中新網(wǎng)12月23日電 據《新京報》報道，由于今年成交量增幅萎縮，經(jīng)紀公司普遍降低了對北京明年二手房交易量的預期，預測明年交易規模在今年的基礎上可能會(huì )增加1.5萬(wàn)至3.5萬(wàn)套，浮動(dòng)區間達2萬(wàn)套左右，這也反映了業(yè)界對明年市場(chǎng)不夠堅定的心態(tài)。但在調低二手交易預期的同時(shí)，業(yè)界也認為，巨大的需求量將使2006年租賃市場(chǎng)保持大幅增長(cháng)勢頭。
交易量二手房成交量將占1/3
在今年二手房市場(chǎng)交易量統計出爐后，各大經(jīng)紀公司紛紛發(fā)布了對北京明年交易量的預測。與去年口徑基本一致的情況有所不同的是，各大公司的預期差別較大，其中我愛(ài)我家預測量上下浮動(dòng)達2萬(wàn)套。
北京中原從對2006年市場(chǎng)需求及宏觀(guān)調控影響兩方面分析認為，明年二手房成交量將在今年增長(cháng)的勢頭下，繼續保持穩步發(fā)展，但不會(huì )像往年增幅那么高，如2004年二手房成交量比2003年增長(cháng)近65.8%.預計明年增幅在50%左右，即95000套左右。
我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心數據顯示，2005年二手房房源供給量比2004年增加了37.6%.預計2006年二手房供應量仍會(huì )持續增長(cháng)，全年二手房總交易量預計可達8萬(wàn)至10萬(wàn)套。
千萬(wàn)家市場(chǎng)研究中心認為，隨著(zhù)二級市場(chǎng)符合免稅條件的房源增多，以及滿(mǎn)5年后可上市交易的經(jīng)濟適用房的逐步放量，2006年以上兩種房源將集中放量，有望突破10萬(wàn)套大關(guān)，這也使二級市場(chǎng)成交量占整個(gè)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的1/3左右。
供給量存量公房將大批放量
我愛(ài)我家認為，公房和經(jīng)濟適用房將成為明年增量的主要部分。海淀、朝陽(yáng)及豐臺區具有房源多、地理位置優(yōu)越、交通便利等諸多優(yōu)點(diǎn)，這幾個(gè)區域已購公房房源充足，這些房源在2006年將繼續放量。石景山、紫竹橋、勁松區域已購公房和昌平區自住滿(mǎn)5年的二手經(jīng)濟適用房也將持續放量。隨著(zhù)人們生活水平的不斷提高，購房者對物業(yè)類(lèi)型的選擇日趨多樣化，大戶(hù)型、小戶(hù)型、二手別墅及四合院等類(lèi)型的二手房交易勢必也更加活躍。
北京中原指出，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)存量房折合310萬(wàn)套，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)每年會(huì )有約7%-8%的存量房進(jìn)入二級市場(chǎng)，約合22萬(wàn)至25萬(wàn)套。此外，宏觀(guān)調控也將帶來(lái)部分投資房源的釋放�！爸脴I(yè)升級”、“居住地點(diǎn)的轉換”等因素也將促使房源進(jìn)一步釋放。
但業(yè)界同時(shí)還表示，受市場(chǎng)房?jì)r(jià)不斷上漲的影響，部分業(yè)主對二手房?jì)r(jià)預期前景比較看好，所以不急于賣(mài)掉手中的房子。同時(shí)，也有部分業(yè)主心態(tài)不夠成熟，認為自己的房產(chǎn)與一手房處于同一區域，進(jìn)而與一手房盲目攀比，持房待沽。
需求量供求比例不低于1：5
北京中原預測，2006年北京二手房市場(chǎng)需求量總計約12萬(wàn)套。由于平均每年北京市新增戶(hù)籍人口達16.8萬(wàn)，所以明年新增城市人口將有4萬(wàn)套左右的二手房需求；外來(lái)人口的住房需求近41萬(wàn)套；2006年由于拆遷而導致的需求量約3萬(wàn)套；高校畢業(yè)生增多，潛在購房需求增加，這部分需求量達3萬(wàn)套。
我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心數據顯示：2004年二手房市場(chǎng)供求比例為1：5，2005年二手房市場(chǎng)供求比例持續了去年的態(tài)勢，預計2006年二手房市場(chǎng)供求矛盾也將延續今年的局面。
此外，有關(guān)明年的政策變化，業(yè)界認為2006年必將以消化為主，微調為輔，即消化落實(shí)已有政策將成為2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的主旋律，大的調控動(dòng)作應該會(huì )告一段落，但不排除出臺一系列規范二手房市場(chǎng)的監管政策。
房?jì)r(jià)預測：二手房?jì)r(jià)繼續上揚但漲速放緩
千萬(wàn)家公司預測，2006年北京二手房?jì)r(jià)漲幅速度將放慢，總勢平穩，市場(chǎng)趨于健康合理。理由一是政策導向明確，“穩定”重于一切，理由二是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍需求大于供給，剛性需求強勁，按照市場(chǎng)價(jià)值規律，供求關(guān)系將直接決定價(jià)格走勢，房?jì)r(jià)很難下跌。
不過(guò)，價(jià)格同時(shí)又受消費者購買(mǎi)力的制約，房?jì)r(jià)上漲不可能脫離實(shí)際無(wú)限膨脹，終將以市民購買(mǎi)力為上限。
我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心預測，二手房成交價(jià)將繼續大幅上漲。2006年北京二手房交易均價(jià)將呈整體持續上升態(tài)勢，預計升幅可達20%，不低于2005年市場(chǎng)漲幅。其中2005年相關(guān)稅收政策的延伸將加劇供求之間的矛盾，對二手房交易均價(jià)的上升起到推動(dòng)作用。
另一個(gè)重要原因是，北京城區土地供應量的減少導致新開(kāi)盤(pán)住宅項目的減少，促使一級房產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)轉向以四環(huán)、五環(huán)、甚至是六環(huán)外的新興組團和衛星城建設為主，而對于城區拆遷戶(hù)和想居住在城區的人群來(lái)說(shuō)，他們寧可選擇城區二手房，也不愿住郊區新房。此類(lèi)人群的增加將導致二手房市場(chǎng)供求矛盾的加劇，進(jìn)而推動(dòng)二手房交易均價(jià)的攀升。(張家齊）
