中新網(wǎng)12月1日電 據《北京青年報》報道，目前，銀行給購房人發(fā)放的個(gè)人住房貸款實(shí)行浮動(dòng)利率，也就是說(shuō)隨著(zhù)中央銀行對利率的調整，各商業(yè)銀行便會(huì )在第二年的1月1日按新利率為買(mǎi)房人計息。在今年的3月17日，央行取消住房貸款優(yōu)惠利率，5年期以上個(gè)人住房貸款基準利率為6.12%，下限為貸款基準利率6.12%下調10%(即5.508%)。在即將到來(lái)的新一年里，正在還房貸的買(mǎi)房人利息會(huì )有怎樣的變化呢？買(mǎi)房人能否做到下限的貸款利率呢？
3月17日以前的貸款明年利率將上調
據工行北京分行從事個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的工作人員介紹，雖然在今年3月17日央行取消了個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率，但在此之前得到5.31%優(yōu)惠利率的買(mǎi)房人在今年依然可以享受優(yōu)惠利率。但從明年1月1日起，就要按照新的利率還貸了。無(wú)論是按基準利率6.12%，還是下限5.508%利率，每月的還款都會(huì )有所提高。
但什么情況按照5.508%的下限利率計息，什么情況按照基準利率6.12%計息呢？按照央行的有關(guān)規定，對于購買(mǎi)第一套住房的資信良好用戶(hù)5年期以上的個(gè)人住房貸款利率執行5.508%(或5.51%)的下限利率，而對于購買(mǎi)高檔住房、第二套房甚至別墅的貸款人，按照6.12%的基準利率執行。同時(shí)將首付比例提高到30%至40%。
以30萬(wàn)元20年的商業(yè)性貸款為例，按照下限利率5.508%計算，明年起月供將增加33.75元。有的房貸市民可能因為資信不好,銀行明年會(huì )對其執行基準利率6.12%,這樣月供將增加138.51元。
3月17日以后的貸款明年利率基本不變
3月17日以后的貸款買(mǎi)房人不能再享受優(yōu)惠利率，對于按6.12%的基準利率執行的買(mǎi)房人只要央行不再調整利率明年的計率不會(huì )出現變化。
而對于按下限利率執行的買(mǎi)房人只要資信良好也不會(huì )出現變化�！敖衲�3月17日以后得到下限貸款利率的買(mǎi)房人只要能按時(shí)還貸，沒(méi)有不良的信用記錄，明年利率基本不變�！鞭r行北京分行從事個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的工作人員表示，但對于一些信用較差的買(mǎi)房人，各經(jīng)辦行將自行決定是否對其采用基準利率。
房產(chǎn)投資如何應對利率上漲
對于2005年3月17日以前選擇商貸購房的消費者，自2006年1月1日開(kāi)始，5年期以上的商業(yè)住房貸款利率將全面按照5.508%，甚至是6.12%來(lái)執行。這樣一來(lái)，對于不準備提高貸款成本與購房成本的消費者，尤其是房產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，就容易考慮到是繼續持有房產(chǎn)，還是及早拋售的問(wèn)題。如果繼續持有，將面臨利率馬上上調和今后可能再次上調的壓力；如果現在拋售，又可能造成房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)的收益損失。究竟應該拋售還是應該持有呢？很明顯只要房?jì)r(jià)的上漲空間或者是投資區域的租金上漲空間明顯大于利率上調所帶來(lái)的投資成本，那么這個(gè)房產(chǎn)投資就是可以繼續持有甚至有更多收益的。
但是，房?jì)r(jià)的上漲幅度達到多少才能對沖利率上調所帶來(lái)的成本上升呢？專(zhuān)業(yè)人士經(jīng)過(guò)對利率與成本之間的變動(dòng)進(jìn)行了數理計算，得出一個(gè)結論：當房?jì)r(jià)處于1.6%-3.6%左右的溫和上漲時(shí)，就將有可能緩沖利率上調所增加的投資風(fēng)險。
提前還貸是否合算
從2006年1月1日開(kāi)始，在2005年3月17日前辦理的房貸將按新利率來(lái)執行，貸款買(mǎi)房人的月供將會(huì )增加。目前到銀行提前還貸的市民越來(lái)越多。是不是提前還貸都合算？如果提前還貸，是縮短期限合算還是減少月供合算？
專(zhuān)家算了一筆賬。以王小姐為例，她向銀行貸了22萬(wàn)元，貸款期限是10年共120期，采用等額本息還款法，月供2338元。目前，已還16期，還剩104期，貸款余額為198155元。如果她申請提前還款5萬(wàn)元，是采用縮短還款期限，還是還款期限不變減少月供更合算呢？
如果月供不變，將還款期限縮短。這5萬(wàn)元可把貸款期限縮短兩年半，節省利息23295元。如果減少月供，還款期限不變，月供款將由原來(lái)的2338元減少到1781元，節省利息12543元。由此可見(jiàn)，縮短還款期將節省更多的利息。（周宏）
