中新網(wǎng)9月11日電 據《中國證券報》報道，近日出臺的《國務(wù)院關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的通知》，再次觸動(dòng)了房?jì)r(jià)敏感的神經(jīng)。對于地價(jià)上升給房?jì)r(jià)帶來(lái)的后市影響，專(zhuān)家和業(yè)內分持兩種相反的觀(guān)點(diǎn)：一種觀(guān)點(diǎn)認為影響房?jì)r(jià)走勢的根本因素不是地價(jià)，如果國家能夠控制房?jì)r(jià)上升的主導因素，地價(jià)與房?jì)r(jià)的聯(lián)動(dòng)并不會(huì )實(shí)現；而另外一種觀(guān)點(diǎn)則認為，地價(jià)的上升必然會(huì )增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，因此緊縮地根必然造成地產(chǎn)的繼續走高。
解讀《國務(wù)院關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的通知》，這次宏觀(guān)調控的主題就是控制工業(yè)用地的土地使用率，提高工業(yè)用地的開(kāi)發(fā)成本。根據目前的土地法律，地方政府是土地的壟斷性供應者，政府能夠從農民手中征用土地，然后轉手供應給企業(yè)。根據土地開(kāi)發(fā)的現狀，地方政府不但把控了土地的價(jià)格，還獲得了土地的開(kāi)發(fā)價(jià)值。
有學(xué)者指出，因為地方政府不斷追求招商引資帶來(lái)的GDP增長(cháng)，因此在工業(yè)土地轉讓上，地方政府往往推行超低地價(jià)政策，甚至是“零地價(jià)”。但另一方面，為了獲得土地開(kāi)發(fā)的實(shí)際獲得價(jià)值，政府就對商品房用地實(shí)行市場(chǎng)化。因此，實(shí)際上政府在土地開(kāi)發(fā)利用上是實(shí)行兩種不同標準的價(jià)格體系，那就是用商品房土地的市場(chǎng)化高價(jià)來(lái)彌補低于開(kāi)發(fā)成本的工業(yè)用地價(jià)格。
為此，國土資源部有關(guān)負責人解釋《通知》時(shí)，透露出的信息是：今后統一制定并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準，使其不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規定收取的相關(guān)費用之和。從中可以看到，提升工業(yè)用地價(jià)格的實(shí)際意義是，平衡政府在土地開(kāi)發(fā)中利益的分配，規范土地開(kāi)發(fā)價(jià)格體系，控制工業(yè)用地的土地使用率，抑制建設用地擴張和固定投資過(guò)熱。
根據這次土地調控政策，可以預計將來(lái)工業(yè)用地的價(jià)格增長(cháng)將會(huì )達到40%-60%之間，而由于商品房用地主要采用招標拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)恋貎r(jià)格由市場(chǎng)供求決定，因此并不直接受調控影響。但是有觀(guān)點(diǎn)認為，國家土地政策的進(jìn)一步緊縮可能會(huì )由工業(yè)用地聯(lián)動(dòng)到商品房用地，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的風(fēng)向，造成地產(chǎn)界“聞風(fēng)即漲”。
“如果按地產(chǎn)界所說(shuō)，房?jì)r(jià)由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，那么地價(jià)決定房?jì)r(jià)絕對是一種謬論�！鄙鐣�(huì )科學(xué)金融發(fā)展中心易憲容表示。易憲容說(shuō)，如果按市場(chǎng)供求理論來(lái)說(shuō)，只有房?jì)r(jià)決定地價(jià)，而不是地價(jià)決定房?jì)r(jià)。
“市場(chǎng)經(jīng)濟下決定商品價(jià)格的不是單純的產(chǎn)品成本，很大程度上還要看產(chǎn)品的供求關(guān)系，所以談‘地價(jià)上漲決定房?jì)r(jià)上漲’，更多是開(kāi)發(fā)商對消費者的心理戰術(shù)�！比嗣翊髮W(xué)土地資源管理系副教授鄭華表示。
易憲容表示：“目前的中國房市基本上還是一個(gè)政策市，《國務(wù)院關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的通知》的實(shí)質(zhì)還是控制土地的低使用率，調控固定資產(chǎn)投資過(guò)熱，土地政策并不是房?jì)r(jià)問(wèn)題的癥結，房?jì)r(jià)真正的癥結是在于銀行利率”。
但是有一些市場(chǎng)研究者和基金經(jīng)理卻繼續看好房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)前景。
從市場(chǎng)表現上來(lái)看，一些具有土地儲備增值能力的地產(chǎn)股，近期正在帶動(dòng)大盤(pán)提升。華泰證券孟立亞表示，國家實(shí)施新的房地產(chǎn)“新政”導致地價(jià)上漲50%，直接刺激了市場(chǎng)資金高度敏感的神經(jīng)，以G嘉寶、G東華、G特力的市場(chǎng)表現來(lái)看，其核心動(dòng)能就是都擁有豐富的土地儲備。上海證券彭蘊亮則認為，從這次出臺的土地調控政策看，房地產(chǎn)建設各主要成本都將有所提高，房地產(chǎn)價(jià)格將出現成本推動(dòng)型上漲，帶動(dòng)整體房?jì)r(jià)走高。而眾多的基金機構在預測股市后市時(shí)，也表示地產(chǎn)股將會(huì )成為后市的巨大動(dòng)力。（謝雋）
