中新網(wǎng)1月9日電 據《中國證券報》報道，在酷暑時(shí)節經(jīng)受了“寒冬”煎熬的上海樓市，在寒冷的冬天卻感覺(jué)到了一絲暖意。2005年四季度以來(lái)，上海樓市成交量連續攀升，12月份的住宅成交面積比9月份上漲了72%，這不禁讓人心生“冬去春來(lái)”的感覺(jué)。
面對成交量的放大，許多開(kāi)發(fā)商喜笑顏開(kāi)。但有專(zhuān)家指出，仔細分析上海樓市近幾個(gè)月的成交結構會(huì )發(fā)現，帶動(dòng)四季度成交量大幅攀升的是配套商品房，這類(lèi)商品房?jì)r(jià)格很低，帶有濃厚的政策意味，而真正體現市場(chǎng)化的普通住宅成交量并沒(méi)有明顯的增長(cháng)。從這個(gè)意義上講，上海樓市并沒(méi)有走出低迷期，購房者在判斷后市時(shí)仍需謹慎。
四季度樓市量能驟放
自2005年房產(chǎn)新政實(shí)施以來(lái)，上海樓市一跌再跌。無(wú)奈之下，業(yè)界將希望寄托在傳統銷(xiāo)售旺季“金九銀十”上。而“金九銀十”和之后兩個(gè)月的成交量，也確實(shí)給開(kāi)發(fā)商們打了一針強心劑。統計數據顯示，2005年8月，上海住宅成交面積為84.6萬(wàn)平方米，9月份就驟增到128萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲了51.3%。進(jìn)入2005年第四季度，上海樓市成交量繼續保持快速增長(cháng):10月份，上海住宅成交13282套，共144.2萬(wàn)平方米，住宅成交面積比9月份上漲近12.6%。到了11月份，上海商品房成交量出現反季攀升，當月共成交住宅18161套，成交面積為189.91萬(wàn)平方米，分別比10月增長(cháng)了36.90%和31.87%。步入2005年最后一個(gè)月，上海住宅成交面積沖破200萬(wàn)平方米大關(guān)，比11月份又上漲了16%。
這不禁讓一些開(kāi)發(fā)商蠢蠢欲動(dòng)，紛紛將房?jì)r(jià)上調。而在2005年上海住交會(huì )上，上海房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)王述正樂(lè )觀(guān)地預計，上海樓市在2006年交易量會(huì )止降趨穩，震蕩筑底，年底止跌回升，最遲在2007年會(huì )走出低谷，進(jìn)入下一輪發(fā)展期。他認為，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大潛力，短期有待觀(guān)望，但中長(cháng)期依然看好。
春天真的來(lái)了嗎？
“這不過(guò)是‘慣性緩沖’的表現，”面對上海樓市量能快速釋放的現象，一位業(yè)內人士表示，“如果仔細分析這幾個(gè)月的成交結構，你會(huì )發(fā)現量能釋放的背后有很多非市場(chǎng)化的因素在里面�！�
這種非市場(chǎng)化因素主要是指配套商品房的上市。統計數據顯示，成交量環(huán)比上漲幅度最大的11月份，成交的18161套住宅中有6269套是配套商品房，占到住宅成交總套數的34.52%，是10月份的2.5倍；成交的住宅面積189.9萬(wàn)平方米中有80萬(wàn)平方米是配套商品房，占住宅成交總面積的42.13%，是10月的2.9倍。到了12月份，住宅總成交面積219.5萬(wàn)平方米中有100萬(wàn)平方米是配套商品房，占總成交面積的45.66%。受配套商品房低價(jià)位的影響，上海市住宅成交均價(jià)也有大幅下降，11月的住宅成交均價(jià)為6628元/平方米，12月則進(jìn)一步降低為6150元/平方米。
中國指數研究院(華東)分析師張琪指出，配套商品房是上海市政府為了解決中低收入群體住房問(wèn)題推出的房源，價(jià)格較低，政策意味很濃，由此帶來(lái)的成交量的上揚并不意味著(zhù)上海樓市已經(jīng)走出了低迷期，更多地是體現成交結構上的調整。值得注意的是，剔除配套商品房后的市場(chǎng)化住宅成交量近幾個(gè)月并沒(méi)有明顯上漲，說(shuō)明上海樓市仍處在盤(pán)整期。
業(yè)內人士分析認為，盡管住宅總成交面積在不斷上揚，但配套商品房在住宅總成交面積中占的比重越來(lái)越大，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商面臨的需求低迷壓力并沒(méi)有減輕。相反，由于配套商品房分流了一部分剛性需求，對開(kāi)發(fā)商還有可能會(huì )造成更大的壓力。由此看來(lái)，近幾個(gè)月成交量的大幅上揚，并不代表開(kāi)發(fā)商渴求的“春天”已經(jīng)來(lái)臨。
開(kāi)發(fā)商仍然面臨兩重壓力
事實(shí)上，步入2006年，在上海樓市中搏殺的開(kāi)發(fā)商們仍然要面臨兩重壓力:供過(guò)于求導致的銷(xiāo)售壓力和高負債導致的資金壓力。供過(guò)于求在上海樓市已經(jīng)是不爭的事實(shí)。
上海房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)王述正透露，2005年1-9月份，上海住宅的供需比是1:0.9。張琪表示，剔除配套商品房的因素，2005年大約會(huì )有1500萬(wàn)可售面積留待2006年消化，而2006年本身又會(huì )有不少樓盤(pán)入市，在政策面不大可能吹暖風(fēng)的情況下，開(kāi)發(fā)商將面臨沉重的銷(xiāo)售壓力。
而高度繃緊的資金鏈也許是開(kāi)發(fā)商最擔心的。上海市第一次經(jīng)濟普查數據顯示，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率為68.8%，雖然低于全國平均水平，但負債率依然偏高。而房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，對資金的渴求程度遠高于一般行業(yè)，如果不能保持資金的順暢流轉，很容易遭遇滅頂之災。而實(shí)際上，所謂購房者和開(kāi)發(fā)商的博弈，就是針對開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力的博弈。目前，受?chē)液暧^(guān)政策的影響，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款普遍采取謹慎態(tài)度，而地下融資的利率很高，年利率一般都在10%-20%之間，加上購房者觀(guān)望態(tài)度濃厚，回籠資金不暢，開(kāi)發(fā)商們正面臨著(zhù)巨大的資金壓力，而這種壓力在2006年也許會(huì )更加明顯。
“融資能力將成為開(kāi)發(fā)商們未來(lái)互相競爭的重要籌碼�！睆堢鞅硎�，“注重公司形象和品牌的開(kāi)發(fā)商，會(huì )比其他開(kāi)發(fā)商相對更容易獲得資金，也更容易在未來(lái)激烈的競爭中生存下來(lái)�！�(李良)
