想到了歐洲游的中國人會(huì )很多，但是沒(méi)有想到會(huì )多到這種地步。
7月20日，海南航空公司開(kāi)通布魯塞爾的直達航線(xiàn)，水皮隨首航團進(jìn)入歐洲，所到之處的感受和10多年前到泰國的感受一模一樣，怎么看到的都是中國人？
巴黎的盧浮宮自不待言，既然入口都是華裔美國人貝聿銘先生設計的，中國人多一點(diǎn)是可以理解的，老佛爺百貨商場(chǎng)雖然歷史悠久，但是面對蜂擁而至的顧客，提供中文服務(wù)也是可以理解的，科隆大教堂全世界有名，邊上開(kāi)家中文免稅店也不值得大驚小怪；水皮不能理解的是像布魯塞爾這樣街道上見(jiàn)不到人的地方，于連小男孩撒尿的銅像邊開(kāi)店賣(mài)巧克力的居然都是中國人，阿姆斯特丹的風(fēng)車(chē)村里停的16輛大巴，14輛上下來(lái)的是中國人，在中國飯店吃飯，外面等著(zhù)翻桌的中國人居然有上百人，盧森堡這樣人口不過(guò)幾十萬(wàn)的小國家，中國銀行的中文廣告居然做上了街頭的閱報欄。
看到如此多的同胞如過(guò)江之鯽般涌入歐洲，水皮腦子中閃過(guò)一個(gè)念頭，如果歐洲開(kāi)放中國人購房移民的政策，全歐洲的房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )被炒上天呢？
這種可能性不是不存在的。長(cháng)年住在巴黎的小導游告訴我們，巴黎近郊的房?jì)r(jià)10年前差不多是4000歐元一平方米，現在已經(jīng)漲到了8000歐元一平方米。巴黎的情況特殊一點(diǎn)，老城內的格局200年前已經(jīng)形成，而且身為歐洲時(shí)尚之都，地位和上海在中國相當，除非大富之家，否則難以問(wèn)津。但是，走出巴黎，歐洲絕大部分的城市房?jì)r(jià)均和北京相當，柏林的普通商品房每平方米也就1000歐元，相當于10000元人民幣，這樣的價(jià)格只能在北京的三環(huán)之外找房。同樣只能找普通商品房，還不能找高檔一點(diǎn)的公寓房。所以，站在冷寞的歐洲城市街頭，不止一個(gè)人同水皮一樣會(huì )產(chǎn)生如此的想象。
但是，可能就是可能，不是能夠；想象就是想象，不是現實(shí)。據水皮所知，在國際貨幣基金組織180多個(gè)成員國中，至少有137個(gè)國家對外國人購房都有限制。道理是簡(jiǎn)單的，不講也罷。但是，這樣簡(jiǎn)單的道理并不是所有的人都懂得，否則就不會(huì )有六部委規范外資炒房的171號文了。
7月24日，建設部在千呼萬(wàn)喚之中，終于公布了由建設部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局和外匯管理局聯(lián)合于7月11日，即兩周前已經(jīng)制定的《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》，文件的公布雖然拖沓了一點(diǎn)，但是總歸是對輿論有了一個(gè)交待，也算是一種良性互動(dòng)的表現。
171號文的要害之一是明確境外機構和個(gè)人在境內投資購買(mǎi)非自用房地產(chǎn)，應當遵循商業(yè)存在的原則，房地產(chǎn)企業(yè)投資額超過(guò)1000萬(wàn)美元的，注冊資本不得少于投資總額的50%；要害之二是明確境外機構和個(gè)人購買(mǎi)自用自住商品房必須在境內工作和學(xué)習一年以上并采用實(shí)名制。
并非巧合的是，國際物業(yè)顧問(wèn)公司戴德梁行在此前4天發(fā)布的報告宣稱(chēng)，目前中國大陸已經(jīng)成為全球地產(chǎn)投資機構的熱選地區。不僅游離的海外民間資本，而且大量的機構投資者大舉進(jìn)入國內市場(chǎng)，并且已經(jīng)開(kāi)始從北京和上海等一線(xiàn)城市向二三線(xiàn)市場(chǎng)推進(jìn)。數字顯示，海外資金在2005年出現爆發(fā)趨勢。2005年境外機構購買(mǎi)境內建筑物資金34億美元，中外合作房地產(chǎn)項目2119項，合同利用外資194億美元，實(shí)際利用外資54.18億美元。50%的外資投在北京，43%的外資投在上海；44%的外資來(lái)自美國，36%來(lái)自新加坡，20%來(lái)自澳大利亞；投在寫(xiě)字樓的外資58%，商鋪占30%，住宅7%。
絕非巧合的是，2005年正是中國政府明確房地產(chǎn)為重點(diǎn)宏觀(guān)調控對象的一年。這一年，上海的地產(chǎn)價(jià)格出現調整，北京卻開(kāi)始大漲，境內機構和資金開(kāi)始觀(guān)望，海外資金乘虛大舉進(jìn)入。整整一年半的時(shí)間中，有關(guān)部門(mén)對此束手無(wú)策，放任自流。這些海外資金在沒(méi)有任何監管的束縛之下如入無(wú)人之境，整幢整片直至整個(gè)項目地收購高端地產(chǎn)項目，直接拉高打開(kāi)了高端地產(chǎn)的價(jià)格空間，為新一輪上漲作出強烈的示范效應。
老實(shí)講，外資進(jìn)入房地產(chǎn)的資金量是有限的，不過(guò)100億人民幣左右，和1萬(wàn)億人民幣的市場(chǎng)交易總量相比并不算多，但是，影響是巨大的，后果更是惡劣的。水皮早就在雜談中提出，中國的民間資本不可能同時(shí)支撐股市和樓市走牛，樓市不跌，牛市就無(wú)期，但是這樣的判斷并沒(méi)有考慮到外資這個(gè)變量，如果加入外資這個(gè)變量，那么，股市和樓市就極有可能雙雙走牛。事實(shí)上，正是外資的進(jìn)入封死了上海高端房地產(chǎn)的價(jià)格調整空間，打開(kāi)了北京高檔公寓的上漲空間，導致了目前這種房地產(chǎn)市場(chǎng)調不下去，股市漲不上去的僵持局面。
171號文能不能有效抑制外資炒房呢？
也許能，也許不能。
也許能，指的是一個(gè)六部委聯(lián)合出臺的文件顯示的是政府的決心之大；也許不能，指的是六部委聯(lián)合出臺的文件顯示的是政策的變數之大。更關(guān)鍵的是上有政策，下有對策，具體執行政策的地方政府和聯(lián)合制定政策的中央政府利益取向并不一致。
房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控之所以出現越調越漲，越控越漲的失控局面，原因是復雜的，既有人民收入增長(cháng)改善住房條件的消費需求，也有流動(dòng)性過(guò)剩導致的投資需求，不分清這兩種需求就不能對癥下藥，出臺的措施就容易被開(kāi)發(fā)商誤導甚至反挾持。從現實(shí)來(lái)看，滿(mǎn)足消費需求，控制投資需求，打擊投機需求是一種必須的政策取向。限制外資炒房的171號文在水皮看來(lái)只是一個(gè)象征，操作意義未必有多大，因為缺少了一個(gè)大的立法前提，那就是禁止炒房。什么時(shí)候，人大立法禁止炒房，什么時(shí)候打擊外資炒房才于法有據，什么時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì )回歸正途。畢竟，最大的炒房勢力還在中國民間。
(來(lái)源：中華工商時(shí)報 作者：水皮)
