約。
正準備在北部買(mǎi)房的市民小王告訴記者，原來(lái)只是聽(tīng)說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)利潤高，這次看到了具體地價(jià)才知道到底有多暴利。另外，我們都知道任何商品最終都是價(jià)值決定價(jià)格，對于那些價(jià)格過(guò)分虛高和開(kāi)發(fā)商自我炒作的樓盤(pán)，遇到市場(chǎng)震蕩的話(huà)價(jià)格定會(huì )縮水，買(mǎi)房者一旦明白了其中水分，自然不會(huì )再去盲目跟風(fēng)。
(來(lái)源：青島新聞網(wǎng)-青島財經(jīng)日報 作者：趙健)
