中新網(wǎng)6月30日電 據《人民日報》報道，對于業(yè)主想更換物業(yè)的問(wèn)題，北京一位業(yè)內專(zhuān)家表示，“‘前期物業(yè)管理’的相關(guān)規定使‘強買(mǎi)強賣(mài)’合法化，‘事實(shí)服務(wù)’的規定又重點(diǎn)保障‘強買(mǎi)強賣(mài)’。業(yè)主‘退貨’難，就難在這里�！�
北京天鑫家園業(yè)主余春來(lái)說(shuō)：“不接受前期物業(yè)，我們就拿不到鑰匙。所以物業(yè)公司從一開(kāi)始就是強加給我們的，但如果要更換，卻又門(mén)檻太高。我們一直在為此斗爭，但似乎許多的法律法規都對物業(yè)公司更有利�！睘榱司S權，余春來(lái)熟悉了很多法律條文。
業(yè)委會(huì )成立受阻撓，“前期物業(yè)”更換難
《物業(yè)管理條例》第二十一條規定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)管理合同。這個(gè)條款是“前期物業(yè)管理”的法律依據。
“前期物業(yè)合同規定，合同終止時(shí)間為業(yè)委會(huì )與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同生效之日。但目前各種勢力都來(lái)阻撓業(yè)委會(huì )成立。因為只要業(yè)委會(huì )不成立，這個(gè)強加的公司就不可能被換�！睒I(yè)主余春來(lái)對一些規定很不解。
據律師李勁松介紹，在香港，法律規定前期物業(yè)服務(wù)期限就是一年。而在內地，目前小區成立業(yè)委會(huì )的難度大、比例小，這就在實(shí)際上造成強加于人的前期物業(yè)管理沒(méi)有期限。而“事實(shí)服務(wù)”這一概念的出臺，更使業(yè)主撤換物業(yè)公司難上加難。
“事實(shí)服務(wù)”使物業(yè)公司撤而不走
2003年12月，北京高院頒布《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)(試行)》，其第二十四條規定：“物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )雖未簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應的物業(yè)服務(wù)費用”。
這個(gè)條款就是說(shuō)，只要物業(yè)公司在小區服務(wù)了，業(yè)主就必須向該物業(yè)公司交納物業(yè)管理費。
著(zhù)名歌唱家朱明瑛去年遭遇的物業(yè)費糾紛案備受社會(huì )關(guān)注。盡管2／3的業(yè)主并不承認現在的物業(yè)公司，物業(yè)公司與業(yè)主也沒(méi)有簽訂合同，但正是憑借“事實(shí)服務(wù)”這一概念，朱明瑛被法院宣布敗訴。
“不管物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量如何，不管業(yè)主是否同意，只要物業(yè)公司呆在小區一天，按照‘事實(shí)服務(wù)’的規定，就能收一天的錢(qián)。所以物業(yè)公司自然千方百計賴(lài)在小區，撤而不走�！庇嘘P(guān)專(zhuān)家認為，物業(yè)糾紛頻發(fā)甚至屢屢升級，根源就在有些政策法規設置不嚴密。
暴力事件增多，維權業(yè)主經(jīng)常遭到威脅
“從2001年開(kāi)始，我們就打算換物業(yè)，這5年也一直在為此而努力，可業(yè)主們的力量根本無(wú)法和開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司相提并論，維權太難了！”老陸的言語(yǔ)中透著(zhù)無(wú)奈。采訪(fǎng)中記者了解到，為了維權，大西洋新城業(yè)主代表王燕濱甚至丟掉了生意，張亞暉屢屢遭受人身威脅，郭聯(lián)在小區門(mén)口散步時(shí)遭到一伙暴徒手持鐵棍追打致傷，至今仍是一樁懸案。
近年來(lái)，小區業(yè)主們像郭聯(lián)這樣遭遇暴力事件層出不窮。就在剛剛過(guò)去的一年，物業(yè)公司與業(yè)主間的矛盾不斷升級，甚至發(fā)生了多起流血沖突。北京太平家園的多名業(yè)主被砍傷；美然動(dòng)力小區業(yè)委會(huì )主任家中，被不明身份的人用重物襲擊。去年，北京市消協(xié)開(kāi)展了住宅小區物業(yè)管理狀況調查，在回收的4681份有效問(wèn)卷中，32.8%的業(yè)主對小區安全保衛感到最不滿(mǎn)意；35.1%的業(yè)主表示，因小區安全保衛措施不力，其人身、財產(chǎn)安全受到過(guò)損害。
盡管遭遇不少困難，業(yè)主們并沒(méi)有放棄更換物業(yè)公司的嘗試。2003年9月1日，國務(wù)院頒布《物業(yè)管理條例》。根據《條例》規定，業(yè)主可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或成立業(yè)主委員會(huì )，投票決定選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。大西洋新城的業(yè)主代表郭聯(lián)告訴記者，當時(shí)業(yè)主們都覺(jué)得好像看到了換掉物業(yè)的曙光，但是，在實(shí)際運作后才發(fā)現事情沒(méi)有想象中那么簡(jiǎn)單。2003年11月22日，經(jīng)小區2／3以上的業(yè)主簽字同意，業(yè)主聘請的新物業(yè)管理公司強行接管了小區；隨即小區被斷水斷電，在新物業(yè)進(jìn)駐小區6小時(shí)后，不得不撤出；當晚老物業(yè)帶著(zhù)數百人的隊伍又接管了小區。
李勁松說(shuō)：“目前，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司這種事實(shí)上的‘父子關(guān)系’，使其結成了巨大的利益共同體，而業(yè)主們作為松散的個(gè)體，處于劣勢地位，顯然無(wú)法與其平等博弈�！�
新聞鏈接：維權成本簡(jiǎn)單估算
律師秦兵長(cháng)期關(guān)注大西洋新城糾紛的進(jìn)展，他通過(guò)對投票的各個(gè)環(huán)節進(jìn)行計算表明，一個(gè)有1000戶(hù)業(yè)主的社區，通過(guò)成立業(yè)主委員會(huì )，以訴訟方式換掉物業(yè)公司，在一切順利的情況下，需耗時(shí)35個(gè)月，耗資70萬(wàn)元。在過(guò)高的維權成本下，業(yè)主大多會(huì )選擇欠費這種成本最小的方式來(lái)進(jìn)行維權，而這又是導致物業(yè)糾紛升級的因素之一。
因此，要降低業(yè)主的維權成本，有必要在條件成熟時(shí)對相關(guān)條例中有關(guān)成立業(yè)主委員會(huì )的條款進(jìn)行修改。(張向永 王海 沈寅)
