中新網(wǎng)9月19日電 據經(jīng)濟參考報報道,但凡是房地產(chǎn)業(yè)內人士,最近都頻繁地聽(tīng)到一個(gè)新名詞——REITs。REITs是房地產(chǎn)信托投資基金的英文縮寫(xiě)。近期由于包括宏觀(guān)調控、土地供應制度調整、人民幣升值、WTO服務(wù)貿易條款臨近開(kāi)放、奧運會(huì )籌辦,特別是香港允許REITs投資海外房地產(chǎn)等諸多利好疊加,REITs正在以前所未有的聲勢、規模涌入以京、滬兩地為代表的內地房地產(chǎn)市場(chǎng)。
有關(guān)數據統計,2004年房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)空前活躍。僅從房地產(chǎn)信托來(lái)看,2004年全國約有31家信托投資公司共計發(fā)行了約83個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,募集金額約122億元。專(zhuān)家表示,2005年房地產(chǎn)信托將延續去年強勁增長(cháng)的勢頭,房地產(chǎn)信托投資基金將成為信托業(yè)的關(guān)鍵詞。
REITs真的來(lái)了
目前,REITs在國外已經(jīng)到了發(fā)燒的程度,而在內地才剛剛開(kāi)始升溫。那么,REITs的真正優(yōu)勢何在?
7月12日,由新加坡最大的銀行集團——新加坡現有五大房地產(chǎn)基金上市的承銷(xiāo)商星展銀行(DBS)主要贊助的“2005房地產(chǎn)信托基金亞太會(huì )議”在北京嘉里中心隆重召開(kāi),會(huì )上,諸多國際知名大行紛紛就進(jìn)入中國市場(chǎng)而忙于奔走和討論。然而在此之前不足一個(gè)月的時(shí)間,香港證監會(huì )剛剛宣布撤銷(xiāo)了香港房地產(chǎn)信托投資基金投資海外房地產(chǎn)的限制,允許其在全球投資于房地產(chǎn)項目。
據記者了解,6月16日,香港證監會(huì )發(fā)布了經(jīng)修訂的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》及3月份征詢(xún)市場(chǎng)意見(jiàn)后的相關(guān)總結。除撤銷(xiāo)了香港房地產(chǎn)信托投資基金投資海外房地產(chǎn)的限制外,還將REITs投資海外物業(yè)及負債比率上限調高至45%。而此后不久,新加坡便大幅提高了當地REITs的負債比率,即由原來(lái)的35%提高至70%。并且,在稅收上還提供了優(yōu)惠,即REITs派發(fā)給海外非個(gè)人投資者收益的預扣稅率,將從20%降至10%;豁免注入REITs的物業(yè)所應繳付的印花稅。
對此,中誠信托投資有限責任公司市場(chǎng)部負責人馬挺評價(jià),“在激烈的市場(chǎng)競爭下,雙方都提出更多的優(yōu)惠條件,這對于物業(yè)持有人而言或許是利好,但對于廣大購買(mǎi)REITs股份(基金單位)的投資者而言,未必是好事!痹谒磥(lái),游戲規則越是嚴謹,意味著(zhù)投資者的風(fēng)險越低;反則,當準入門(mén)檻較低,誰(shuí)都可以進(jìn)入時(shí),則意味著(zhù)市場(chǎng)正孕育著(zhù)巨大的風(fēng)險。對此,華銀投資控股有限公司投資管理部總經(jīng)理劉思彤持保留態(tài)度。她認為,相比之下,新加坡的REITs市場(chǎng)較成熟,規則較明確,更具可操作性。而決定一支REITs的風(fēng)險因素是多方面的,它絕不僅僅取決于上市市場(chǎng)的規則。華銀投資控股有限公司副總裁齊霽近期也曾在公眾場(chǎng)合表示,如無(wú)意外,該公司目前正在運作的REITs有望今年底明年初在新加坡掛牌上市。
REITs憑什么風(fēng)光十足
