中新網(wǎng)11月22日電 “這個(gè)月和上個(gè)月相比，房?jì)r(jià)又上漲了1000元！”11月15日上午，《中國經(jīng)濟時(shí)報》記者在北京亞運村安慧里小區鏈家地產(chǎn)連鎖店門(mén)前駐足片刻，一位工作人員主動(dòng)走上前來(lái)和記者說(shuō)話(huà)。
這位工作人員告訴《中國經(jīng)濟時(shí)報》記者，上個(gè)月的時(shí)候，北京安慧里地區二手商品房均價(jià)是8000元，這個(gè)月(11月)該地區二手商品房均價(jià)已經(jīng)上漲到了9000元。京城二手房?jì)r(jià)如同坐上了“火箭”。由于房?jì)r(jià)上漲較快，鏈家地產(chǎn)這家門(mén)店曾打出的均價(jià)8000元的橫幅尚未來(lái)得及更換。
11月14日，北京市地稅局出臺了《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知》，北京市已明確規定了土地增值稅征收細則，并將于12月1日起正式開(kāi)征土地增值稅。盡管新政迭出，但仍難抑北京房?jì)r(jià)節節攀升。
京城房?jì)r(jià)一片漲勢
11月13日，國家發(fā)改委和國家統計局公布了10月份70個(gè)大中城市房屋價(jià)格走勢。該統計顯示，北京市新建商品住房(一手房)同比上漲了10.7%，漲幅位居各大城市首位，二手住房同比上漲了10.2%，位居第三位。
近日，北京中原二手商品房報價(jià)指數報告也新鮮出爐。報告顯示，10月北京二手商品房報價(jià)指數為145點(diǎn)，同月北京二手商品房掛牌均價(jià)為8415元／平米，二手商品房?jì)r(jià)仍在高位運行。
北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部研究中心專(zhuān)業(yè)人士表示，10月環(huán)比9月份，在各監測區域中，除東城區和豐臺區二手商品房報價(jià)微有下調，降幅分別為5.35%和0.83%，其他各監測區域均出現報價(jià)穩中上漲現象，其中，崇文區漲幅最高，達4.76%。
另外，從1月至10月的二手商品房報價(jià)指數來(lái)看，雖有個(gè)別月份受政策沖擊出現波動(dòng)外，二手商品房報價(jià)指數仍處于上漲趨勢，今年1-10月，北京二手商品房報價(jià)指數已累計上漲了約35個(gè)點(diǎn)。
北京中原三級市場(chǎng)部研究人士認為，雖然系列政策綜合作用的“藥效”開(kāi)始顯現，北京二手商品房整體報價(jià)環(huán)比增幅有所趨緩，但在市場(chǎng)趨穩和強大需求的支撐下，11月份北京二手房市場(chǎng)的報價(jià)指數仍會(huì )處于穩中有升狀態(tài)。這也預示著(zhù)北京二手房?jì)r(jià)可能還將繼續走高。
究其原因，北京中原地產(chǎn)相關(guān)人士認為，這與北京市場(chǎng)化、國際化進(jìn)程不斷加快，外地來(lái)京工作人員越來(lái)越多有關(guān)；此外，還有城市化帶來(lái)的眾多拆遷需求等。強勁的需求是房?jì)r(jià)一路走高的重要原因。二手房報價(jià)的不斷走高，還有一個(gè)重要原因就是，受區域內一手房?jì)r(jià)格快速上漲的影響，有攀比一手房?jì)r(jià)格的態(tài)勢。
北京中原地產(chǎn)統計表明，北京四大中心城區二手房?jì)r(jià)格均在10000元／平方米左右。分地區來(lái)看，北京二手房報價(jià)指數漲幅最高的是望京-花家地地區，達到10.97%。商務(wù)氛圍及獨特生態(tài)環(huán)境助推燕莎和朝陽(yáng)公園地區業(yè)主報價(jià)走高。據統計，10月燕莎、朝陽(yáng)公園地區的報價(jià)指數分別高達177點(diǎn)和182點(diǎn)，環(huán)比9月漲幅分別為2.91%和1.68%。
北京中原三級市場(chǎng)部研究人士分析認為，地段決定安貞及亞運村區域二手房報價(jià)較高，隨著(zhù)奧運會(huì )的臨近，政府在亞奧區域市政基礎設施投資的增長(cháng)，北部良好的交通配套及商業(yè)氛圍助推該地區業(yè)主報價(jià)一直處于高位。
