中新網(wǎng)12月2日電 據《國際金融報》報道，國家發(fā)改委、國家統計局發(fā)布統計數據顯示，10月份上海房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌1.1%，跌幅連續三個(gè)月居全國之首；同時(shí)，上海二手房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌1.2%，亦居全國之首。這意味著(zhù)，8月以來(lái)，上海已連續3個(gè)月成為全國房?jì)r(jià)環(huán)比降幅最大的城市。
與此同時(shí)，上海中原研究咨詢(xún)中心研究部數據認為：上海中心城區的成交均價(jià)在10月卻出現連續上漲走勢，中心城區均價(jià)達每平方米12063元。
由于成交量的相應減少，中心城區單個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格對區域均價(jià)產(chǎn)生較大影響，如徐匯區上漲幅度達到6000元/平方米左右，主要是虹橋樂(lè )庭成交的拉動(dòng)，該盤(pán)成交均價(jià)高達27000元/平方米，且成交量占徐匯區10月總成交量的1/3左右；受華府天地成交的影響，10月份盧灣區均價(jià)達到了25783元/平方米，高居上海各區榜首。
權威數據說(shuō)下降，真實(shí)的市場(chǎng)反應是上漲，完全相反的判斷讓真相變得撲朔迷離。是跌還是漲，即使對這么一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題，上海樓市觀(guān)察者的回答恐怕要“三思而后言”，有人甚至表示，上海樓市有三張不同的“臉”。
“數據臉”：市場(chǎng)供需被涂了一層面膜
2005年上海建設配套商品房和中低價(jià)商品住房，預售2000萬(wàn)平方米，上市總量近20萬(wàn)套。以配套商品房為主的中低價(jià)普通商品住房供應占供應總量的比重將達65%。其中，閔行區已推出近200萬(wàn)平方米的重大工程動(dòng)遷配套商品房，主要分布在浦江、梅隴、吳涇、顓橋、莘莊、華漕6個(gè)鎮和莘莊工業(yè)區。
這些數據說(shuō)明，上海配套商品房和中低價(jià)商品住房現實(shí)供應量巨大，而潛在的供應量同樣呈現大幅增長(cháng)的態(tài)勢。上海市房地局最新提供的數據顯示：截至10月底，全市配套商品房共有195幅地塊，2371公頃用地已實(shí)施項目招標，可建面積約2500萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積1046萬(wàn)平方米，實(shí)現預售637萬(wàn)平方米。中低價(jià)普通商品房用地共有56幅地塊，705公頃用地已實(shí)施項目招標，可建面積約740萬(wàn)平方米。浦東、閔行、嘉定三個(gè)試點(diǎn)供應區首批項目已啟動(dòng)開(kāi)工，盧灣、浦東配售工作也將于近期啟動(dòng)。
在配套商品房和中低價(jià)商品住房放量供應的背景下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需出現了明顯的逆轉，進(jìn)而影響到房?jì)r(jià)的波動(dòng)。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心數據顯示，11月份上海住宅項目成交價(jià)格為7559元/平方米，去年同期是7623元/平方米。這不僅表明，上海的房?jì)r(jià)已經(jīng)回到甚至低于去年同期的水平，同時(shí)因為供應量的增長(cháng)預期，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)還將處于進(jìn)一步調控中。
