中新網(wǎng)12月28日電 據《新聞晚報》報道，上海有關(guān)部門(mén)近日公布的最新統計數據顯示，今年以來(lái)，國家和上海市委、市政府出臺了一系列加強房地產(chǎn)業(yè)調控的文件，這些政策和措施的積極效應開(kāi)始顯現。目前，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩，沒(méi)有出現大起大落的情況，市場(chǎng)走勢與中央調控政策基本一致。
觀(guān)望中交易量回升趨穩
買(mǎi)房子一直是人們心中的一件大事。沒(méi)房子的想盡快擁有一套寫(xiě)著(zhù)自己產(chǎn)權名的房子，有房子的想再買(mǎi)一套作為特殊“銀行”。在與房產(chǎn)商的博弈中，大家都在小心翼翼地揣摩最合適的成交點(diǎn)。房子就是這么讓人不省心。
今年上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅和商品住房新開(kāi)工面積下降。據上海市統計局統計，1月-11月，全市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1141億元,同比增長(cháng)11.3%，增幅比去年同期下降11.5個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)，在樓市觀(guān)望氛圍中，商品住房交易量逐步回升趨穩。據市房地產(chǎn)交易中心統計，新建商品住房成交面積8月起回升，10、11月商品住房銷(xiāo)售面積分別為349萬(wàn)、382萬(wàn)平方米。在這場(chǎng)拉鋸戰中，我們知道了什么叫過(guò)猶不及。
排隊買(mǎi)房曾是人們議論的焦點(diǎn)
十幾年前，所有人拿著(zhù)糧票、布票、肉票去排隊買(mǎi)生活必需品；十幾年后，并未出現“樓荒”的上海樓市又出現眾人捧著(zhù)板凳抱著(zhù)棉被排隊買(mǎi)房，搶購價(jià)值超過(guò)百萬(wàn)元的商品，令人費解的是：買(mǎi)房怎么比買(mǎi)小菜還隨便？
當排隊買(mǎi)房似乎已成為風(fēng)尚，尤其是一些市中心的新樓開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，都出現了浩浩蕩蕩的排隊買(mǎi)房大軍。這些“軍團”里，有一家人輪流請假來(lái)售樓處排隊；有私人雇傭的代排隊的民工；也有賣(mài)搖號號碼的“黃�！薄�
排隊買(mǎi)房一度成為滬上街頭巷尾人們議論的焦點(diǎn)，甚至成為某些人衡量樓盤(pán)是否紅火的標準之一。不管是工薪階層還是資產(chǎn)雄厚的投資客都在考慮再多買(mǎi)幾套房產(chǎn)，等著(zhù)升值賺錢(qián)。
投機、投資、自住客擠在一條“獨木橋”上搶房，于是，今年二季度起，樓市不得不為過(guò)熱而“埋單”。
政府出臺多項調控措施
從2005年3月起，從中央到上海，相繼出臺了多項政策調控措施，動(dòng)用了財稅、利率、供應等多種杠桿，“組合拳”起到了為樓市迅速降溫的作用。
3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩定住房?jì)r(jià)格的通知》；
4月28日，國務(wù)院又出臺“加強房地產(chǎn)市場(chǎng)引導和調控的八條措施”；
5月13日，建設部七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，共8條意見(jiàn)。
上海市政府也陸續出臺了一些調控政策：
3月6日，上海市政府發(fā)布《關(guān)于當前加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》；
3月7日，上海推出相關(guān)財稅政策，規定個(gè)人購買(mǎi)上海行政區域范圍內的普通住房，居住不滿(mǎn)一年出售的，銷(xiāo)售時(shí)征收差額的5%營(yíng)業(yè)稅；
3月29日，上海市政府出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強個(gè)人住房貸款管理的指引》，重點(diǎn)指出對貸款購買(mǎi)房屋在一年內轉讓的，商業(yè)銀行將不再提供住房貸款及轉按揭服務(wù)，買(mǎi)兩套房執行6.12%的基準利率；
4月5日，市房地局推出禁止轉按揭的政策，賣(mài)出方應當先還清貸款，在辦理房地產(chǎn)抵押權注銷(xiāo)登記后，才能與買(mǎi)進(jìn)方共同申請轉移登記。
