中新網(wǎng)1月6日電 據《新京報》報道，購房者期盼已久的固定房貸利率終于揭開(kāi)蓋頭。剛剛在1月4日拿到銀監會(huì )批文的光大銀行5日公開(kāi)宣布，全國首家推出“陽(yáng)光生活”人民幣固定利率住房貸款。據悉，該業(yè)務(wù)將率先在京、滬試點(diǎn)，具體利率尚未出臺。
據光大銀行總行資金部副總經(jīng)理向前介紹，固定利率住房貸款，就是在貸款合同簽訂時(shí)，即設定好固定的利率，不論貸款期內利率如何變動(dòng)，借款人都按照固定的利率支付利息，不會(huì )“隨行就市”。
首批固定房貸利率業(yè)務(wù)將首先在北京、上海進(jìn)行試點(diǎn)，很快市民可在光大銀行的主要網(wǎng)點(diǎn)咨詢(xún)。向前透露，光大銀行推出的固定房貸利率起點(diǎn)是1-5年期的房貸，還有5-10年期、10- 20年期的不同品種。根據市場(chǎng)的不同需求，逐步推出。目前，固定房貸利率的利率基準將參考目前的房貸利率，“可能比6.15%稍微高一些�！贝饲�，浦發(fā)銀行曾向外透露，其申報的固定房貸利率期限為5年以下、利率按照6.5%左右來(lái)執行。
向前表示，固定房貸利率業(yè)務(wù)主要將針對一手房客戶(hù)，暫時(shí)不考慮二手房客戶(hù)，對客戶(hù)的資質(zhì)考核也和普通的房貸一樣，不同的是，在客戶(hù)辦理房貸時(shí)，銀行會(huì )讓客戶(hù)選擇是固定房貸利率還是浮動(dòng)房貸利率�？蛻�(hù)可以根據自己風(fēng)險的承受能力，來(lái)決定使用哪種產(chǎn)品。而對已辦住房貸款的客戶(hù)，暫時(shí)不能轉換成固定房貸利率。
光大銀行行長(cháng)郭友指出，固定房貸利率是借款人規避風(fēng)險的一個(gè)利好消息。他認為，固定房貸利率的風(fēng)險銀行可以通過(guò)資產(chǎn)負債匹配來(lái)消化，也會(huì )適當研究一些新的產(chǎn)品來(lái)對沖和轉移風(fēng)險。同樣，固定房貸利率的風(fēng)險可以在市場(chǎng)中得到轉移，因為各種客戶(hù)的需求是不同的，并不是所有的客戶(hù)都會(huì )選擇固定房貸利率。
但向前同時(shí)指出，固定房貸利率提前還貸的違約金可能也會(huì )比一般房貸高一些，并且房貸利率是否會(huì )按照預計的上升或下降，都有很大的不確定性，所以購房者在選擇房貸方式的同時(shí)，應該充分認識到風(fēng)險，慎重選擇。
市場(chǎng)需求推動(dòng)房貸模式差異化
從去年11月份就開(kāi)始頻頻見(jiàn)報的“固定房貸利率”總算在2006年正式與購房者見(jiàn)面。盡管剛剛拿到銀監會(huì )的批文一天，光大銀行就迫不及待地在全國推出首家固定房貸利率。
自去年10月29日央行首次加息以來(lái)，僅僅過(guò)了四個(gè)多月，央行于今年3月再次上調房貸利率。而國內商業(yè)銀行發(fā)放的中長(cháng)期貸款，大多實(shí)行的是逐年甚至是逐月調整利率的計息方式，利率風(fēng)險完全由借款人承擔，由于住房貸款一般期限較長(cháng)，借款人的利息支出處于不確定狀態(tài)，始終面臨著(zhù)利率風(fēng)險。尤其是目前我國利率處于13年來(lái)的較低水平，市場(chǎng)上普遍存在加息預期，貸款人面臨的利率風(fēng)險驟然增加。
面對當前利率上調給投資置業(yè)者帶來(lái)的成本增加，以及未來(lái)利率仍然會(huì )繼續上升的心理預期，使得各大銀行面臨提前還款熱潮和住房貸款急劇下降的雙重壓力。根據央行的統計數據，去年第二季度，個(gè)人住房貸款月增額明顯減少，5月份新增144.89億元，比上年同期減少159.37億元，是2003年3月以來(lái)個(gè)人住房貸款當月新增最小值。6月末，個(gè)人住房貸款余額達1.74萬(wàn)億元，增長(cháng)25.59%，同比回落16.38個(gè)百分點(diǎn)。
