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轉型年代的中國房地產(chǎn)，“中小戶(hù)型”和“中低收入”反復出現是今后的政策導向
★ 文/聶梅生
連續三年的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控使我們終于認識到，中國的房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入一個(gè)轉型期，轉型期的特點(diǎn)和標志是什么？我提出三點(diǎn)供討論，就是從住宅的商品屬性向公共產(chǎn)品屬性轉移，從住宅的投資功能向使用功能轉移，以及從資源消耗型產(chǎn)業(yè)向資源節約型產(chǎn)業(yè)轉移。
住宅是一種商品，與其他的商品一樣在市場(chǎng)經(jīng)濟中有一只無(wú)形的手在調控它的價(jià)格。但是，區別于其它商品的是住宅有雙重功能，有商品屬性又有公共產(chǎn)品屬性。此前在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，重視經(jīng)濟增長(cháng)是房地產(chǎn)發(fā)展的主要特點(diǎn)，1998年的房改和2003年以來(lái)的宏觀(guān)調控仍然是把房地產(chǎn)放在經(jīng)濟領(lǐng)域里來(lái)提出和考慮問(wèn)題的。應該說(shuō)自從中國有了房地產(chǎn)市場(chǎng)以來(lái)，住宅的社會(huì )功能都被其強大的經(jīng)濟功能所掩蓋而被忽視，或者是沒(méi)有被放在應有的位置上去。如果說(shuō)：“中國90年代以前的房子都是廉租房”的話(huà)，那么當一個(gè)國家在實(shí)行了40年的廉租房之后，1998年一次房改就把廉租房體制一舉推翻而使公房變成了商品房，這必然造成住房作為公共產(chǎn)品的屬性沒(méi)能得到延續，必然造成缺失、缺位。
在房改以后的房地產(chǎn)發(fā)展中，用商品房拉動(dòng)經(jīng)濟是非常主動(dòng)積極的，但是從民生方面來(lái)考慮住房問(wèn)題是被動(dòng)不積極的，其結果是廉租房存在不同程度的政策缺位、資金缺位、機構缺位問(wèn)題。我認為缺位就應當及時(shí)補位，住房的兩重性一腿長(cháng)，一腿短，正在對我國的和諧社會(huì )形成沖擊和影響。
不可否認住宅有投資功能，這取決于不動(dòng)產(chǎn)與金融的高度緊密聯(lián)系。但是使用功能是基本。在以往的發(fā)展中這兩件事情也在不斷的交叉和博弈。一會(huì )兒說(shuō)房地產(chǎn)是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，是“好孩子”，一會(huì )兒又說(shuō)你是“壞孩子”，制造泡沫。說(shuō)“好孩子”的時(shí)候，是用它刺激內需，緩沖東南亞經(jīng)濟危機的影響，形成了非常繁榮的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。說(shuō)是“壞孩子”的時(shí)候是房?jì)r(jià)上漲，中低收入階層抱怨買(mǎi)不起房。
我認為，房地產(chǎn)應該放在整個(gè)中國的經(jīng)濟當中去分析。投資過(guò)熱與宏觀(guān)經(jīng)濟有關(guān)系，近幾年，人民幣的供應相對過(guò)剩，解決辦法就是提高貸款利率，因此央行不斷小幅升息。但是銀行又面臨著(zhù)高達10萬(wàn)億元的巨大的存貸差，怎么解決？這個(gè)問(wèn)題的最終結果是導致非貨幣的實(shí)物資產(chǎn)升值。因為這么低的利率，迫使存款人去買(mǎi)實(shí)物資產(chǎn)，而最大的可保值的實(shí)物就是房子，這就是為什么房地產(chǎn)的投資(或投機)功能會(huì )得以被強調和放大，其結果是房地產(chǎn)升值。這種情況之下，必然強化了房地產(chǎn)的投資功能。
從經(jīng)濟學(xué)角度來(lái)說(shuō)，在任何一個(gè)國家，使實(shí)物資產(chǎn)升值都會(huì )導致貧富分化，因為只有有錢(qián)人才具備投資實(shí)物資產(chǎn)的能力，而實(shí)物資產(chǎn)升值后就使得這些人更富，最終導致貧富差距拉大。這次的宏觀(guān)調控，更加強調住宅的使用功能，“90平方米問(wèn)題”之所以成為一個(gè)熱點(diǎn)，是從使用功能來(lái)看，是不是需要蓋那么大的房子，規劃設計是不是合理，使用起來(lái)是不是實(shí)用？原來(lái)的投資功能現在被控制了，投機功能被打擊了，這就是在轉型期的第二個(gè)特點(diǎn)。
住宅產(chǎn)業(yè)是典型的資源消耗型產(chǎn)業(yè)，因為我國的土地、水資源、能源等等都已經(jīng)形成了限制性因素，況且目前我國城鎮人均住房建筑面積已經(jīng)達到了26平方米，住房的面積性饑渴階段已經(jīng)緩解，應當更強調住宅的功能質(zhì)量，給居民提供節能、省地、環(huán)保型的住宅。
從這個(gè)觀(guān)點(diǎn)出發(fā)，又出現90平方米的問(wèn)題，估計在今后較長(cháng)的時(shí)期內，小戶(hù)型住宅是一個(gè)方向，城市中已經(jīng)沒(méi)有可能大量地提供建設用地了。至于90平方米和70%這兩個(gè)具體界限問(wèn)題，是否今后90平方米的面積正好對應了70%的需求？我認為還需要看到制定這一個(gè)政策的科學(xué)依據，現在還沒(méi)有看到更有說(shuō)服力的細則出臺。
當前我們要更加務(wù)實(shí)地做好每一個(gè)項目。大家都不希望出現浮躁的觀(guān)念，例如：兩套并成一套、上下樓層打通等等。有人說(shuō)，最后這些房會(huì )成為貧民窟而造成房地產(chǎn)的階段性迷失和缺失，這是誰(shuí)都不愿意見(jiàn)到的。面向中小戶(hù)型的住宅更要做好，規劃設計要做精，在這樣的理念中蓋的房子，比大戶(hù)型更難做，同樣要體現綠色生態(tài)，要弘揚傳統文化，如果傾心去做好，房子怎么還能賣(mài)不出去嗎？最近我們正在組織關(guān)于中小戶(hù)型的設計方案調研分析，結果將以競賽的方式推出，在方寸之中做文章更能考驗我們的應對能力。
總而言之，大家可以思考轉型年代的中國房地產(chǎn)，“中小戶(hù)型”和“中低收入”反復出現是今后的政策導向。我始終認為，盡管當前大家的注意力被具體的調控數字所吸引，宏觀(guān)調控的基本精神仍然是使得這個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)得以健康發(fā)展。無(wú)論如何中國的房地產(chǎn)還是要發(fā)展的。 ★
(作者為全國工商聯(lián)房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng))