購房者逐漸恢復冷靜和理性
“組合拳”過(guò)后，上海樓市進(jìn)入調整期。調整期下的一、二手房市場(chǎng)均表現出理性回歸態(tài)勢，短線(xiàn)投機客退出市場(chǎng)，長(cháng)線(xiàn)投資客出手更為謹慎，而購房者則恢復了冷靜與理性。
進(jìn)入4月，排隊買(mǎi)房逐漸在滬上匿跡。那些曾經(jīng)熱血沸騰，一心在上海樓市大有作為的投資客感受到“冬天”的到來(lái)。下決心借錢(qián)買(mǎi)房的市民也趕緊“懸崖勒馬”，感到了投機買(mǎi)房的巨大風(fēng)險。
與此同時(shí)，樓價(jià)也應時(shí)而降，浦東某大盤(pán)，3月開(kāi)盤(pán)價(jià)8000至9000每平方米，到了10月，當時(shí)購買(mǎi)一期房源的業(yè)主發(fā)現二期新盤(pán)已經(jīng)降到了7000多元每平方米。眼看資產(chǎn)就這樣“縮水”，業(yè)主們懊悔當時(shí)購房太沖動(dòng)。
新開(kāi)樓盤(pán)不再享受“前呼后擁”的待遇，從原來(lái)的一房難求、排隊買(mǎi)房到如今的購房者可仔細挑選，從這一變化可以看出，投機客撤離后，上海樓市逐漸進(jìn)入常態(tài)銷(xiāo)售。在隨后的新盤(pán)上市過(guò)程中，打折促銷(xiāo)已成為大多數新盤(pán)上市的必用手段之一。盡管如此，不少購房者并不買(mǎi)帳，還是希望等樓市更趨明朗后再做購房打算。
二手房投資者大面積拋盤(pán)
全額征收營(yíng)業(yè)稅的政策公布后，二手房市場(chǎng)立刻出現了大面積拋盤(pán)，炒房者開(kāi)始和時(shí)間賽跑。進(jìn)入5月中旬，二手房在掛牌量不斷遞增的同時(shí)，成交量卻持續萎縮。在這種情況下，上海多達14000家的中介市場(chǎng)洗牌在所難免，一些大的中介已經(jīng)準備減少店面，而一些小的中介則在慎重考慮生計問(wèn)題。
面對“慘淡”樓市，房東陣營(yíng)也開(kāi)始迅速分化。那些實(shí)力較強，資金承受力較大，且手中房源不多的投資客選擇再撐下去看看，或出租或希望在短期內樓市能再恢復到此前的火熱，然后再拋盤(pán)賺取差價(jià)。
資金實(shí)力不強的，則選擇“三十六計，走為上策”，投資客羅先生于今年5月，把去年買(mǎi)的一套外灘濱江名人苑賣(mài)了。買(mǎi)的時(shí)候115萬(wàn)元，今年3月最高價(jià)到了205至210萬(wàn)元，但由于當時(shí)房產(chǎn)證還沒(méi)下來(lái)，等5月份房產(chǎn)證下來(lái)馬上賣(mài)掉，掛牌價(jià)為160萬(wàn)元，最后以153萬(wàn)元成交。
專(zhuān)家認為買(mǎi)房明年或是個(gè)機會(huì )
上海樓市仍處于調整期之中，宏觀(guān)調控成效已經(jīng)顯現，當下樓市在價(jià)格上已經(jīng)回歸理性，產(chǎn)品力發(fā)揮著(zhù)重要作用，上海著(zhù)名營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家孫益功分析認為：樓市明年可能還要面臨一些區域性的分化和調整，明年買(mǎi)房將是個(gè)機會(huì )，具體從時(shí)間段上看，可能在明年的3至8月份。
分析原因，首先，市場(chǎng)供應量持續增加。今年4月宏觀(guān)調控政策陸續出臺后，不少開(kāi)發(fā)商選擇“捂盤(pán)”，等待后市時(shí)機，而在持續調整期之下，面臨資金壓力的開(kāi)發(fā)商只能釋放此前先積壓的新盤(pán)量，這造成短時(shí)期內大量新盤(pán)上市；另外，開(kāi)發(fā)商的現金流也是有限的，再過(guò)半年，部分開(kāi)發(fā)商發(fā)現市場(chǎng)仍未回暖，很可能會(huì )在信心上備受打擊，并在新盤(pán)的價(jià)格上作出讓步。
其次，那些在去年上市的大盤(pán)，由于體量大，經(jīng)過(guò)今年的市場(chǎng)消化后，房子只賣(mài)掉了一半左右，有的甚至只賣(mài)掉30%，由于起點(diǎn)高，房?jì)r(jià)不敢輕易調整。明年開(kāi)發(fā)商可能迫于大盤(pán)資金壓力，在推出后續房源過(guò)程中調整房?jì)r(jià)。
