中新網(wǎng)1月23日電 據《中國經(jīng)營(yíng)報》報道，“緩沖期”將被大幅壓縮甚至取消，是地方國土系統試圖通過(guò)穩定土地供應穩定地價(jià)，進(jìn)而穩定房?jì)r(jià)的一種努力。
北京閑置用地處置正在提速。16日的消息稱(chēng)，今后對于拖欠土地出讓金以及閑置未開(kāi)發(fā)的土地，在國土局解除國有土地出讓合同的同時(shí)，規劃、建筑、立項、工程等方面的許可批復將自動(dòng)失效，先前兩者之間存在的“緩沖期”逐步縮短并最終取消。隨后，一位國土局的官員證實(shí)了這一消息。
此前，上海已清理閑置土地2100公頃，寧波、杭州等地的相關(guān)工作也已陸續提速。在國務(wù)院卡死增量土地來(lái)源的背景下，大型城市的目光早已轉向存量。閑置土地清理雖然艱難，卻必須提速。
“緩沖期”退場(chǎng)
1月16日，始自2005年下半年的“收地風(fēng)暴”終于有了下文：摩根中心、太平洋城、東潤大廈、超越欣園以及王府井危改H1地塊在解除國有土地使用權出讓合同之后，又被取消了規劃、建筑、項目、工程方面的批準文件。至此，在經(jīng)歷了半年之后，這五宗土地已經(jīng)徹底被北京市國土局收回。
北京市國土局的一位官員明確表示：“今后，解除國有土地使用權出讓合同將和取消立項批復文件、規劃意見(jiàn)書(shū)、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證同時(shí)進(jìn)行�！边@意味著(zhù)，“緩沖期”將逐步淡出歷史舞臺。
從2005年下半年開(kāi)始，北京市國土局相繼公布收回了45宗國有土地的使用權，上述5宗土地便在其中�！爱敃r(shí)還是留給了他們時(shí)間，要求他們補足土地出讓金，從公布收回到取消配套許可文件，已經(jīng)將近半年�！北本┦袊辆值囊晃还ぷ魅藛T表示。
在業(yè)界，這半年的時(shí)間被稱(chēng)為“緩沖期”，因為只有取消了規劃、建筑、立項、工程的許可文件，開(kāi)發(fā)商才等于完全喪失了對地塊的開(kāi)發(fā)權�！巴ǔＧ闆r下，在國土局公告收地，到取消‘四證’之間的這段時(shí)間，彌補好自己的過(guò)失，土地的開(kāi)發(fā)權通常還會(huì )還給你�！币晃簧钣畜w會(huì )的地產(chǎn)商如是說(shuō)。
2004年，該地產(chǎn)商手中的一塊土地因拖欠土地出讓金和延遲開(kāi)工等原因，瀕臨被國土局收回。但正是在“緩沖期”中補足了拖欠的土地出讓金，并及時(shí)開(kāi)工建設，國土局最終并未將他所開(kāi)發(fā)的土地作為閑置用地收回。但是，在現在看來(lái)，他和他的項目很可能會(huì )成為“緩沖期”的最后一批受益者。
“逼存量”動(dòng)因
據了解，目前北京市2006年的供地總量已基本確定在6000~7000公頃之間，其中住宅用地1590公頃，總體水平與去年基本持平。參與供地計劃編制的建委官員表示，詳細的供地計劃有望在一季度末正式出臺，而這樣的數字中肯定將包括盤(pán)活存量土地而形成的供應。
這就是“緩沖期”將被大幅壓縮甚至取消的原因，因為盤(pán)活存量土地形成供應，是國土資源部對地方國土系統突出的總體要求，同時(shí)也是地方國土系統試圖通過(guò)穩定土地供應穩定地價(jià)，進(jìn)而穩定房?jì)r(jià)的一種努力。
“這是一個(gè)信號�！北本┦袊辆址ㄒ幪幪庨L(cháng)丁世華表示，2006年北京將加強對閑置土地的清理整頓，凡不符合規定的項目或開(kāi)發(fā)商無(wú)力開(kāi)發(fā)的閑置項目都將逐步收回。此前，七部委聯(lián)合檢查組在對北京進(jìn)行檢查之后，認定的閑置土地面積共有60萬(wàn)平方米。