但在許多市場(chǎng)人士看來(lái)，這似乎不是真實(shí)的感覺(jué)。另一組數據則完全指向另一種判斷：在上海住宅項目成交價(jià)格中，如果剔除動(dòng)遷配套房因素，11月份上海住宅項目成交價(jià)格大致為8700元/平方米，這一價(jià)格比去年同期上漲約4.3%，僅低于2005年1月(9336元/平方米)及3月(9164元/平方米)的住宅成交均價(jià)。這兩個(gè)月是公認的上海房?jì)r(jià)的高峰期。
按照成交結構分析，今年年初所成交的房源，動(dòng)遷配套房所占比例極少；而到了9月份，低價(jià)位的動(dòng)遷配套房開(kāi)始占到總成交量的10%以上。惟有剔除動(dòng)遷配套房的影響，商品住宅的成交價(jià)才能在時(shí)間坐標上具有可比性。這樣，實(shí)質(zhì)上二手房成交價(jià)格的跌幅，遠沒(méi)有人們想象的那么大。當然，這其中除了配套房的大量上市因素外，次新房的成交量急速下降也使價(jià)格維持在較小的波動(dòng)區間。
這種現象在閔行區最為明顯。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的數據顯示，上海外環(huán)以外商品住宅價(jià)格從5月份的6461元/平方米一直跌到11月份的4408元/平方米，跌幅高達31.7%；尤其是閔行區，其在吳涇的紫晶南園、浦江鎮的浦江新城等大型動(dòng)遷配套房，價(jià)格都在5000元/平方米左右，再加上軌道交通與公共交通的建設，促使動(dòng)遷戶(hù)置業(yè)重點(diǎn)放在了這些樓盤(pán)——而這些本來(lái)會(huì )成為次新房市場(chǎng)生力軍的購買(mǎi)力，最終沒(méi)有形成。
在樓市的調整階段，一、二手樓盤(pán)的成交都顯得較為低迷；而“兩個(gè)1000萬(wàn)”工程的配套房在一定程度上提供的市場(chǎng)成交量，放大了市場(chǎng)的需求；但與整個(gè)市場(chǎng)需求相比，它并非主流。與此同時(shí)，新建商品房在明后兩年的供應量也將以不下于配套房的速率增加�；蛟S，明年的市場(chǎng)數據才更有說(shuō)服力。
“話(huà)語(yǔ)臉”：聲討開(kāi)發(fā)商面紅耳赤
如果倒退到半年以前，“看空還是看多”這個(gè)問(wèn)題，應該還是能夠引起房市輿論一定的爭論興趣的。時(shí)過(guò)境遷，如今，輿論的焦點(diǎn)已經(jīng)聚集到開(kāi)發(fā)商何時(shí)才能更大幅度降價(jià)上。當房?jì)r(jià)依然讓眾多消費者感覺(jué)到明顯的購買(mǎi)壓力時(shí)，無(wú)論是學(xué)者還是專(zhuān)家，都開(kāi)始力證房?jì)r(jià)還要跌。
從上海樓市的“10月拐點(diǎn)論”到還將“大跌幾年”說(shuō)法的橫空出世，大概是由于現在的房?jì)r(jià)還無(wú)法滿(mǎn)足絕大部分購房者的預期，所有的聲音不約而同地指向了似乎本該更低的房?jì)r(jià)�？墒菢鞘械膬r(jià)格似乎并沒(méi)有按這些話(huà)語(yǔ)在變化，超級樓盤(pán)也在繼續推出，這似乎在人們的傷口上撒了一把鹽。
于是，開(kāi)發(fā)商順理成章地成為輿論的眾矢之的——房?jì)r(jià)應該繼續下降。主動(dòng)權顯然在他們手里。繼而，樓市矛盾的鎂光燈就落在了開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)的博弈上，市場(chǎng)則開(kāi)始眼巴巴地等待開(kāi)發(fā)商資金鏈的斷裂，以此期望開(kāi)發(fā)商不得不主動(dòng)降價(jià)。
