中新網(wǎng)1月18日電 據《中國經(jīng)濟時(shí)報》報道，財稅專(zhuān)家寇鐵軍近日表示，事實(shí)上，物業(yè)稅征收已經(jīng)在沈陽(yáng)啟動(dòng)試點(diǎn)工作。此前亦有消息顯示，包括北京、重慶、沈陽(yáng)、深圳等地，已成為以物業(yè)稅為主的新一輪稅制改革試點(diǎn)城市。
寇鐵軍表示，開(kāi)征物業(yè)稅是個(gè)必然，既有利于減輕民眾負擔，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，同時(shí)也有其特定經(jīng)濟效益。但他同時(shí)警告稱(chēng)，開(kāi)征物業(yè)稅必然會(huì )改變整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，因此將出現重重阻礙。
寇鐵軍表示，近兩年，不少城市的房?jì)r(jià)上漲過(guò)快過(guò)猛，成為政府和民眾關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題�？梢哉f(shuō)，房?jì)r(jià)上漲是2005年上半年物價(jià)上漲的基本特征之一。房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱，房?jì)r(jià)過(guò)高，需要國家出臺相關(guān)的政策實(shí)行調控，而稅收政策即是其中之一。
目前中國房地產(chǎn)稅收體系中共有13個(gè)相關(guān)稅種，這些稅種可分為兩類(lèi)：直接針對房地產(chǎn)而設置的稅種和與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種。另外，教育費附加雖然屬于“費”，但一直與城市維護建設稅同時(shí)征收和管理。
在房地產(chǎn)稅收體系中，目前存在的問(wèn)題主要是房地產(chǎn)交易環(huán)節的負擔偏重而保有環(huán)節的負擔偏輕，造成民眾買(mǎi)不起房，買(mǎi)得起房的人養房成本又過(guò)低，不利于實(shí)現“人人有房住”(不是人人有住房)的社會(huì )目標。同時(shí)，現行稅制中還有許多長(cháng)期存在的不合理現象，如房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅針對不同納稅人而重復設置，房產(chǎn)稅與城鎮土地使用稅針對房和地而重復設置。
在稅制設計上，現行稅收制度按照房產(chǎn)和土地人為地分設稅種，對房產(chǎn)從價(jià)或從租計稅，對土地從量計稅，對房產(chǎn)價(jià)值中所含地價(jià)既按價(jià)值征收了房產(chǎn)稅，又按房屋所占土地面積征收了土地使用稅。在計征房產(chǎn)稅時(shí)，若要人為地剝離土地的價(jià)值，在實(shí)際征管中很難操作；若不剝離土地的價(jià)值，又明顯不合理，造成重復征稅和稅負不公。
寇鐵軍表示，物業(yè)稅已在沈陽(yáng)開(kāi)始試點(diǎn)，但只是空轉。物業(yè)稅條例的制定不是難點(diǎn)，難點(diǎn)在于物業(yè)稅能否解決目前房?jì)r(jià)持續走高且交易環(huán)節稅負重、保有環(huán)節稅負輕的問(wèn)題。
物業(yè)稅改革的基本框架是將現行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅及土地出讓金等合并，轉化為房產(chǎn)保有階段統一收取的物業(yè)稅。把現在開(kāi)發(fā)商一次性繳納土地出讓金的政策改為土地出讓金主要由消費者在購房后分次繳清�？梢�(jiàn)，這一制度設計將完全改變現有房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局和消費者的購房預期。但是我們能否在實(shí)際執行中將這一預期變成現實(shí)，是改革的難點(diǎn)。
物業(yè)稅的開(kāi)征從根本上動(dòng)搖了現有房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎，進(jìn)而必然改變整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響之大是毫無(wú)疑問(wèn)的，因此，面對許多阻礙也是難免的。