為了解除利率不確定性和宏觀(guān)調控帶給消費者和銀行的影響，央行在2005年8月15日發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》中提出，可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款。
政策松動(dòng)立刻引起市場(chǎng)的反應。11月，光大、浦發(fā)、建行三家銀行提出了相應的固定利率房貸方案，并獲得央行批準。固定利率房貸也成為眾多購房者期盼的新業(yè)務(wù)。
首套住房購買(mǎi)者獲利較多
對普通購房者而言，使用固定房貸利率仍然存在風(fēng)險。一般來(lái)說(shuō)，固定房貸利率設計的利率會(huì )比現行房貸利率高，如果今后的房貸利率上升，對購房者而言是獲利，但如果利率下降，購房者則面臨損失。向前提醒購房者，在選擇固定房貸利率前，要首先了解風(fēng)險，審慎選擇。
據光大銀行總行資金部副總經(jīng)理向前介紹，固定房貸利率的主要特點(diǎn)是，銀行對存、貸款利率走勢的詳細分析和周密計算，為借款人設定一個(gè)確定的貸款利率，使借款人可以根據自己對于未來(lái)利率走勢和風(fēng)險偏好，靈活選擇貸款的計息方式。
根據介紹，目前固定房貸利率和一般房貸審核客戶(hù)的方式是相同的。這意味著(zhù)，購買(mǎi)第一套房的自住型購房者，將獲利較多。例如，當前5年期的貸款基準利率為5.85%，優(yōu)惠利率為5.27%，也就是說(shuō)，如果是第二套及以上房貸，那么利率按照5.85%執行，如果是首次房貸，則可以享受5.27%的優(yōu)惠利率，兩者房貸利率的差額為0.58%.而如果固定利率產(chǎn)品的期限為5年以下、利率按照6.5%左右來(lái)計算的話(huà)，首次房貸者采取固定利率，則與現行的浮動(dòng)利率差額為1.23%(6.5%-5.27%)，相差額度比較明顯；而多次房貸者采用固定利率，與現行浮動(dòng)利率差額僅為0.65%(6.5%-5.85%)，相差額度相對較小。
資產(chǎn)證券化化解銀行風(fēng)險
固定利率房貸推出后，如何化解利率浮動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險對銀行是個(gè)巨大的考驗。銀行將固定利率設定得比現行的浮動(dòng)利率高來(lái)獲得風(fēng)險溢價(jià)。固定利率的定價(jià)和期限是其中的關(guān)鍵，固定利率設定的高低考驗銀行的風(fēng)險定價(jià)能力，利率設得過(guò)高，則吸引不了購房者，購房者會(huì )選擇浮動(dòng)利率；利率設得過(guò)低，則銀行將承受較大的利率風(fēng)險。記者了解到，正因為如此，目前各銀行也都先考慮5年期的固定房貸利率，“再按照市場(chǎng)需求，考慮新的品種�！�
對此，光大銀行行長(cháng)郭友表示，光大銀行一方面將通過(guò)風(fēng)險定價(jià)、對資產(chǎn)負債進(jìn)行重組安排、研究新的金融工具等，規避業(yè)務(wù)風(fēng)險，另一方面，也需要對承擔的風(fēng)險加以有效管理，以在風(fēng)險承擔中尋找一定的盈利機會(huì )。
向前也表示，規避風(fēng)險的途徑有很多，資產(chǎn)證券化就是化解風(fēng)險的途徑之一。固定利率房貸和規避風(fēng)險的對沖工具是相輔相成的，只有兩者相互配合，固定利率房貸才能走得更遠，通過(guò)資產(chǎn)證券化等對沖工具，可以將銀行的風(fēng)險轉移到市場(chǎng)中去。(莊士冠)