此外，從土地儲備上來(lái)看，從2004年開(kāi)始推出普通商品房用地已經(jīng)減少，而2005年普通商品房基本停止了土地供應，目前上海正在或即將推出的普通商品房是在消化前幾年土地供應量，這些土地所建成的普通商品房在明年基本上都會(huì )上市。而在后續土地儲備極為有限的情況下，隨著(zhù)2010年上海世博會(huì )等利好因素拉動(dòng)，2007年、2008年可能會(huì )出現土地供應量下降，價(jià)格會(huì )因此持續升溫。這樣看來(lái)，明年正處于過(guò)渡階段，因此是個(gè)買(mǎi)房的好機會(huì )。
區域板塊將呈現分化走勢
明年是個(gè)買(mǎi)房的好機會(huì )，但孫益功認為區域板塊將呈現分化走勢。
對于內環(huán)內具唯一性的傳統高檔地段來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)不但很難跌，反而二手房市場(chǎng)可能還會(huì )有上漲空間。像延安路、成都北路、華山路、茂名南路符近的傳統高檔地段，由于土地極為稀缺，租賃市場(chǎng)較好，這個(gè)區域的市場(chǎng)會(huì )很堅挺。
那些位于市中心，但并不具備唯一性且供應量較大的地段，價(jià)格可能出現回調。像普陀、虹口等區內的一些大盤(pán)，雖然體量大，品質(zhì)高，但地段的唯一性不夠，因此，樓盤(pán)推出后，外籍、外地購買(mǎi)力較弱，倒是很適合區域內居住的買(mǎi)家購買(mǎi)。這些區域內的項目，價(jià)格只需有限回降，即可獲得相對穩定的銷(xiāo)量，因為它們的價(jià)格相對交通便利性，生活的方便而言還是適合自住客的。
外環(huán)外市場(chǎng)，由于供應量充沛，生活設施便利度不如市中心，買(mǎi)家購買(mǎi)積極性不高，松江新城、九亭、嘉定等地區銷(xiāo)售壓力大。
投資客需看情況行動(dòng)
對于買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，明年是個(gè)好機會(huì )，但對于那些手中已有幾套物業(yè)的投資者來(lái)說(shuō)，明年是不是也該有所行動(dòng)了呢？
如果手中持有的物業(yè)產(chǎn)品是相對唯一的，那么可以將房源掛牌出租。比如，地處外環(huán)線(xiàn)內、附近有美國學(xué)校的浦東區域別墅，由于生活氛圍好，交通相對便利，目前最低的月租金基本可達7000美元，這樣以租養房既可以獲得短期的收益，也可為物業(yè)長(cháng)期的升值保值。
如果業(yè)主所持有物業(yè)地段一般，產(chǎn)品沒(méi)有什么特色，要么繼續出租一段時(shí)間，尋找合適機會(huì )購買(mǎi)其它優(yōu)勢物業(yè)；要么盡快拋掉手中物業(yè)，現金兌現后，干脆重新調整，尋找優(yōu)質(zhì)物業(yè)的買(mǎi)入機會(huì )。
而如果感覺(jué)已經(jīng)被手中物業(yè)套牢，如將別墅買(mǎi)在相對偏僻的地區，周邊生活配套不全，人氣不足，那么就只能繼續等待下一個(gè)購房高峰的出現，尋找合適時(shí)機再謀打算。
房貸走勢
2006年1月1日，原來(lái)5.31%的個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率就要對所有房貸借款人取消了，即使能獲得銀行的下浮利率，5.51%的利率仍然高于過(guò)去，而上限達到了6.12%。
對于這樣的利率調整，精明的上海人當然不會(huì )等閑視之。隨著(zhù)年關(guān)將近，滬上各大銀行已經(jīng)迎來(lái)一股還款高峰。
二手房個(gè)稅
國家稅務(wù)總局重申二手房交易必須繳納個(gè)稅，廣州已開(kāi)征房地產(chǎn)交易個(gè)人所得稅，目前，上海地區雖沒(méi)有明確何時(shí)開(kāi)始強制執行此稅種，但一旦強制征收，將對投資型物業(yè)帶來(lái)最直接的影響。
以一套100平方米的商品房為例，購買(mǎi)時(shí)60萬(wàn)元，賣(mài)出價(jià)為90萬(wàn)元，其中，應繳納的合理費用約6萬(wàn)元，個(gè)稅需繳納4.8萬(wàn)元。這樣，賣(mài)方在獲得90萬(wàn)元的房款后，除去所應繳納稅費外，還要多付4.8萬(wàn)元的個(gè)稅，實(shí)際到手的數額只有79.2萬(wàn)元。受政策影響，在個(gè)稅正式執行前，部分房東已開(kāi)始要求減低房?jì)r(jià)，以便盡快成交，因為上繳稅收將成為賣(mài)方一筆不小的開(kāi)銷(xiāo)，賣(mài)方為降低損失也會(huì )把稅款打在房?jì)r(jià)里，而買(mǎi)方不肯為此埋單，買(mǎi)賣(mài)雙方將會(huì )尋找平衡點(diǎn)。(劉因 孫鑫）