一是現有的房地產(chǎn)管理體制。如果按現在的思路實(shí)施物業(yè)稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻一下子降低很多，必然會(huì )有許多企業(yè)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)管理部門(mén)如何監管這些企業(yè)，如何維持目前已經(jīng)建立的較為成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)？再者，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本大大降低，土地市場(chǎng)如何出讓土地，是繼續采用拍賣(mài)制還是制定新的土地出讓方式？
其次是二元稅制和房地產(chǎn)市場(chǎng)二元價(jià)格體制。由于之前對于土地一直實(shí)行的是批租制，而由此產(chǎn)生的一系列收費都是建立在批租制的基礎上的，對于這部分不動(dòng)產(chǎn)，直接收取物業(yè)稅是不可能的，此時(shí)的二元稅制就不可避免了。新的稅制下的不動(dòng)產(chǎn)運營(yíng)模式和老的稅制下的不動(dòng)產(chǎn)運營(yíng)模式會(huì )有差別，如何使得兩種稅制下的運營(yíng)模式盡可能減少沖突，將是物業(yè)稅改革過(guò)程中的一個(gè)重要問(wèn)題。
物業(yè)稅改革還面臨不同房產(chǎn)如何計稅問(wèn)題。中國住房類(lèi)型多樣化，既有商品房，也有少量公產(chǎn)房，既有經(jīng)濟適用房，還有安居房，可謂花樣繁多。對于不同房產(chǎn)的稅制，恐怕也是物業(yè)稅改革中一個(gè)不容規避的問(wèn)題。
另外，實(shí)行物業(yè)稅，城市政府立刻失去了很大一部分由賣(mài)地帶來(lái)的財政收入來(lái)源，財政收入降低，市政配套建設問(wèn)題就凸現。如何安排市政工程建設，將是政府非常頭痛的問(wèn)題。因此，政府工程建設將會(huì )經(jīng)歷陣痛，新稅制與地方政府的矛盾與沖突也是值得關(guān)注的。
寇鐵軍表示，隨著(zhù)交通、配套等設施的增設，沿線(xiàn)的房產(chǎn)價(jià)格就會(huì )提高，相應地，物業(yè)稅也會(huì )提高。政府財政收入與土地、房產(chǎn)價(jià)值直接掛鉤，促使地方政府改變其短期行為，更加關(guān)心投資環(huán)境。從稅費改革的角度看，物業(yè)稅的開(kāi)征有利于清理目前稅費不分，費大于稅的現象，房地產(chǎn)企業(yè)的負擔無(wú)疑會(huì )小很多。因此，我個(gè)人非常贊同開(kāi)征物業(yè)稅。
物業(yè)稅改革的最大亮點(diǎn)在于房?jì)r(jià)直接降低，不論未來(lái)是否會(huì )出現“低價(jià)買(mǎi)、高價(jià)養”的情形，至少現實(shí)的效應是會(huì )讓人產(chǎn)生持幣待購的心理，對一些以購房作為投資的人也會(huì )產(chǎn)生很大的信心動(dòng)搖。需要注意的是，在出臺物業(yè)稅的同時(shí)，必須要同時(shí)出臺對已購房屋、待開(kāi)發(fā)房屋或項目的保障措施，防止樓市出現混亂。
此外，寇鐵軍指出，在“物業(yè)稅”的模式之下，地價(jià)和相關(guān)稅費分70年交繳，也就意味著(zhù)占住宅成本50%的地價(jià)和相關(guān)稅費在銷(xiāo)售時(shí)只需先繳納一部分，開(kāi)發(fā)成本就可大幅度下降，正常情況下自然可以大大降低交易環(huán)節的房屋價(jià)格。
就物業(yè)稅本身而言，它能夠糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)結構性矛盾，解決很多城市的住房市場(chǎng)中高端供應飽和、低端供應不足的問(wèn)題，足矣；能夠通過(guò)納稅環(huán)節的設置來(lái)增加開(kāi)發(fā)商囤積土地和房產(chǎn)炒家的成本和風(fēng)險，足矣；能夠通過(guò)稅率的設置來(lái)平均財富，平均稅賦，增加政府的轉移支付能力，增進(jìn)社會(huì )公平，足矣；能夠提醒居民在住房消費中量力而行，理性消費，增進(jìn)資源有效配置，足矣。(章劍鋒）
