中新網(wǎng)7月12日電 著(zhù)名學(xué)者易憲容在今日出版的《廣州日報》撰文指出，中國的住房預售制度存在嚴重缺陷，應完善風(fēng)險分擔機制。
文章指出，最近，建設部、發(fā)改委、工商總局聯(lián)合發(fā)出通知，將在商品房預售許可、商品房預(銷(xiāo))售活動(dòng)的動(dòng)態(tài)監管等方面加強管理，以進(jìn)一步整頓規范房地產(chǎn)交易秩序�！锻ㄖ穼ψ》款A售許可的期限與方式，住房預售信息披露與監管，住房預售合同的格式、責任和權利，住房預售的中介機構及廣告等方面重新做了規定與表述。這對完善國內的住房預售制度是有意義的。
然而，《通知》僅是從住房預售制度入手，其所涉及的內容都是住房預售制度中的最基本的含義。盡管《通知》對住房預售制度有了一些新的修改，但仍然沒(méi)有看到多少對違反這種制度的行為進(jìn)行嚴厲處罰的規則。如此看來(lái)，《通知》仍然與現實(shí)的要求差距很大。
易憲容在文章中稱(chēng)，國內住房預售制度最根本的問(wèn)題在于它僅是一種單邊的風(fēng)險分擔制度。這種制度安排不是讓制度相關(guān)的當事人一起來(lái)分擔住房預售過(guò)程中的風(fēng)險，而只是讓消費者及銀行來(lái)承擔風(fēng)險。因此，這樣的制度是一種嚴重缺陷的制度，即使不完全取消，也得全面地修改，也得從問(wèn)題的實(shí)質(zhì)入手來(lái)修改。
從其他國家和地區的經(jīng)驗來(lái)看，房屋預售制度促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)關(guān)鍵在于設計合理的風(fēng)險擔保機制以分散其各個(gè)環(huán)節的風(fēng)險。在我國，銀行對房地產(chǎn)業(yè)金融支持的資產(chǎn)結構使銀行正面臨巨大的風(fēng)險；由于信息不對稱(chēng)，購房者面臨房地產(chǎn)商的各種敗德行為。鑒于住房預售制度中存在的不確定性和脆弱性，我們意識到應當建立完備的風(fēng)險分擔機制來(lái)保障住房預售制度下的金融安全，即風(fēng)險應該由多個(gè)利益主體依風(fēng)險與收益對等的原則共同分擔，包括開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)投資者、建筑商、銀行及購房者。這種風(fēng)險分擔機制應該貫穿于住房預售制度始終，合理分散或降低各環(huán)節的風(fēng)險，它應包括嚴格的市場(chǎng)準入與退出機制，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露機制，多種合同選擇與談判機制，住房預售款專(zhuān)項管理制度，市場(chǎng)的懲罰機制，風(fēng)險分擔機制，風(fēng)險約束機制，監管機制以及保護購房者利益的救助機制。
目前房地產(chǎn)預售出現眾多問(wèn)題的重要原因之一在于缺乏嚴格的市場(chǎng)準入和退出機制，導致在高利潤的驅動(dòng)下，大量企業(yè)過(guò)度和無(wú)序地涌入；而一些不適應市場(chǎng)規律或不符合國家法規的房地產(chǎn)企業(yè)很難退出市場(chǎng)，或者利用不完善的退出機制來(lái)逃避責任。所以，實(shí)施科學(xué)嚴謹的房地產(chǎn)市場(chǎng)準入制度和退出制度，有利于從房地產(chǎn)市場(chǎng)入口上把好關(guān)，正本清源，防患于未然，從而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量，減少開(kāi)發(fā)商的敗德行為。
對于住房預售存在著(zhù)嚴重的信息不對稱(chēng)，不少?lài)乙贫▏栏竦姆梢巹t來(lái)加以約束，以保護消費者的利益。政府應要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公布其樓盤(pán)的詳細信息。采用住房預售制度，信息公開(kāi)化透明化是一個(gè)必要之前提。
在一個(gè)住房預售成熟的市場(chǎng)，住房預售合同并不是已經(jīng)印刷好的格式化合同，而是一個(gè)住房預售合同多樣化的選擇體系。即在住房預售合同的選擇上，消費者既可以選擇現有的格式化合同，也可以是住房消費者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就住房銷(xiāo)售合同談判的結果。政府、銀行以及開(kāi)發(fā)商應為具有不同風(fēng)險偏好、不同風(fēng)險承擔能力的利益主體設計具有不同風(fēng)險、不同性質(zhì)的預售合同。
在任何一個(gè)成熟的住房預售市場(chǎng)，住房預售款不是收到款之后就全部轉到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商名下，而是有制度安排由專(zhuān)門(mén)的機構或銀行來(lái)專(zhuān)業(yè)管理。住房預售款的使用是在嚴格監管下隨著(zhù)工程進(jìn)度快慢來(lái)發(fā)放。因此，對住房預售資金還可采取專(zhuān)項管理、專(zhuān)項信托、專(zhuān)門(mén)賬號等方式來(lái)管理這些資金。這樣既可以防止開(kāi)發(fā)商隨意挪用住房預售的專(zhuān)項資金，也可以防止開(kāi)發(fā)商假按揭等違法行為。住房預售款專(zhuān)項管理是目前住房預售制度改革的關(guān)鍵。
住房預售制度還包括了對商品房預售活動(dòng)的監管，包括事前、事中和事后監管，事前要對開(kāi)發(fā)商的資金狀況、信用度和實(shí)力進(jìn)行一系列的審查；工程開(kāi)工后，要檢查是否按合同要求進(jìn)行施工，是否延期和修改合同；在交房時(shí)，要有相關(guān)機構監督開(kāi)發(fā)商公平、公正與購房者的房屋交接；要通過(guò)多種手段的綜合運用，形成一個(gè)完整的對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行嚴格監管的鏈條，確保廣大消費者的合法權益不受侵害。
文章最后強調，如果允許預售制度存在，那么就必須建立救助機制，其核心在于建立風(fēng)險擔�；�，這項基金是預售出問(wèn)題之后進(jìn)行快速賠付、穩定公眾信心，履行風(fēng)險擔保職責的重要保證。它是一種基金籌集模式，即通過(guò)風(fēng)險擔�；鸬幕I集與積累，把預售制度中的各種風(fēng)險合理均衡地分散到各負擔主體的制度模式，鑒于此政府應設立房屋預售制度的風(fēng)險擔�；�。通過(guò)這樣機制，不僅可以把整個(gè)房屋預售制度的風(fēng)險分散給消費者、銀行及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一起來(lái)承擔，而且也能夠約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商減少違約。
