連日來(lái)，公開(kāi)房屋成本的話(huà)題再一次掀起波瀾。此事的起因源自廣東省建設廳給省人大代表建議的一份回復。針對代表提出公開(kāi)房屋成本價(jià)的意見(jiàn)，廣東省建設廳明確表示：這種做法容易造成對企業(yè)商業(yè)秘密的侵犯和對公平競爭環(huán)境的影響。
那么，房屋成本到底應不應該公開(kāi)，媒體圍繞此問(wèn)題做了大量報道和評論。
房屋成本是否屬于商業(yè)機密
《羊城晚報》報道，公開(kāi)房屋成本價(jià)、實(shí)行購房指導價(jià)和最高限價(jià)，廣東省人大代表朱列玉提出的三大建議近日被廣東省建設廳一一“否決”。廣東省建設廳在答復中表示，對商品住房成本價(jià)進(jìn)行公開(kāi)，或者公開(kāi)的內容和程度把握不好，容易造成對企業(yè)商業(yè)秘密的侵犯和對公平競爭環(huán)境的影響。
《廣州日報》發(fā)表評論提出，這里有幾個(gè)繞不開(kāi)的問(wèn)題，其一，如何看待房屋這一特殊商品，以及政府在其中的職責？其二，既然決定房?jì)r(jià)的因素主要是供求關(guān)系，我們就要看公布房屋成本對供求關(guān)系是否會(huì )產(chǎn)生積極正面影響？其三，才是公布后是否涉及到商業(yè)秘密問(wèn)題。
該文認為，對于房地產(chǎn)這個(gè)高負債經(jīng)營(yíng)行業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的財務(wù)成本特別是資金來(lái)源等信息，可能確實(shí)是其商業(yè)秘密。但從房?jì)r(jià)成本的構成看，傳統上由土地價(jià)格、建筑成本、營(yíng)銷(xiāo)成本、政府稅費四大板塊構成，這些其實(shí)都不應列入商業(yè)秘密范圍。
《法制晚報》發(fā)表文章認為，我國法律規定，商業(yè)秘密是指能為權利人帶來(lái)經(jīng)濟利益，具有實(shí)用性并經(jīng)權利人采取保密措施的技術(shù)信息和經(jīng)營(yíng)信息。也就是說(shuō)，企業(yè)商業(yè)秘密應該具有技術(shù)與專(zhuān)利屬性，而且一旦披露就會(huì )損害權利人的經(jīng)濟利益。但是房屋的建造成本顯然不具有技術(shù)與專(zhuān)利屬性。
而且，近些年來(lái)，我國商業(yè)用地已經(jīng)廣泛實(shí)行招拍掛政策，稅收征管程序也已日漸透明，建筑材料的報價(jià)也有相應的文件和規定，審計部門(mén)也會(huì )進(jìn)行相應的審計。正如北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波所言，當前房屋建造成本實(shí)質(zhì)上已經(jīng)“無(wú)密可�！�。
不過(guò)，《信息時(shí)報》發(fā)表文章指出，作為獨立的市場(chǎng)主體，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有必要在法律之外向公眾公布企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。消費者在購買(mǎi)商品房的時(shí)候，享有知情權，但這并不意味著(zhù)經(jīng)營(yíng)者必須將產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節或者建筑工程的各個(gè)領(lǐng)域所耗費的成本如實(shí)告訴消費者。
民眾為何期盼公布房屋成本
《南方都市報》發(fā)表社論稱(chēng)，多年來(lái)，一些地方政府一味強調房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟發(fā)展功能，忽視其作為住房政策的社會(huì )保障功能，使得民眾，尤其是中低收入階層民眾，在過(guò)度市場(chǎng)化的住房政策引導下，成為了被市場(chǎng)排斥的弱勢人群。因此，民眾對于政府部門(mén)否決公布房屋成本的意見(jiàn)一時(shí)嘩然，實(shí)在不出情理所料。通過(guò)公布房屋成本的不休爭論，與其說(shuō)是要弄清房屋成本究竟是否屬于商業(yè)秘密的技術(shù)性問(wèn)題，毋寧說(shuō)是要傳達房?jì)r(jià)高燒不退之下焦躁難耐的民意。
