面對最新的房產(chǎn)數據，社會(huì )各界一定會(huì )十分納悶，為什么今年以來(lái)政府密集推出一系列房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策后，實(shí)際取得的效果如此有限？是不是政府的政策有誤，沒(méi)有反映市場(chǎng)供求關(guān)系變化的實(shí)際情況？是不是如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就有那樣的“剛性需求”，因此政府通過(guò)用政策來(lái)打壓市場(chǎng)是根本不可能辦到的？
其實(shí)，這些看法完全是一種誤解。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品與一般的商品市場(chǎng)不同，它是一個(gè)生產(chǎn)與銷(xiāo)售周期較長(cháng)的產(chǎn)品，因此，在目前生產(chǎn)與銷(xiāo)售的產(chǎn)品早在幾年前就已確定了，即使現在出臺關(guān)于房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的政策，對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也是十分有限的。正因為房地產(chǎn)市場(chǎng)政策影響的滯后性，因此，今年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策的出臺對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格影響不會(huì )太大。
其次，無(wú)論是“國六條”還是“國六條”細則，或是2005年的“國八條”，其政策的宗旨是調整房地產(chǎn)市場(chǎng)的結構。而市場(chǎng)的結構問(wèn)題是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)中長(cháng)期問(wèn)題，因此，不要說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品是一種周期較長(cháng)的產(chǎn)品，就是僅從市場(chǎng)的結構調整來(lái)說(shuō)，也需要較長(cháng)的時(shí)間。也就是說(shuō)，即使“國六條”細則能完全為各級地方政府所實(shí)施，通過(guò)住房市場(chǎng)結構調整來(lái)調整房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，同樣需要一個(gè)較長(cháng)的時(shí)間。
更為重要的是，目前國內的住房指數體系存在的不規范、非科學(xué)性的地方很多，因此，如果僅用目前公布的房?jì)r(jià)指數體系來(lái)說(shuō)明國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀，就還有許多缺陷，也看不到問(wèn)題所在。
一般來(lái)說(shuō)，住房?jì)r(jià)格有多種多樣的表現形式，既有平均價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格，也有單位建筑面積價(jià)格、單套住房?jì)r(jià)格，還有交易價(jià)格及評估價(jià)格等。目前我們關(guān)注的住房?jì)r(jià)格通常是指單位住宅建筑面積交易價(jià)格的平均價(jià)格，即平均的銷(xiāo)售價(jià)格。
而所謂的住房平均銷(xiāo)售價(jià)格，是指在一定的時(shí)間范圍內，在特定的區域市場(chǎng)上，新建商品住宅和經(jīng)濟適用房的平均交易價(jià)格。從這種住宅價(jià)格含義來(lái)看，平均銷(xiāo)售價(jià)格等于銷(xiāo)售收入除以銷(xiāo)售面積。住房平均銷(xiāo)售價(jià)格也就是指一手房市場(chǎng)住房交易的價(jià)格。
但是，對于住房平均銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)說(shuō)，一來(lái)它是一種在一定的區域內住宅價(jià)格的平均，二來(lái)它是一種一手房的價(jià)格。正因為這種住宅價(jià)格的性質(zhì)，它的價(jià)格的比較其實(shí)是一種不同質(zhì)量、不同類(lèi)型、不同樣式的產(chǎn)品的比較，因此，這種價(jià)格比較不僅對消費者的意義不是很大，而且也存在為政府有關(guān)部門(mén)操縱的可能性。因為，如果要讓一個(gè)地區一定時(shí)期的房?jì)r(jià)處于某一種水平，就可以通過(guò)價(jià)格高低項目搭配來(lái)達成。如果用二手房市場(chǎng)的價(jià)格指數來(lái)比較，情況就不一樣了，即應該通過(guò)這種價(jià)格指數對同一產(chǎn)品在不同時(shí)期的價(jià)格來(lái)表示住宅價(jià)格的變化情況。
正因為住宅價(jià)格統計上的原因，目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲幅度可能存在低估。比如在北京地區，低估程度更是會(huì )大些。因為，對完全壟斷性的住宅產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，特別是當這些政府出臺的政策處于十分溫和的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更容易借助于政策的出臺來(lái)推高房?jì)r(jià)，因此，如果政府不能看到房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，如果政府不能看到房地產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)方式與動(dòng)因，在短期內來(lái)穩定房?jì)r(jià)是不可能的，而且穩定房?jì)r(jià)反而成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商推高房?jì)r(jià)最好的理由。在這樣的情況下，國內房?jì)r(jià)上漲也就不奇怪了。在此，政府是否該密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化，并通過(guò)更好的方式來(lái)調整住宅市場(chǎng)價(jià)格指數呢？
(來(lái)源：每日經(jīng)濟新聞 作者：易憲容)