據記者了解,REITs在美國、日本、澳州等國家已經(jīng)是一種比較常見(jiàn)的融資模式。并且,在很多國家發(fā)展得已經(jīng)相當成熟。那么,REITs與其他融資相比,具有哪些突出的優(yōu)勢?9月15日,中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任、經(jīng)濟學(xué)家孫飛在搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)舉辦的REITs網(wǎng)友論壇上向記者表示,REITs與目前國內房地產(chǎn)信托計劃相比,雖然都屬于運用信托制度并投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融產(chǎn)品,但相比較之下,REITs卻具有其獨特的優(yōu)勢。
首先,REITs是標準化可流通的金融產(chǎn)品,一般從上市或非上市公司收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包(主要是商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓等),且嚴格限制資產(chǎn)出售,較大部分收益來(lái)源于房地產(chǎn)租金收入、房地產(chǎn)抵押利息或來(lái)自出售房地產(chǎn)的收益,能夠在證券交易所上市流通;而目前國內的房地產(chǎn)信托計劃是受200份合同限制的集合非標準化金融產(chǎn)品,一般不涉及收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包的行為,其收益視信托計劃的方案設置而定,目前尚無(wú)二級市場(chǎng),不能在證券交易所上市流通。
其次,從投資回報來(lái)看,REITs對投資者的回報需要把收入的大部分分配給投資者,比如美國要求把所得利潤的95%分配給投資者,而新加坡要求把所得利潤的90%分配給投資者。國內的房地產(chǎn)信托計劃對投資者的回報為信托計劃方案中的協(xié)議回報,目前一般在3%至10%。
再次,從運作方式看,REITs負責提供資金并組建資產(chǎn)管理公司或經(jīng)營(yíng)團隊進(jìn)行投資運營(yíng);國內的房地產(chǎn)信托計劃的運作方式是提供資金,監管資金使用安全,或局部參與項目公司運作獲取回報。
第四,從產(chǎn)品的周期看,REITs的產(chǎn)品周期一般在8至10年,更注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后,已完工的房地產(chǎn)項目的經(jīng)營(yíng);國內的房地產(chǎn)信托計劃產(chǎn)品周期較短,一般為1至3年。
第五,在稅制優(yōu)惠上,如信托收益分配給受益人的,REITs免交公司所得稅和資本利得稅,分紅后利潤按適用稅率交納所得稅。而國內的房地產(chǎn)信托計劃目前沒(méi)有相關(guān)的稅制安排。
誰(shuí)是REITsr的夢(mèng)中情人
毋庸置疑,諸多海外基金包括REITs已越來(lái)越被廣大內地開(kāi)發(fā)企業(yè)所接受。由于政策等種種因素,目前在中國境內還不太可能出現真正的REITs。所以,很多業(yè)內人士都認為,目前REITs對于境內房地產(chǎn)企業(yè)而言,也只能是望梅止渴;鶑娐(lián)行董事總經(jīng)理陳基強向記者表示,目前境內企業(yè)靠REITs融資似乎不太可能!巴ǔG闆r下,REITs項目可獲得的收益是9%,對外承諾的回報率是6%,而發(fā)起REITs的財務(wù)成本是3%至4%,所以,REITs對于內地企業(yè)也僅僅是一個(gè)賣(mài)掉物業(yè)套現的機會(huì )”。
對此,孫飛在接受記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng),境外資金在境內投資房地產(chǎn)項目的方式主要有獨資、合資、合作;直接購買(mǎi)物業(yè)到境外發(fā)REITs;通過(guò)信托、商業(yè)銀行變通,向境內企業(yè)發(fā)放貸款等!澳壳皝(lái)看,獨資的比較少。另外,由于境外的地產(chǎn)基金機構,進(jìn)入中國以后,便由金融機構轉變?yōu)橥顿Y機構,它可以向境內投資,但不具備直接發(fā)放貸款的權利。通過(guò)信托、銀行變通的形式,發(fā)放貸款操作上比較麻煩,所以這種方式也比較少。而采用最多的是合資、合作的方式,比如今年以來(lái)諸多海外基金紛紛以并購、入股等方式持有內地物業(yè)”,孫飛說(shuō)。
