中新網(wǎng)8月16日電 據中華工商時(shí)報報道，15日，中國人民銀行公布了《2004中國房地產(chǎn)金融報告》。報告提示了六大房地產(chǎn)金融風(fēng)險并首度披露了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的四種主要渠道。
報告表示，當前房地產(chǎn)金融風(fēng)險集中表現為：一是部分地區房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱加劇市場(chǎng)風(fēng)險，二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營(yíng)隱含財務(wù)風(fēng)險，三是“假按揭”凸顯道德風(fēng)險，四是基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險，五是土地開(kāi)發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險，六是房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險加大。
在提示風(fēng)險的同時(shí)，央行報告提出了如下政策建議，應堅持突出重點(diǎn)、區別對待的原則，利用稅收手段限制投機性購房和短期炒作行為。要提倡節約使用住房的消費理念，鼓勵中小戶(hù)型住房的消費，加強城鎮廉租住房制度建設。走節約型房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路，提倡節地、節能、節水、節電，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費過(guò)程中注重環(huán)境保護。為及時(shí)防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，商業(yè)銀行應加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審查，規避房貸操作風(fēng)險，防范“假按揭”風(fēng)險，完善懲戒機制，加強利率風(fēng)險管理。完善住房置業(yè)擔保制度，進(jìn)一步研究制定房貸保險制度等。
值得關(guān)注的是，報告對一直以來(lái)關(guān)于境外“熱錢(qián)”炒房現象予以承認，報告表示，受房?jì)r(jià)快速上漲和人民幣升值預期的影響，境外資金通過(guò)多種渠道進(jìn)入上海、北京等熱點(diǎn)地區房地產(chǎn)市場(chǎng)，一是直接設立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2004年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資228.2億元，同比增長(cháng)34.2%，占開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的1.3%。二是間接投資，購買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債券或外資房地產(chǎn)中介公司以包銷(xiāo)的方式批量買(mǎi)入樓盤(pán)，再進(jìn)行商業(yè)性銷(xiāo)售。三是外資銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和個(gè)人發(fā)放貸款。四是非居民外匯流入，結匯購買(mǎi)房產(chǎn)。
報告引用了人民銀行金融市場(chǎng)司的調查稱(chēng)，上海境外資金占全部購房資金的比例從2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。據人民銀行上海分行統計，2004年1-11月，境外資金流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量超過(guò)222億元，較2003年增長(cháng)13.5%，其中用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的約150億元，占全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總額的12.8%；用于購房的外資約70億元。境外資金購房集中于別墅、公寓等高價(jià)位商品房，2005年前兩月，境外資金購買(mǎi)上海單價(jià)11000元/平方米以上新建商品住房的面積和金額同比增長(cháng)47.6%和73%，購買(mǎi)單價(jià)11000元/平方米以上二手住房面積、金額同比增長(cháng)2.8倍和3.1倍。
該報告還說(shuō)，2004年房屋銷(xiāo)售價(jià)格較快上漲，但土地價(jià)格增幅下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅進(jìn)一步回落。此外，雖然對政府土地儲備機構貸款等地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款較快增長(cháng)，但住房開(kāi)發(fā)貸款2004年以來(lái)月增幅連續回落，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款增幅減緩。從個(gè)人購房貸款看，增幅雖緩慢下降，但依然維持高增長(cháng)。個(gè)人購房貸款呈現出集中于少數重點(diǎn)城市和熱點(diǎn)地區和住房公積金貸款快速增長(cháng)等特征。(張立棟、徐思佳)