在另一座土地同樣緊缺的特大型城市上海，更是明確了“控增量，逼存量”的策略�！蛾P(guān)于上海市閑置土地處理的情況》顯示，截至目前“全市已經(jīng)開(kāi)工或收回調整的土地共298幅，面積2100公頃，共有未動(dòng)工建設兩年以上經(jīng)營(yíng)性土地面積1262公頃，中心城區190公頃”。而2004年上海對外公布的閑置土地總量為3670公頃，閑置土地清理效率卓著(zhù)。
上海房屋土地資源管理局副局長(cháng)陶校興甚至對區縣明確表示：“把存量的先消化掉，再來(lái)找我爭取指標�！倍c上海毗鄰的寧波、杭州等城市，也在省國土資源廳的安排下，開(kāi)始加大閑置用地的清理力度，以盤(pán)活存量土地。
地方國土系統“逼存量”的“熱情”來(lái)自于國務(wù)院對農用地轉用的嚴控。從2003年開(kāi)始，國務(wù)院開(kāi)始對農用地轉用“收權”，“500畝以上農用地轉用須報國務(wù)院審批”。大型城市增量土地來(lái)源壓力驟增。2005年全年，全國農用地轉用的指標只有4000畝，2006年的指標也不會(huì )有“大的增長(cháng)”。
即便如此，本已不多的指標還將主要用于“國家重點(diǎn)建設工程項目”的土地供給，“比如奧運場(chǎng)館，重大基礎設施建設等�！币晃粌炔咳耸勘硎�，言外之意，真正能夠用于經(jīng)營(yíng)性出讓的，少之又少。在這樣的情況下，特大型城市不得不將主要精力集中在“逼存量”上。
“新問(wèn)題”浮現
“對于閑置用地的處置，北京市現有的政策貯備已經(jīng)十分健全，沒(méi)有必要再出臺新的政策�！北本┦袊辆指本珠L(cháng)張維如是說(shuō)。但是，相比于北京、上海主管部門(mén)提高閑置用地處置效率的強烈訴求，現實(shí)領(lǐng)域內的情況依然復雜，諸如拆遷和連帶一級開(kāi)發(fā)造成土地閑置的問(wèn)題開(kāi)始出現。
盡管北京市國土局方面拒絕透露去年公告收回的另外40塊土地目前的狀況。但從有關(guān)方面獲知，有一部分項目仍然未補繳土地出讓金，但出于綜合原因，這些項目的相關(guān)許可文件也并未被取消，這其中，與一級開(kāi)發(fā)的牽連甚大。
“這塊地現在還在我們手里�！比f(wàn)年花城副總經(jīng)理黃璽慶的態(tài)度十分明確。2005年8月，萬(wàn)年花城C10地塊被北京市國土局公告收回，但時(shí)至今日掌握的情況是，該地塊仍未補繳拖欠的土地出讓金，不過(guò)，該項目并未出現在16日的“最終收地”名單上。
對此，黃璽慶給出了這樣的解釋?zhuān)骸罢栈氐氖峭恋貐f(xié)議轉讓權。也就是說(shuō)如果我們完全繳納土地出讓金，在一級開(kāi)發(fā)完成后自動(dòng)擁有二級開(kāi)發(fā)權。但土地現在由于沒(méi)有按時(shí)交錢(qián)，因此土地一級開(kāi)發(fā)結束后要上交給土地整理中心，然后進(jìn)行招拍掛�！焙髞�(lái)，據了解，這塊土地也牽扯到了正在進(jìn)行的拆遷問(wèn)題。類(lèi)似的問(wèn)題，在北京的閑置土地中，不是少數。
上海的情況也十分類(lèi)似：目前上海真正的閑置土地還有1000公頃左右，本來(lái)上海市約有3600公頃閑置土地，其中外圍的2000多公頃已經(jīng)由各個(gè)區縣消化掉了。而剩余的1000公頃，則因涉及拆遷、規劃調整等問(wèn)題閑置，這些土地才是考驗政府的真正難題。(李樂(lè )）
