中新網(wǎng)1月16日電 據《北京青年報》報道，光大銀行14日公布了固定利率房貸實(shí)施細則，可在北京、上海兩地網(wǎng)點(diǎn)辦理。鎖定一個(gè)利率5到10年，無(wú)論以后的房貸利率是漲是跌，購房人都不再受影響。這在利率呈上調趨勢的今天，對購房人而言無(wú)疑是個(gè)好消息。
那么，固定利潤和浮動(dòng)利率相比，購房人選哪種更劃算？
利率看漲固定利率水平略高于浮動(dòng)
目前國內借款人與銀行已簽訂的房貸合同都是浮動(dòng)利率的，央行每一次升息，借款人的月供就要有相應的增加。而固定利率房貸則不論貸款期內利率是升是降，借款人都按照固定的利率支付利息，不會(huì )“隨行就市”。那么，率先出來(lái)的光大銀行固定利率的利率水平和目前正在實(shí)行的浮動(dòng)房貸利率相比，有什么差別？
據介紹，央行目前規定的5年(含)以下貸款利率為5.85%，5年以上貸款利率為6.12%，而銀行執行時(shí)對大多數借款人有10%的利率優(yōu)惠。因此，可以說(shuō)，現在的浮動(dòng)利率下，5年期房貸的優(yōu)惠利率在5.27%左右。
14日光大銀行公布的固定利率住房貸款實(shí)施細則將首個(gè)固定利率房貸的利率設定為：5年以下(含)為5.94%，5年以上至10年(含)為6.18%。
光大銀行首個(gè)固定利率房貸是如何制定的？對此，光大銀行的有關(guān)人士表示，根據海外市場(chǎng)經(jīng)驗，如果一段時(shí)期內市場(chǎng)普遍對利率看漲，銀行制定的固定利率就會(huì )比現行同期利率高；反之，市場(chǎng)普遍看跌，銀行制定的固定利率就會(huì )略低于現行利率。光大銀行資金部副總經(jīng)理透露，固定利率產(chǎn)品的推出將首先選擇北京和上海兩個(gè)城市作為試點(diǎn)，對于不同區域、不同貸款人的資質(zhì)，相應的利率水平也會(huì )有所區別。
加息環(huán)境下長(cháng)期貸款固定利率省錢(qián)
那么，北京、上海在固定利率和浮動(dòng)利率并存的條件下，按揭購房人該如何選擇？專(zhuān)家分析，最關(guān)鍵的在于現行浮動(dòng)利率與固定利率的差額，如果兩者超過(guò)1%，選擇浮動(dòng)的比較劃算；如果低于1%，選擇固定利率將會(huì )更合理。而在加息環(huán)境下，專(zhuān)家認為，貸款期限比較長(cháng)的，購房人還是選擇固定利率省錢(qián)。
而對5年期的短期貸款，專(zhuān)家認為，即便是在加息的情況下，還是浮動(dòng)利率合算。
借款滿(mǎn)一年免提前還款違約金
此次光大銀行采取了較為寬松的提前還款規定：在央行調整貸款利率時(shí)，如果新利率高于固定利率，客戶(hù)可以享受原有利率帶來(lái)的優(yōu)惠，如果新利率低于固定利率，客戶(hù)則可以選擇提前還款來(lái)避免損失，實(shí)際借款期滿(mǎn)一年，可免除提前還款違約金。在貸款存續期一年以?xún)忍崆斑�款，則按提前還款金額3%收取違約金。
業(yè)內人士認為，這一寬松的規定，有助于降低借款人提前還款成本，規避市場(chǎng)風(fēng)險。與此同時(shí)，還可以鎖定中長(cháng)期住房貸款利率，有利于借款人規避利率和通貨膨脹風(fēng)險。
固定利率房貸市場(chǎng)觀(guān)望者多
固定利率房貸在海外市場(chǎng)早已有之。與我國不同，歐美國家主要推行以固定利率為主的住房抵押貸款制度。根據美國抵押貸款銀行家協(xié)會(huì )的統計數據，在美國的購房者中，78%的人選擇利用固定利率抵押貸款來(lái)鎖定未來(lái)利率變動(dòng)可能帶來(lái)的風(fēng)險。
以住房按揭貸款見(jiàn)長(cháng)的東亞銀行很早就在香港市場(chǎng)上推出了固定利率房貸。不過(guò)據了解，香港人簽固定利率合同的人不多。因為香港人的房貸期限都很長(cháng)，簽固定利率合同就需要借款人對利率的長(cháng)期走勢做出判斷，這對并不具有金融專(zhuān)業(yè)知識的普通人來(lái)說(shuō)就是賭一把，很多香港人怕輸，不愿意冒這個(gè)險。
從中國目前情況看，固定利率在近期成為房貸主流并不現實(shí)。固定利率房貸考驗的是銀行的風(fēng)險定價(jià)水平、對資產(chǎn)負債進(jìn)行重組安排的能力。在利率下跌過(guò)程中，大量借款人提前還款會(huì )給銀行造成巨大壓力，影響其對風(fēng)險的判斷和控制。因此固定利率房貸的推出，一定要有一個(gè)規避風(fēng)險的對沖工具，但在國內，這樣的風(fēng)險對沖工具尚不存在。正因為這一原因，并非所有商業(yè)銀行都對固定利率房貸趨之若鶩。到去年10月中旬，僅有上海浦發(fā)、光大、建行三家固定利率房貸的申請獲央行批準，進(jìn)入銀監會(huì )報批階段，而更多的國內商業(yè)銀行選擇觀(guān)望。
對于廣大購房者而言，固定利率房貸也是個(gè)全新的概念，如何利用固定利率房貸業(yè)務(wù)規避利率風(fēng)險，還需要進(jìn)行學(xué)習。(余美英)