《中國青年報》的文章指出，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)處于相對壟斷狀態(tài)的今天，企圖追逐房產(chǎn)暴利的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們，早就結成了故意哄抬房?jì)r(jià)的“市場(chǎng)聯(lián)盟”�？v使某個(gè)地區的商品房存量很大，開(kāi)發(fā)商群體卻牢牢地將房?jì)r(jià)掌控在一個(gè)高不可攀的價(jià)位，一些迫切需要住房安身的消費者，也就只好在開(kāi)發(fā)商預設的“暴利期待”圈套中被迫就范。
《法制晚報》的文章表示，當前房?jì)r(jià)居高不下甚至逆市瘋漲，除了開(kāi)發(fā)商利用信息壟斷上的優(yōu)勢欺詐消費者外，相當程度上也與開(kāi)發(fā)商在諸多環(huán)節需要“打點(diǎn)”有關(guān)，而這種“打點(diǎn)”的成本自然會(huì )被轉嫁到廣大消費者頭上。這就更需要通過(guò)公開(kāi)房屋建造成本來(lái)揭露商業(yè)賄賂與腐敗現象。
《上海證券報》報道說(shuō)，2005年8月，福州市在全國率先公布了該市商品房的社會(huì )平均成本。經(jīng)測算，開(kāi)發(fā)商的利潤率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過(guò)90%。其中利潤率超過(guò)50%的樓盤(pán)有10個(gè)。福州市物價(jià)局局長(cháng)朱光華表示：政府要調控房?jì)r(jià)，抓住了信息透明度問(wèn)題，就抓住了樓市調控杠桿的最關(guān)鍵部分。開(kāi)發(fā)商很清楚成本是多少，購房者卻一無(wú)所知。如果信息不透明，價(jià)格信息就會(huì )失真，開(kāi)發(fā)商會(huì )推動(dòng)一些虛假的需求，形成不真實(shí)的價(jià)格信號。
公布房屋成本能否遏制房?jì)r(jià)上漲
《廣州日報》發(fā)表文章認為，公布房?jì)r(jià)成本清單，消費者自然會(huì )從房地產(chǎn)成本價(jià)格構成中，進(jìn)行理性分析，作出某地樓市是否存在泡沫的基本判斷，從而決定是否進(jìn)入樓市的選擇。當更多的人持幣待購，冷眼旁觀(guān)樓市之時(shí)，因為虛假信息人為造成的樓市供求關(guān)系緊張，自然會(huì )得到根本改善。這對房?jì)r(jià)的穩定是不言而喻的。
《南方都市報》署名“秋風(fēng)”的文章則認為，政府強制公布房屋開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)商就有可能盲目追求豪華化，推動(dòng)價(jià)格上漲:假定人們所能接受的利潤率既定，則成本越高，企業(yè)所能獲得的利潤絕對值將越高。人大代表建議在商品住房銷(xiāo)售過(guò)程中實(shí)行購房指導價(jià)和最高限價(jià)，更是經(jīng)濟學(xué)反復分析過(guò)的經(jīng)典的南轅北轍政策:實(shí)行最高限價(jià)的結果將是供應減少，價(jià)格全面上漲。
他還認為，房屋價(jià)格走高，根源不在開(kāi)發(fā)商的道德，盡管他們的道德水準也許確實(shí)不高。問(wèn)題的關(guān)鍵是，為什么購房者自愿接受開(kāi)發(fā)商的報價(jià)？也即，為什么整個(gè)社會(huì )形成了房屋價(jià)格持續上漲的預期？要讓房?jì)r(jià)回落，就必須改變這種預期。但現在沒(méi)有人愿意改變這種預期。
《中華工商時(shí)報》援引國家土地副總督察甘藏春的話(huà)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格的形成機制很復雜，有需求拉動(dòng)，有成本推動(dòng)，在不同城市也有所不同。從現在大中城市的情況來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格主要是需求拉動(dòng)的。土地成本在房地產(chǎn)價(jià)格當中所占的比重只有20%左右。如果房子有人買(mǎi)，哪怕是零成本，房?jì)r(jià)該多高還會(huì )是多高。
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