正在輿論強烈質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商暴利的風(fēng)頭浪尖上，北京華遠集團總裁任志強又在公開(kāi)場(chǎng)合表示：“沒(méi)有巨大的利潤支持，無(wú)法建設品牌，因此房產(chǎn)品牌就應該是具有暴利的�！比卫习逡徽Z(yǔ)驚四座，招來(lái)一片聲討。即使他事后表示并未發(fā)表過(guò)這樣的言論，但這場(chǎng)風(fēng)波還是讓開(kāi)發(fā)商作為一個(gè)群體犯了眾怒———本已賺了個(gè)盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，在所有人都等待他們讓利降價(jià)的關(guān)鍵時(shí)刻，非但無(wú)法提供令人滿(mǎn)意的價(jià)格，居然還做出如此“得了便宜還賣(mài)乖”的事情，自然逃不掉口誅筆伐。于是，輿論紛紛將這場(chǎng)爭議引向深入：房地產(chǎn)的建筑成本和利潤構成應該透明。
那開(kāi)發(fā)商究竟日子過(guò)得如何？萬(wàn)科借市場(chǎng)低落之機，掉丁長(cháng)峰離開(kāi)上海；順馳以公司調整為由，裁員甚至達到30%。且不說(shuō)坊間流傳多時(shí)諸多開(kāi)發(fā)商出現資金鏈危機的說(shuō)法是真是假，這些地產(chǎn)大佬們的舉動(dòng)也似乎值得琢磨。
“市場(chǎng)臉”：假笑應對購房人
即使我們無(wú)從得知開(kāi)發(fā)商是否內部資金出現問(wèn)題，讓整個(gè)市場(chǎng)感到欣喜的，是從今年6月份開(kāi)始，就一直有樓盤(pán)開(kāi)始大幅降價(jià)。起初，某盤(pán)以低于周邊樓盤(pán)19%的新定價(jià)挑起了這一輪降價(jià)大戰的濫觴，迫使周邊同類(lèi)樓盤(pán)也因此以降價(jià)來(lái)應對。當降價(jià)樓盤(pán)越來(lái)越多、降價(jià)幅度逐漸達到20%甚至30%時(shí)，很多意向購房者居然驚訝地發(fā)現，他們心儀的樓盤(pán)，價(jià)格并沒(méi)有因此發(fā)生很大變化。
為什么會(huì )這樣？一種典型的說(shuō)法是這樣的：雖然現在很多樓盤(pán)祭出降價(jià)的大旗，并且降幅動(dòng)輒10%以上，不可謂不具有典型性；然而更具有典型性的則是——價(jià)格真正達到了這個(gè)降幅的，往往只是一個(gè)樓盤(pán)中少數的幾套房子，而這些房子或臨街喧鬧、或終年不見(jiàn)陽(yáng)光、或樓層不盡如人意——而絕大部分的樓房，依然是以原價(jià)銷(xiāo)售——或者降價(jià)幅度遠小于其宣傳力度。這樣現實(shí)的市場(chǎng)很讓諸多等待房?jì)r(jià)下跌的觀(guān)望者失望。
當然，上海也出現了一些房?jì)r(jià)降低幅度確實(shí)比較大的樓盤(pán)。其實(shí)，市場(chǎng)所決定的房?jì)r(jià)走勢，有時(shí)甚至和數據上的、話(huà)語(yǔ)中的截然相反。以黃浦區二手房市場(chǎng)為例，想象中應該是價(jià)高無(wú)市，但情況恰恰相反，目前的二手房市場(chǎng)銷(xiāo)量逐月回升，價(jià)格也沒(méi)有出現下跌趨勢。業(yè)內人士分析：“黃浦區是世博會(huì )動(dòng)遷的主要區域，因此聚集了很大數量的動(dòng)遷居民，黃浦區的居民都是多年住在這一區域的，早已經(jīng)習慣了這里的生活方式，大都不愿意為動(dòng)遷而搬到偏遠地方居住。就他們而言，寧愿再稍微多出點(diǎn)錢(qián)，在黃浦區買(mǎi)次新房居住，因此二手房成為他們最多的選擇。這樣一來(lái)，黃浦區房?jì)r(jià)自然就上去了�！边@樣看來(lái)，市場(chǎng)規則有時(shí)真的是無(wú)法被違背的。（鄧旭）
