中新網(wǎng)10月17日電 據《經(jīng)濟參考報》報道，在宏觀(guān)調控逐漸深入的大背景下，樓市走向撲朔迷離。低迷的上海樓市面臨集中放量帶來(lái)的巨大消化壓力，房?jì)r(jià)持續上漲的北京樓市在供求矛盾中痛苦煎熬。對于近期呈現活躍態(tài)勢的廣州、深圳樓市而言，專(zhuān)家也預測不會(huì )再出現此前的火爆交易場(chǎng)面，而是保持緩慢穩步上升態(tài)勢。
奧運會(huì )后房?jì)r(jià)會(huì )逐步回落
中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海博士近日表示，隨著(zhù)中央開(kāi)征物業(yè)稅、落實(shí)購房實(shí)名制、人民幣升值、利率調整、控制住宅商用等措施，北京市的房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì )有所回落。
曹建海援引資料稱(chēng)，截至今年上半年，北京仍有8000萬(wàn)平方米土地握在開(kāi)發(fā)商手中，沒(méi)有實(shí)施建設,設定70%可用于住宅用地，保守計算可以開(kāi)發(fā)住宅面積1.68億平方米，約合建筑面積為90平方米的住宅187萬(wàn)套。按照北京市政府統計公報公布的日售600套的速度，到2015年1月才能把這些房子賣(mài)光。他認為，奧運申辦成功引發(fā)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對未來(lái)需求的過(guò)度預期，造成北京市住房的嚴重過(guò)剩。曹建海認為，隨著(zhù)奧運會(huì )結束，以及政府出臺一些關(guān)系宏觀(guān)調控和人民生活的政策，北京市的房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì )逐步回落。
2006年商品住宅價(jià)格仍將穩中有升
“北京樓市新房市場(chǎng)成交量或許會(huì )隨著(zhù)旺季的到來(lái)出現波動(dòng)，但總體趨勢是穩定，近期不會(huì )出現拐點(diǎn)�！币晃粰C構分析師如是表示。
這位機構分析師表示，2006年，商品住宅市場(chǎng)供不應求的局面仍將繼續，商品住宅價(jià)格仍將穩中有升。從需求上看，近期影響其變動(dòng)的因素主要有：國家上調銀行存貸款利率、控制二次購房和投機性購房、控制拆遷規模等。在中國當前居住水平較低、住房要求呈現很大剛性、房地產(chǎn)市場(chǎng)以首次購房需求和改善型需求為主的情況下，上調利率、控制二次購房和投機性購房對需求量的影響不大�？刂撇疬w規模在影響需求的同時(shí)，也影響供給，對于供求關(guān)系而言，這一因素可以忽略不計。
因此，可以預測，受城市化及人口流動(dòng)因素的影響，需求能力與供給能力相比仍然有余；經(jīng)濟適用房、低端普通住宅需求將會(huì )保持在較高水平；普通住宅市場(chǎng)細分加速；受利率、價(jià)格以及供給的影響，別墅高檔公寓的需求將會(huì )基本維持在往年水平，不會(huì )出現大的增幅。從供給層面來(lái)看，近期出臺的提高存款準備金率、存貸款利率和項目資本金比例、嚴格土地管理、控制拆遷規模等宏觀(guān)政策都會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給產(chǎn)生較大的影響。
調控政策應圍繞供給和需求兩方面做文章
曹建海博士表示，控制房?jì)r(jià)總的指導原則應該是增加供給和抑制需求(主要是投機性需求)，因此調控政策必須圍繞供給和需求兩方面進(jìn)行。
供給方面最主要是增加供給總量的問(wèn)題，也就是政府要增加土地供應量。土地供應量增加了，市場(chǎng)自動(dòng)會(huì )調低土地價(jià)格，開(kāi)發(fā)商不會(huì )在土地大量供應的情況下仍使勁競拍土地，地價(jià)自然下降，房?jì)r(jià)也會(huì )調整。而現在很多政策是從結構上調控，效果不明顯�？刂苿e墅用地，給人的感覺(jué)是別墅價(jià)格要漲，控制大戶(hù)型比重，給人的感覺(jué)大戶(hù)型價(jià)格要漲。結構調整不能解決根本問(wèn)題，說(shuō)白了市場(chǎng)中的真實(shí)消費需要仍很旺盛，只是很大部分由于價(jià)格過(guò)高沒(méi)有轉化為有效需求，即沒(méi)有轉化為有購買(mǎi)力的需求。在這種前提下供地結構或者產(chǎn)品結構調整效果不會(huì )明顯。供給方面的另一個(gè)問(wèn)題是經(jīng)濟適用房和廉租屋的供應問(wèn)題，這方面肯定要加大供應力度，但是我們要考慮到低收入階層的實(shí)際情況，在城市交通擁擠、沒(méi)有私家車(chē)、遠郊公交不方便的情況下，低收入階層不可能住在遠離主城區的地方。
而需求方面，其實(shí)主要是抑制投機性需求。抑制房地產(chǎn)投機需求，從稅收角度上講有兩類(lèi)：一是交易環(huán)節的稅收，如營(yíng)業(yè)稅、契稅；另一個(gè)就是保有環(huán)節的稅，即物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅。交易環(huán)節的稅在抑制投機需求方面作用不明顯，并且容易在買(mǎi)賣(mài)雙方之間轉嫁，在一個(gè)投機需求較大的市場(chǎng)中尤其如此，并且還能限制短期內的交易數量，這對控制房?jì)r(jià)更為不利。而保有環(huán)節的稅收將會(huì )直接抑制投機性需求，國外房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗早已證明了物業(yè)稅的重要作用，并且也可以通過(guò)物業(yè)稅抑制外國投資者的投機需求，這方面的需求是當前部分大城市房?jì)r(jià)上漲的重要原因。（洛濤）
