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土地是地產(chǎn)暴利源頭 扼住“土地變色龍”的喉嚨

2006年09月07日 15:50

    日前,《國務(wù)院關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的通知》發(fā)布,《通知》指出,為進(jìn)一步貫徹科學(xué)發(fā)展觀(guān),保證經(jīng)濟社會(huì )可持續發(fā)展,必須采取更嚴格的管理措施,切實(shí)加強土地調控。 中新社發(fā) 魯谷 攝


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  房地產(chǎn)調控最終往往會(huì )落到土地調控上,既然土地是房地產(chǎn)暴利鏈條的源頭,控制住土地交易也就扼住了暴利膨脹的咽喉。到目前為止,政府也是這么做的,在抑制銀行的房地產(chǎn)信貸、提高房產(chǎn)交易稅費、嚴控外資購房的同時(shí),收緊地根成為重中之重。

  繼2004年發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》之后,近日國務(wù)院再次出臺《關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的通知》!锻ㄖ窂母乇Wo、提高稅費、新增建設用地土地有償使用費專(zhuān)款專(zhuān)用等八個(gè)方面對土地流轉加以嚴格制約。

  該《通知》顯示出與以往政策側重于對土地供給進(jìn)行數量壓縮的不同思路,在具體的措施中,重視降低對違法粗放式征地造成的城市化高昂成本,以及對于公共財政的尊重。通知》首次明確,被征地農民的社會(huì )保障費用不足部分,由當地政府從國有土地有償使用收入中解決,社會(huì )保障費用不落實(shí)的不得批準征地。土地出讓總價(jià)款必須首先足額支付安置補助費、拆遷補償費等,其余資金還應逐步提高用于農業(yè)土地開(kāi)發(fā)和農村基礎設施建設的比重;在稅金管理方面,國有土地使用權出讓總價(jià)款全額納入地方預算,繳入地方國庫,實(shí)行“收支兩條線(xiàn)”管理。

  這兩條準確點(diǎn)出了目前土地流轉過(guò)程中的巨大利益黑洞:前者凸顯出以往由于農民對于土地流轉缺乏議價(jià)權,屢屢成為被犧牲的對象,部分失地農民“種田無(wú)地、就業(yè)無(wú)崗、低保無(wú)份”,直接抬高中國城市化的成本;后者則顯示出土地收益沒(méi)有納入公共財政系統,中國地方政府的土地財政基本上是在預算外的暗流中涌動(dòng)、沒(méi)有受到任何監控,其中所滋生的種種腐敗弊端難以言表。

  以往政府也對土地進(jìn)行嚴格控制,卻屢控而難以奏效,根源在于沒(méi)有觸動(dòng)土地的利益生成機制,使得暴利驅動(dòng)下違法違規用地現象愈演愈烈。

  如中央政府決議提高土地使用價(jià)格,但這一高價(jià)很快就能以壓低農民土地收益的方式進(jìn)行轉嫁,與征地者絲毫無(wú)損!锻恋毓芾矸ā返谖迨鍡l規定,新增建設用地的土地有償使用費30%上繳中央財政,70%留給有關(guān)地方政府,專(zhuān)項用于耕地開(kāi)發(fā),但這樣的條款在實(shí)際操作過(guò)程中形同虛設,更不用提落實(shí)農民的社會(huì )保障經(jīng)費了。并且,有關(guān)部門(mén)雖然動(dòng)用了遙感衛星監測等高科技手段,逼迫一些地方政府在違法用地的事實(shí)面前低頭,但由于監管者與被監管者處于信息上的不對稱(chēng)地位,造成每一輪的調控都如單貓捉眾耗子,越捉越多。國土資源部去年對16個(gè)城市進(jìn)行衛星遙感監測發(fā)現,違法用地宗數占新增建設用地總數的近60%,面積占近50%,個(gè)別地方甚至高達90%,就是典型的例子。

  只要土地的利益生成機制不變,那么某些人對于土地的貪婪也就不會(huì )改變。面對行政監察的高壓,對于土地的貪婪會(huì )以扭曲的形式表現出來(lái),比如將大塊土地化整為零、比如此次通知明令禁止的“以租代征”——征地市場(chǎng)成長(cháng)出無(wú)數“變色龍”,他們隨監管環(huán)境的變化隨時(shí)調整自己的手段,這不僅使得監管成本居高不下,也使中國地方經(jīng)濟無(wú)法進(jìn)入良性循環(huán)軌道?梢韵胂,只要利益大到足以喚醒這些“變色龍”的胃口,他們就有耐心把這套游戲持之以恒地玩下去。

  如果征地收益物歸原主,進(jìn)入農民與公共財政系統,不再分流進(jìn)入小集體與個(gè)人的腰包,“變色龍”自然再也不會(huì )有“變色”的興趣。

  此次《通知》對于被征地農民的社會(huì )保障資金與國有土地使用權出讓總價(jià)款全額納入地方預算的規定,就是扼制住了“變色龍”咽喉的釜底抽薪之術(shù)。但這兩條要徹底見(jiàn)效還得有前提:一是地方公共財政必須實(shí)行硬約束,公開(kāi)透明,不給“變色龍”們以可趁之機;二是進(jìn)一步從法律上保障農民對土地使用權市場(chǎng)化的收益權,讓農民成為自我保護的市場(chǎng)主體與利益主體。這樣既可解決監管者信息失衡難題,也可使農民從土地收益中獲取城市化的基本生存資金。如此形成良性的市場(chǎng)與法治生態(tài),“變色龍”自然失去了藏身之所。

  (來(lái)源:每日經(jīng)濟新聞 作者:葉檀)


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