中國社會(huì )是一個(gè)轉型社會(huì )，政府職能也面臨著(zhù)轉型的問(wèn)題，在這個(gè)過(guò)程中不可避免會(huì )存在越位和缺位的沖突，在房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)領(lǐng)域，更多的表現是缺位。
缺位的表現之一，在于不知道政府應該充當居民住房保障的主角，以為在商品化的過(guò)程中，市場(chǎng)就可以替代政府的角色，以為貨幣化分房就是讓居民自己到市場(chǎng)上買(mǎi)房，以為經(jīng)濟適用房的建設只是在做好事而不是在盡起碼的義務(wù)。這種意識上的缺位直到最近才被糾正。
缺位的表現之二，在于不知道政府應該對于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易負有監管規范之責，錯誤地充當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代言人的角色，不自覺(jué)地把自己擺到了消費者的對立面，把促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展片面歪曲為保護開(kāi)發(fā)商的利益，自覺(jué)地放棄了自己的行政職能，市場(chǎng)化成為行政不作為的一大借口。
房地產(chǎn)業(yè)存在不存在暴利，這種暴利是合法的還是不合法，政府對房地產(chǎn)的價(jià)格該不該干預，該如何干預，限價(jià)房的價(jià)格又如何確定，又該如何執行，要回答這些問(wèn)題，都離不開(kāi)一個(gè)概念，那就是成本。
但是，就房地產(chǎn)成本這么一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題，現在在圈里圈外卻變成了一個(gè)含糊不清的問(wèn)題，先有所謂成本不可測論，后有所謂成本商業(yè)秘密論，房地產(chǎn)的成本能不能公開(kāi)居然成為一個(gè)說(shuō)不清的問(wèn)題。
廣東省建設廳的公開(kāi)答復是不能公開(kāi)，因為這違背市場(chǎng)經(jīng)濟的規律。在建設廳看來(lái)市場(chǎng)經(jīng)濟下，決定價(jià)格的因素主要是供求而不是成本，開(kāi)發(fā)商有根據市場(chǎng)需求以及房屋質(zhì)量好壞、配套設施是否完善、檔次定位等情況確定銷(xiāo)售價(jià)格的自主權。對商品房成本進(jìn)行公開(kāi)，或者公開(kāi)的內容和程度把握不好、容易造成對企業(yè)商業(yè)秘密的侵犯和公平競爭環(huán)境的影響。
任何商品都是有成本的，房地產(chǎn)同樣不例外，和普通商品不一樣的是，房地產(chǎn)事關(guān)居民的居住權，而城市土地的一級開(kāi)發(fā)又由國家統一壟斷，城市土地的開(kāi)發(fā)和居民的居住權都屬公權范圍，任何公民都擁有知情權。再說(shuō)市場(chǎng)競爭環(huán)境下，商品的成本根本就不構成什么商業(yè)秘密，倒是暗箱操作的腐敗才有可能對公平競爭構成威脅，沒(méi)有公開(kāi)哪來(lái)什么公平，又哪談得上公正？
值得指出的是，廣東省建設廳是在答復廣東省人大代表的議案《關(guān)于公開(kāi)房屋成本價(jià)、實(shí)行購房指導價(jià)和最高限價(jià)的建議》時(shí)作出否定性表態(tài)的，而作為地方的權力機構，廣東省人大完全可以通過(guò)立法明確政府的公開(kāi)職責，并發(fā)揮相應的監督作用。
不得不指出的是，在公開(kāi)房?jì)r(jià)成本這個(gè)問(wèn)題上，不同的地方不同的部門(mén)有著(zhù)完全不同的做法。
在水皮的印象中，全國第一個(gè)公布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的城市是福州，公布的單位是統計局。但是福州的這把星星之火并沒(méi)有能夠燎原，相反，由于和廣東建設廳同樣的理由被扼殺在試管之中。而就在廣東建設廳否決人大代表議案之時(shí)，江蘇省卻悄悄出臺了這個(gè)省的首份官方房?jì)r(jià)成本構成清單。和福州一樣的是，江蘇省捅開(kāi)這層窗戶(hù)紙的單位同樣不是什么建設廳，而是另一個(gè)政府部門(mén)，物價(jià)局。鹽城只是江蘇省物價(jià)局公布“房?jì)r(jià)成本”的試點(diǎn)城市之一，據稱(chēng)原來(lái)4月份就要公布這份清單，不知何故姍姍來(lái)遲，但這并不影響這份清單的分量。鹽城公布的這份房?jì)r(jià)涉及鹽城市自2004年以來(lái)開(kāi)盤(pán)的97個(gè)樓盤(pán)。上海東方早報在報道中詳細地抄錄了一家上海房地產(chǎn)公司在鹽城開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)清單。這個(gè)名叫錦江冠城的樓盤(pán)基準銷(xiāo)售價(jià)格為2120元／平方米。其成本構成：土地費用195.82元／平方米、前期費用37.58元／平方米、建安費用832.09元／平方米、附屬配套費33.43元／平方米、公共基礎設施費255.41元／平方米、管理財務(wù)費用114.9元／平方米、政府規費157.1元／平方米、土地增值利稅稅金494.41元／平方米。更有意義的是，鹽城在公布這份近百樓盤(pán)的價(jià)格構成清單時(shí)還出臺了《現行商品房?jì)r(jià)格政策要點(diǎn)》，其中第一條規定，普通住宅商品房實(shí)行政府指導價(jià)，由價(jià)格部門(mén)核定普通住宅商品房基準銷(xiāo)售價(jià)格，住宅商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格要以基準銷(xiāo)售價(jià)格為基數，允許上浮8%，下浮則不設限。
不久前，搜房網(wǎng)和中國房地產(chǎn)報聯(lián)合辦了一個(gè)論壇，主題是展望后90平方米時(shí)代北京樓市的走向。水皮發(fā)現參加論壇的房地產(chǎn)商無(wú)一例外對90平方米和70%表示擁護，國美第一城和明天第一城的銷(xiāo)售總監甚至表示他們做小戶(hù)型房?jì)r(jià)不但沒(méi)有下跌反而還能上漲。能導致房?jì)r(jià)上漲的政策當然是開(kāi)發(fā)商擁護的政策，水皮當然沒(méi)有幼稚到認為開(kāi)發(fā)商擁護的就是人民群眾反對的程度，但是在這個(gè)論壇上依然表示了對此的巨大失望。在水皮看來(lái)，全國人均住宅面積已經(jīng)達到26平方米，北京是32平方米，以90平方米劃限是一種不切實(shí)際的做法，對于上漲的房?jì)r(jià)也是無(wú)濟于事的做法，與其在70%上打啞謎，不如把“國六條”出臺時(shí)的另外一個(gè)精神落到實(shí)處，那就是政府的限地限價(jià)政策，這才是市場(chǎng)的風(fēng)方標，可惜，直到現在，相關(guān)的細則也沒(méi)有出臺。
限地限價(jià)的意義并不僅僅在于控制房?jì)r(jià)的走勢，而在于讓政府歸位，讓政府承擔起該承擔的職責，做好自己該做的工作，否則，廣東省建設廳還是不知道自己該做什么，不該做什么，還會(huì )把房?jì)r(jià)成本當成自己的商業(yè)秘密。
(來(lái)源：中華工商時(shí)報 作者：水皮）
