5年來(lái)，房?jì)r(jià)上漲將美國人從互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂中解救出來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的持續繁榮景象，讓消費者荷包多了幾十億美元。但現在，這種超級紅火的局面可能結束。近幾個(gè)月來(lái)，美國房地產(chǎn)頹勢已日漸顯露。
不單是美國，英國一家房地產(chǎn)研究機構日前發(fā)表的調查報告顯示，在截至今年6月的一年時(shí)間里，全球房地產(chǎn)價(jià)格上漲了8.5%，低于上一年度同期12.3%的升幅。其中美國和法國的房地產(chǎn)價(jià)格均上漲了9.4%，漲幅分別低于上一年度同期的14.1%和15.3%；意大利和英國的房地產(chǎn)價(jià)格升幅分別為5.2%和4.8%，也低于上一年度同期的11.2%和6.1%。另外，盡管日本政府已多次表示有望很快擺脫通貨緊縮并采取了升息政策，但日本房地產(chǎn)價(jià)格同期下降了2.7%，全球樓市升幅已明顯放緩。
把中國的房地產(chǎn)現狀放在全球化背景下考量。自2000年網(wǎng)絡(luò )泡沫破滅后，全球資本需要建立一個(gè)新的冒險樂(lè )園，于是它們將目光投向了房地產(chǎn)。加之過(guò)去很長(cháng)一段時(shí)間里，全球始終處于一個(gè)低息的大環(huán)境，鼓勵投資成為許多國家的政策導向。于是，2004年國外熱錢(qián)涌向上海，2005年海外基金淘寶北京，而今年熱錢(qián)又有投向國內二線(xiàn)城市的跡象。
面對國內部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒不退，自2003年4月121號文件拉響宏觀(guān)調控警報至今，我國政府已出臺了一系列調控政策，在重量級招數“8·31大限”“國八條”“國六條”以及今年的兩次加息下，房地產(chǎn)行業(yè)成為熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)。但從目前跡象來(lái)看，房?jì)r(jià)調整態(tài)勢并不顯見(jiàn)，政府、房地產(chǎn)商和購房者之間的博弈仍在進(jìn)行中。
全球樓市日漸呈現出的降溫趨勢，是否會(huì )影響到中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)？國內房?jì)r(jià)也會(huì )隨之下行嗎？從心理因素來(lái)看，全球樓市趨冷可能會(huì )影響投資者對所有房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，削減國內房?jì)r(jià)的上漲空間；至于資金方面，美國樓市回落后，大量國際資金很可能回流到美國；還有美聯(lián)儲的示范效應。美聯(lián)儲歷經(jīng)連續17次加息后，終于換來(lái)樓市放緩，面對國內高昂的房?jì)r(jià)，我國還有不少可調控的空間。
也有觀(guān)點(diǎn)認為，正是因為全球樓市降溫，國內樓市才會(huì )吸引更多投資者；同時(shí)人民幣升值預期，也在一定程度上推動(dòng)國外熱錢(qián)涌入中國市場(chǎng)。但從歷史經(jīng)驗看，每次樓市大跌后，隨之而來(lái)的都是經(jīng)濟下滑，此次全球性的樓市降溫，中國真能獨善其身嗎？
當然，我們還不得不考慮一下中國這個(gè)市場(chǎng)的特殊性。雖然經(jīng)濟背景總體相似，但中國房地產(chǎn)業(yè)的成熟度還遠不及歐美。歐美國家自二戰后住宅市場(chǎng)大發(fā)展已有半個(gè)多世紀，而中國房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年改制后開(kāi)始全面啟動(dòng)，也才十幾年的歷史，遠遠談不上成熟。這就需要政府運用“看得見(jiàn)的手”進(jìn)行宏觀(guān)調控。
就目前而言，中國70%的商品房是由30%的最高收入人群購買(mǎi)。這也解釋了為什么當前“住宅市場(chǎng)價(jià)格如此堅挺”與“房?jì)r(jià)收入比如此之高”兩者能夠并存。隨著(zhù)國內住宅市場(chǎng)的成熟，目標客戶(hù)群的重心應逐漸由高向低轉移，這也是我國城市化進(jìn)程中必將經(jīng)歷的一個(gè)階段。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景，并非由政府與開(kāi)發(fā)商的博弈來(lái)決定，而是通過(guò)政府這只“看得見(jiàn)的手”宏觀(guān)調控和市場(chǎng)那只“看不見(jiàn)的手”相互協(xié)調，共同配合來(lái)推動(dòng)的。
價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)并最終趨向于價(jià)值，這是市場(chǎng)經(jīng)濟的普遍規律，房地產(chǎn)行業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟的重要組成部分，自然也不例外。如今，這一規律已在美國起作用了，在中國，它將何時(shí)充分發(fā)揮作用呢？
(來(lái)源：國際金融報 作者：魏紅欣)