所以,從某種意義上講,REITs即便真如陳基強所說(shuō)只是賣(mài)掉物業(yè)套現的機會(huì ),那對于目前資金匱乏的地產(chǎn)企業(yè)而言,也算得上是一條出路。
那么,內地物業(yè)需具備什么樣標準,才能達到海外基金收購的條件?DBS董事總經(jīng)理、環(huán)球金融市場(chǎng)部大中華區主管張宗永在接受境內媒體采訪(fǎng)時(shí)表示,“就上市物業(yè)的規模來(lái)看,在香港和新加坡,這種物業(yè)或是物業(yè)的組合,基本上都要在25億至30億元人民幣”。而內地達到這個(gè)市值標準的零售物業(yè),比比皆是。而就產(chǎn)品而言,張宗永認為,至少應達到如下標準,其一,會(huì )計及財務(wù)狀況要清晰;其二,土地使用權的法律關(guān)系要清楚;其三,做好投入足夠精力的準備,因為,物業(yè)上市需要做的工作很多,而不能單靠投行來(lái)包裝。雖然我們一般都會(huì )為預備上市的項目成立專(zhuān)門(mén)的團隊,但還需要物業(yè)持有方的配合。
而作為與DBS緊密合作的內地企業(yè),華銀控股的劉思彤則從項目本身出發(fā),對REITs收購物業(yè)的標準予以了詳細闡釋!拔覀兡壳笆召徫飿I(yè)的標準,從業(yè)態(tài)上來(lái)講,包括百貨商場(chǎng)、大型超市、購物中心、圖書(shū)城、電腦城、建材市場(chǎng)及小商品市場(chǎng)等具有一定規模的商業(yè)店鋪;從區域來(lái)講,包括北京、上海、天津、深圳、廣州在內的共計20個(gè)城市;所收購的單個(gè)物業(yè)希望總價(jià)值在3億元以上,體量越大越好;所收購物業(yè)必需是已經(jīng)開(kāi)業(yè),且具有穩定、可靠的租金收入;收購物業(yè)需具備干凈的權屬!
按照劉思彤的介紹,可以說(shuō)目前國內有很多商業(yè)地產(chǎn)項目都能達到此標準。但是能否真正獲得海外基金青睞,除了符合上述條件外,產(chǎn)品是否優(yōu)質(zhì)亦非常關(guān)鍵。
新聞鏈接:國外REITs發(fā)展情況
REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地產(chǎn)投資信托基金。其實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金,通過(guò)發(fā)行股票(基金單位),集合公眾投資者資金,由專(zhuān)門(mén)機構經(jīng)營(yíng)管理,通過(guò)多元化的投資,選擇不同地區、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資組合,在有效降低風(fēng)險的同時(shí)通過(guò)將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東,從而使投資人獲取長(cháng)期穩定的投資收益。新加坡自1999年5月通過(guò)REITs之后,2005年CapitaMall、ARETS兩支REITs在新加坡掛牌上市。2005年8月,第三支REITs,即香港李嘉誠麾下的長(cháng)江實(shí)業(yè)在新加坡掛牌上市,F已有5支REITs在新加坡掛牌交易。
日本自1995年通過(guò)法案之后,2001年3月TSE公布REITs掛牌標準,上市門(mén)檻50億日元。據了解,目前日本已有18支REITs在TSE掛牌交易。而澳洲目前已擁有超過(guò)50支REITs在A(yíng)SX掛牌交易,總市值超過(guò)600億元。年回報率平均達7%至10%。
經(jīng)過(guò)近40多年的發(fā)展,REITs在美國已經(jīng)有了相當的規模。目前大約有300支REITs在運作之中,管理的資產(chǎn)總值超過(guò)3000億美元,而且其中有近2/3在全國性的證券交易所上市交易。
目前中國臺灣只有一支REITs即“富邦一號”。據了解,臺灣今年預計將推出規模20億元至140億元不等的REITs。我國香港地區的REITs起步較晚,在2003年6月通過(guò)的REITs法案。根據法案規定,經(jīng)SFC核準的REITs均須在HKSE掛牌,并且90%以上的收益必須分配。經(jīng)歷了2004年領(lǐng)匯基金事件之后,截止目前香港仍無(wú)一支REITs。(洛濤)