中新網(wǎng)12月13日電 據《每日經(jīng)濟新聞》報道，11月，中房上海綜合指數環(huán)比下降2.1%；而國家統計局最新統計亦顯示上海房?jì)r(jià)跌幅連續4個(gè)月居全國之首。上海房?jì)r(jià)的下跌到底正解還是誤讀？
中房上海指數辦公室最新調查顯示，在新增供應量增加和資金壓力下，上海房?jì)r(jià)在前5個(gè)月連續下降的慣性作用下繼續下跌。11月，中房上海綜合指數為1375點(diǎn)，較上月下降30點(diǎn)，降幅為2.1%；中房上海住宅指數為1311點(diǎn)，較上月下降30點(diǎn)，降幅為2.2%；中房上海辦公樓指數為1452點(diǎn)，較上月下降9點(diǎn)，降幅為0.6%。
而12月9日國家發(fā)改委、國家統計局發(fā)布的最新統計數據亦顯示，全國有15個(gè)城市的新建商品房售價(jià)比10月份下降，上海降幅最為明顯，房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌0.6%，自8月份以來(lái)連續4個(gè)月跌幅居全國之首。
業(yè)內解讀數據觀(guān)點(diǎn)不同
觀(guān)點(diǎn)一：調控已取得較大成效
一種觀(guān)點(diǎn)認為，上海房?jì)r(jià)連續數月領(lǐng)跌全國的事實(shí)表明，國家調控房?jì)r(jià)的一系列措施在上海已取得較大成效，所以政府不應當再出臺進(jìn)一步調控措施。如復旦大學(xué)管理學(xué)院知名學(xué)者謝百三便強調，如今上海樓市的整體跌幅基本已達15%-20%，調控效應已初步顯現，在這個(gè)時(shí)候政府應該從經(jīng)濟發(fā)展的全局考慮，調控政策不應一味求緊。
觀(guān)點(diǎn)二：房?jì)r(jià)調整遠未到位
另一種觀(guān)點(diǎn)則認為，目前上海房?jì)r(jià)并沒(méi)有明顯下跌，應該看到“上海房?jì)r(jià)領(lǐng)跌全國”這個(gè)現象的背后，是近幾個(gè)月上海樓市供應結構的變化———低價(jià)位的動(dòng)遷房、重大工程配套房大量入市�！皳Q言之，房?jì)r(jià)的下跌與自由流通的商品房市場(chǎng)并無(wú)直接關(guān)聯(lián)�！睖蠘鞘兄u論人士蔡為民指出。
中國房地產(chǎn)指數系統統計數據也顯示，11月1日-20日，上海共成交商品房14490套，成交面積達150.53萬(wàn)平方米，但其中配套商品房及非住宅物業(yè)占了總成交量的46.17%，比10月份的32.98%高出近14%。而11月11日-17日，動(dòng)遷、配套商品房更是創(chuàng )紀錄地成交22.3萬(wàn)平方米，首次超過(guò)普通住宅成交量。
基于此，蔡為民認為，上海樓市已明顯進(jìn)入“上攻無(wú)望的下行階段”，目前房?jì)r(jià)的調整還遠未到位，“預計到明年一季度，上海房?jì)r(jià)有望整體下調30%以上�！�
壓力重重開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)只剩降價(jià)手段
中房上海指數辦公室調查也指出，半年多來(lái)開(kāi)發(fā)商的資金緊張狀況絲毫沒(méi)有緩解，雖然銀行貸款到期有“不逼”的利好，但隨著(zhù)年終到來(lái)，資金壓力越來(lái)越重。年終財務(wù)決算、貸款還息、支付工程款等，都需巨額現金流量，在多重壓力下，開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)促銷(xiāo)回籠資金是近階段及未來(lái)一個(gè)時(shí)期的主要營(yíng)銷(xiāo)手段。
該調查也提出，在房地產(chǎn)領(lǐng)域中應逐步建立適應全局、地區和操作層面的宏觀(guān)、中觀(guān)、微觀(guān)的管理機制，主要運用貨幣、財稅的經(jīng)濟手段并適當運用行政手段來(lái)調控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(cháng)期穩定發(fā)展。要重視和大力推進(jìn)適合普通老百姓需求的住房建設和消費，研究如何幫助提高普通老百姓購房的還貸能力，財政轉移支付應當從目前的“貼磚頭”逐步向“貼人頭”轉換。
“同時(shí)還要研究制訂適度減緩供應量的措施，在金融的支持下，分階段逐步提高期房預售標準，減少和延緩期房預售供應量將是一個(gè)可行選擇�！敝兄秆芯吭喝A東分院副院長(cháng)陳晟強調，在多方面扎實(shí)措施下，相信上海的住宅成交量會(huì )恢復到正常水平。
而從統計數字來(lái)看，11月新房成交有所放量。在商品住房市場(chǎng)方面，11月成交規模達189.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增加45.6萬(wàn)平方米，與今年最低成交量7月的77.8萬(wàn)平方米相比有了明顯增長(cháng)。
二手房市場(chǎng)加速觸底
11月上海二手房市場(chǎng)依舊未能走出頹勢。12日公布的上海二手房指數報告顯示，11月份上海二手房指數為1661點(diǎn)，比10月份下挫16點(diǎn)，環(huán)比回落0.9%。自今年5月份達到頂峰(1714點(diǎn))，6月份開(kāi)始上海二手房指數已連續6個(gè)月呈現擴張式降幅。
“這一現象說(shuō)明市場(chǎng)走向谷底的態(tài)勢非常明確，以目前形勢看，市場(chǎng)在短期內已無(wú)上攻的希望。預計至少要等到明年第一季度，才有可能進(jìn)入‘筑底’階段�！睂Υ�，滬上樓市知名評論人士蔡為民指出。
讓上海各大中介更感無(wú)望的是，歷來(lái)因面積小、總價(jià)低而受各方歡迎的售后公房中的老公房，11月走勢同樣陷入了“量?jì)r(jià)雙跌”的困境。二手房指數辦公室統計數據顯示，老公房供應相對集中的普陀、長(cháng)寧、虹口等區的二手房成交均價(jià)下降幅度最大，平均降幅達2.25%、1.74%和1.6%，其他區的降幅控制在1.5%以?xún)�，老公房市�?chǎng)平均回落幅度也達到1.2%。
此外，從戶(hù)型分布上看，小戶(hù)型明顯受到冷落。全市52個(gè)控制點(diǎn)中，面積35平方米左右一室戶(hù)的成交價(jià)格較上月環(huán)比下降了1.83%，兩房與三房的成交價(jià)格保持平穩。數據表明，此前上海各大銀行放寬對老公房貸款限制的利好政策并沒(méi)能帶來(lái)預期效果。(王芳艷 李靈)