統計顯示，萬(wàn)柳地區10月二手商品房報價(jià)指數為190點(diǎn)，在海淀區六大監測區域中名列前茅。值得關(guān)注的是，交通配套的不斷完善及一手房?jì)r(jià)的升高使得南城部分地區二手房迅速上漲。以馬家堡二手房報價(jià)指數為例，該地區10月環(huán)比9月增漲3.13%。
北京中原地產(chǎn)有關(guān)人士認為，受2008年奧運會(huì )在京舉行的利好促進(jìn)作用，政府為解決北京區域間的發(fā)展不平衡，加大了對南城進(jìn)行投資改造力度，該地區受益匪淺，建設中的地鐵4號線(xiàn)更是為該地區交通建設發(fā)展“錦上添花”。業(yè)主報價(jià)指數的上漲意味著(zhù)該地區房?jì)r(jià)升值愿望增強，可能推動(dòng)房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲。
新政難抑房?jì)r(jià)繼續攀升？
自新一輪宏觀(guān)調控以來(lái)，北京房?jì)r(jià)已連續15個(gè)月上漲。無(wú)論是從“國八條”到“國六條”，還是從七部委發(fā)力到九部委聯(lián)手，都沒(méi)能阻擋北京房?jì)r(jià)節節攀升的步伐。
在二手房方面，政府陸續出臺了若干限制炒房的政策。如開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅、強制征收個(gè)人所得稅以及剛剛出臺的土地增值稅，二手房市在這些政策密集出臺的情況下，在震蕩中前行，價(jià)格也是一路高升。
北京中原地產(chǎn)對幾大城市(天津、上海、廣州、深圳)的稅費成本占總房款百分比的調查顯示，北京的非普通二手商品房交易稅費成本屬于偏低水平，為9.6%(以一套在5年內出售的、售價(jià)為50萬(wàn)元的普通商品房、買(mǎi)賣(mài)雙方所交稅費總和為全部稅費成本計算)。如果按照北京市最新公布的土地增值稅征收辦法第三種情況下的征收標準(即對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評估報告的，稅務(wù)機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率計征土地增值稅)，那么北京市的二手房交易稅費成本將再上升1個(gè)百分點(diǎn)左右。
北京中原三級市場(chǎng)部研究人士認為，今年6月1日和8月1日，北京市分別實(shí)行了營(yíng)業(yè)稅的調整和個(gè)稅的征收，其稅收出臺后的一個(gè)月交易量受到了一些影響，平均價(jià)格漲幅出現放緩的趨勢，但針對每個(gè)個(gè)案來(lái)看，房?jì)r(jià)漲幅仍上漲較快。
中原方面表示，征收土地增值稅使得北京市房屋再轉讓的費用繼續增加的同時(shí)，相應也擠壓了房產(chǎn)投資者的利潤空間，降低了房產(chǎn)投資的回報率，從而進(jìn)一步打擊投資客戶(hù)，最終達到平抑房?jì)r(jià)的作用；同時(shí)，房齡較小的非普通住宅需求會(huì )增多，過(guò)戶(hù)量短期內(12月1日前)也會(huì )明顯增加。
根據有關(guān)政策規定，普通住宅將享受免交土地增值稅，3-5年的非普通住宅執行減半征收的優(yōu)惠政策。北京中原三級市場(chǎng)部研究人士表示，由于非普住宅的數量?jì)H占到北京市總交易量的8%左右，因此新政對于北京市二手房總交易量的影響不會(huì )很大�！按舜瓮恋卦鲋刀惖恼魇招再|(zhì)與前兩個(gè)稅種(營(yíng)業(yè)稅及個(gè)稅)相似，且針對的房屋類(lèi)型也有局限(部分非普通商品房)，因此對于房?jì)r(jià)的影響有多大尚待考證�！�
從經(jīng)驗來(lái)看，相關(guān)稅收政策的出臺對于北京市場(chǎng)的剛性需求來(lái)講，沒(méi)有起到較大作用。因此北京中原三級市場(chǎng)部的分析人士認為，如果政策不能夠對市場(chǎng)供給和需求造成直接的影響，切實(shí)緩解兩者的矛盾，其對于房?jì)r(jià)的調控作用將十分有限。（周雪松）
